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不動産(マンション・戸建て・土地)を売るときの仲介手数料はいくら?

売却ガイドブック(売却基礎知識)

あなたがお家(マンション・一戸建て・土地)を売るには、どこかの不動産会社に相談すればよいというのはなんとなく想像がつくことでしょう。

まず、自宅がいくらぐらいなのか知りたいので、査定してもらわなければなりません。そして、不動産会社に売却活動をお願いしなければなりません。

お家を売るとき、不動産会社にいったいどれぐらいの手数料を支払わなければならないのか気になりませんか。

ここでは、不動産を売却するときにかかる手数料についてわかりやすく説明します。

手数料は上限3%+6万円

不動産を売りたい人(売主)と買いたい人(買主)を結ぶのか仲介(ちゅうかい)で、両者を結びつけるのが不動産会社です。

不動産会社は、チラシを撒いたり、インターネットに掲載するなどして、買主を探します。

家の売却方法家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの?

そして、お家が売れたとき、売主と買主との間で売買契約が結ばれますが、その手数料として不動産会社に仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)を支払わなければなりません。

仲介手数料には、不動産会社への相談料も査定料も広告料も含まれています仲介手数料は、成功報酬(成約報酬)のため、売れなければ支払う必要はありません

不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号)によって上限の額が決まっています。

売主の上限手数料 売買価格(税込) 買主の上限手数料
18万円 200万円以下 5%
201万円〜400万円以下 4%+2万円
3%+6万円 401万円以上 3%+6万円

仲介手数料には、別途消費税がかかりますので、例えば、売買代金が3,000万円の場合は、3000万円×3%+6万円×1.08%で103万6800円ということになります。

仲介手数料は、上限を超えない範囲内で、不動産会社が自由に決められることになっています。が、上限いっぱいに設定するのが慣習であり、一般的です。

仲介手数料を定めた「昭和45年建設省告示第1552号」が改正されたこともあり、400万円以下の不動産を売却する場合、2018年1月1日より上限の仲介手数料が18万円となりました。

理由は「空き家」、特に「地方の空き家」です。改正された「昭和45年建設省告示第1552号」にも「低廉な空き家等」とされています。

総務省によると、2013年時点で空き家の数は約820万戸に上り、この20年間で約1.8倍に増えました。この内、賃貸や売却中の空き家を除く、活用されていない空き家は約318万戸に上ります。

国としては、空き家の流通活性化を目標に置いていますが、地方の空き家などは物件価格が低く、遠方になると通常より調査費がかかって、不動産会社が赤字になることもあり、不動産取引自体を敬遠するケースも見受けられたためです。

そこで、手数料とは別に現状調査に必要な費用を盛り込めるようにし、宅地・建物の物件価格が400万円以下の場合は「低廉な空き家等」として、売主の手数料は、調査費込みで最大18万円となりました。

ただし、不動産会社は、媒介契約を結ぶ際に、現地調査などにかかる費用を含めた報酬額について、あらかじめ売主に対して説明し、両者間で合意する必要があります。

低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額18万円(消費税相当額を含まない。)を上限に受領できるとされております。なお、当該現地調査等に要する費用相当額は、媒介契約の締結に際し、予め報酬額について空き家等の売主等である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。

全日本不動産協会東京都本部HPより参照)

売却ガイドブック(売却基礎知識)家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

3%+6万円の「6万円」とは

401万円以上の売買価格の場合、手数料が3%+6万円というのはわかりました。

でも、この「6万円」って中途半端って思われませんか。初めて聞く方の中には、不動産会社が手数料を少しでも多く取るために請求していると感じる方もいらっしゃるようです。

この6万円には根拠があります。仲介手数料の計算は、厳密にいうとこのようになっています。

売主の上限手数料 売買価格(税込)
5% 200万円以下の部分
4% 201万円〜400万円以下の部分
3% 401万円以上の部分

例えば、売買代金が1,000万円の場合でみてみましょう。

3%+6万円の根拠

  1. (200万円まで5%)200万円×5%=10万円
  2. (201万円〜400万円まで4%)200万円×4%=8万円
  3. (401万円以上は3%)600万円×3%=18万円

こちらを全て合計すると、10万円+8万円+18万円で36万円になります。

単純に1,000万円に3%をかけると30万円になってしまいます。そこに「6万円」を加えると36万円になります。これが3%+6万円の「6万円」の根拠です。

3%+6万円は、200万円以下は5%…とひとつずつ計算すると面倒な計算方法を簡略化したもので、速算式と呼ばれています

このように、足されている「6万円」は正規の仲介手数料の一部であり、少し手数料を多めにとっているわけではありません。

別途、広告の料金を請求された場合は

不動産会社から、特別に広告した分として、仲介手数料とは別に広告の料金を請求される場合があります。

しかし、不動産会社は売主に対し、別途広告の料金を請求することは許されていません宅建業法違反です。

仲介手数料を定めた「昭和45年建設省告示第1552号」の第6には、報酬(仲介手数料)の上限額の定めに続けて、次のような内容があり、不動産会社はこの条項を根拠にします

依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額、及び当該代理または媒介に係る消費税額、及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。

所定の報酬とは別に広告の料金を請求ができるのは、東京高裁昭和57年9月28日判決(判時1058号70頁)の判決例に示された、次の内容を満たす場合に限られます。

  • 通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として不動産会社の報酬(仲介手数料)の範囲に含まれている
  • 広告の料金に相当する額とは、大手新聞への広告掲載料等、報酬(仲介手数料)の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味する
  • 不動産会社が売主の依頼を受けていないのに、一方的に多額の費用を要する広告宣伝を行い、その費用の負担を売主に強要することは違反
  • 売主から広告の依頼があり、その費用の負担について事前に売主の承諾があった場合に限る
  • 事後で、上記と同視することのできる場合は、売主が広告を行ったこと、その費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限る

不動産会社の多くが、広告料金のルールを誤解して、売主の了解されあれば、仲介手数料の他に広告料金をもらってもよいと考えています。その結果、宅建業法違反の広告料の授受が行われているケースが見受けられます。

売主の了解ではなく、売主からの依頼です

「了解」とは、理解すること、のみこむことの意味であり、「依頼」は、他人に要件を頼むことの意味であり、全く意味が異なります。

もちろん、売主であるあなたが、自ら不動産会社に特別な広告を依頼した場合は、広告料金を支払う必要があります。

消費者がわからない、知らないことをいいことに、悪い会社が存在しているのも事実です。

売却を依頼する場合は、優良な不動産会社を見つけて依頼すべきといえるでしょう。

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