机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

家の売却方法

あなたが不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るとき、今の価値がいくらなのか知るために、不動産会社に査定してもらいます。

査定依頼

不動産査定の方法として、机上査定と訪問査定の2つの方法があります。

ここでは、机上査定とはどのような査定方法かなぜ机上査定してもらっても意味がないのか机上査定はどのような人が対象かについてわかりやすく説明します。

机上査定とは

家を売ろうと思ったときに、最初に知りたいのが不動産の価値=査定金額です。不動産会社にあなたのお住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらわなければなりません。そのため、不動産会社に査定を依頼することが、不動産売却の第一歩になります。

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机上査定(きじょうさてい)とは、不動産会社があなたのお家の中を見ずに査定する方法です。

机上査定に対して、訪問の上、あなたのお家を隅々まで確認して査定する方法を訪問査定(実査定)といいます。

訪問査定と机上査定

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机上査定は漢字そのままの意味で、メール査定とも呼ばれます。不動産会社は、査定に必要な登記簿謄本や図面を取得したうえで、次のデータをもとに、おおよその査定価格を出す方法です。

  1. 過去の成約価格
  2. 周辺の類似物件
  3. 不動産市場の動向

①過去の成約価格

成約価格とは、実際に売れた価格(契約金額)のことです。売主と買主との間で売買契約が成立したことを成約といいます。不動産の相場価格というのは成約価格をもとに出しています

次の条件に該当すれば、より正確な査定価格が出せます。

  • 過去の成約事例と売却不動産の条件(所在地・面積・築年数など)が近い
  • 過去の成約事例が多い
  • 過去の成約事例の成約年月日が新しい

例えば、戸数の多い大規模マンションは上記の条件に該当する可能性が高く、より正確な査定価格が出せます。

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あなたのお家を査定する判断材料として過去の成約価格は、大きなウエイトを占めます

注意

売出価格と成約価格は全く違う

売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいいます。確かに、「最初にいくらでスタートしたのか」ということも判断材料の一つにもなりますが、「結局最後はいくらで売れたのか」の方が相場価格を知る上で最も重要です。価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格から値下げて成約価格に至ることが非常に多いからです。

最近、「不動産相場がわかります」や「マンション取引価格がわかります」というサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。それは、売出価格の方が成約価格より一般的に高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と引きつけるためです。売買価格とごまかしているサイトもあります。それに対して成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません。◯◯価格の違いをよく理解しておいた方が良いでしょう。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう。
査定価格…「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
売出価格…売却スタート時点の販売価格。
販売価格…現在売出し中の価格。
成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう。

②周辺の類似物件

一方、土地や一戸建ては、マンションと異なり、過去に成約した近隣の似たような物件(類似物件)を参考にするしかありません。マンションでも、同じマンション内で過去の成約事例がない場合には、新築価格や類似物件を判断材料として査定価格を出します。そのため、査定価格のブレが大きくなりがちです。

③不動産市場の動向

マンション・一戸建て・土地に関係なく、現在販売されている物件も判断材料の1つになります。例えば、同じマンション内で、異なる部屋が先に販売されている場合は、比較対象して査定価格を出しやすくなります。

不動産というのは、今日売り始めて今日売れることがほぼ皆無です(不動産買取は除きます)。一般的に、不動産売却をスタートして、3ヶ月以内で契約できれば良い方です。そのため、成約価格から相場価格がわかるといっても、現在の相場を全て反映しているわけではありません。3ヶ月前にその金額で売れていても、その後に天災地変が起きると大きく変化もします。ですから、現在の不動産市場の動向も査定価格の判断材料の一つになります。

なぜ机上査定してもらっても意味がないのか

インターネットから査定依頼すると、必ず次の項目が出てきます。

査定方法で机上査定を選択

依頼する人の70%は「机上査定(メールでの査定)」を選びます。査定方法には「机上査定はおおまかな数字なため、訪問査定をお選びください」と記載されているにも関わらず、机上査定を選びます。

これには、まだ、どれぐらいで売れるのか価格を知りたいだけなのに、訪問査定を選んで不動産会社に家まで来てもらうと、強引に営業されるのではないかいう消費者心理が働くからです。それでなくても、普段の生活において不動産会社を頻繁に利用することなどありません。初めての経験ということもあり、不安になるのは仕方ありません。

しかし、残念なことに、机上査定してもらってもほとんど意味はないので、訪問査定を選ぶべきです。ほとんど意味がないというのは、有益な情報を手に入れることできないという意味です。理由は2つあります。

①どこの不動産会社が査定してもほとんど同じ査定価格が出てくるから

実は、どこの不動産会社が査定しても、ほとんど同じ机上査定価格が出てきます。なぜなら、査定価格の根拠となる成約価格のデータは、レインズのデータを利用しているからです。レインズとは、不動産会社しか利用することができないサイトです。

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②机上査定を選んでも、不動産会社は訪問査定しようとするから

家の売却方法訪問査定とは?売却をお任せすべき不動産会社か簡単に見極める方法

不動産会社は営利会社です。机上査定を選んで「そうですね。そちらの価格は◯◯◯万円です。」と教えても1円の利益にもなりません。不動産会社はタダ働きするのが大嫌いです。

そのため、電話やメールで必ず「家の中を見ないと本当の価格はわかりません」と言います。

その地域をよく知っている不動産会社であれば、別に実物の不動産を見なくても、住所さえわかれば「経験上この不動産は、この金額なら売れる」という相場観を持っています。その相場観は、相場価格と一致しています。販売してきた経験と実績こそが、不動産会社の持っている有益な情報であり、価値です。それをもとに、売主の状況をヒアリングした上で、より良い売却方法をご提案・実行するのが仕事です。机上査定の価格だけ伝えても、不動産会社のメリットはありません。

消費者にとっても、不動産会社が営業会社にも関わらず、営業を受けたくないからといって、机上査定を選んでもメリットはありません。

机上査定価格によって、だいたいの価格はわかりますが、査定価格は売出価格ではありません。あなたが不動産を売却する理由によって、売出価格は変わるからです

売却理由は人によってそれぞれ異なります。例えば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいれば、他にも、離婚や転勤、相続、買替えなど様々な理由があります。その理由によって、「今すぐ売れなくてもいいので、相場価格より高めに売り出して挑戦したい」という人もいれば、「住宅ローンが厳しいので、相場価格でも良いから一刻も早く売って欲しい」という人もいます。

売主の希望や条件によって、不動産会社の売却方法の提案が変わるのです。どれだけ嫌でも、最後は不動産会社の営業マンと直接会って、売主の希望や条件を伝えなければならないのです。机上査定してもらっても有益な情報は手に入りません。

参考 机上査定価格がわかるサイトイクラ不動産

机上査定はどのような人が対象か

訪問査定が難しい方になります。次の条件に当てはまる方は、机上査定(メール査定)の対象です。

  • 現在、査定物件から遠方に住んでいる
  • 査定物件の所有者ではなく、お住まいされていない代理人(夫婦は除きます。弁護士など)
  • 査定物件に現在居住中だが、金銭や離婚問題などの理由で、内密に相談したい(お家に来てもらっては困る方)
  • 査定物件が投資用(収益)物件のため、お家を見ることができない