不動産の売却には、少なくとも売却額の5％程度の費用が必要だと言われています。そのため、家やマンションを売却しても、売却代金すべてが手元に残るわけではありません。
ここでは、家やマンションの売却にかかる費用やその内訳についてわかりやすく説明します。家の売却にかかる費用や、家を売却したら手元にお金がいくら残るのかを知りたい人は、ぜひ参考にしてください。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 家の売却で必ずかかる費用は、仲介手数料、印紙税、登記費用などで、売却価格の5％程度になる
- 住宅ローンを借りている場合は繰り上げ返済の手数料が、ほかにも解体費用や測量費などがかかることがある
- 最終的に手元に残る額は、家の相場価格を調べて、そこから売却にかかる費用を差し引けばわかる
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションの売却を予定している人
- 家の売却でかかる費用のおおよその額を知っておきたい人
- 最終的に家を売ったらいくら手元に残るかを調べておきたい人
1.家やマンションの売却で必ずかかる費用
まず、家やマンションを売却したときに必ずかかる費用を確認していきましょう。
売却の際に、必ずかかる費用には、次のようなものがあります。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
- 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代
- 所有権移転登記費用：買主が負担することが多い
- 印鑑証明書の費用：契約書に押印する印鑑の証明に使う
1-1.仲介手数料
仲介手数料とは、家の売却が成功した際に不動産会社に支払う手数料のことです。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で不動産会社が受け取れる上限額が定められており、それを超えない範囲内で不動産会社が自由に決められることになっています。
ただし、一般的には上限額いっぱいに設定している不動産会社がほとんどです。
仲介手数料の計算は、次の表のようになります。
| 売買代金（税抜） | 仲介手数料の上限額 |
| 400万円以下の場合 | 18万円＋消費税（必要経費を含む） |
| 400万円を超える場合 | 売買代金×3%＋6万円+消費税 |
たとえば、売買代金が3,000万円の場合の仲介手数料の上限額の計算は、次のとおりです。
売買代金が400万円以下の場合は、2018年1月1日より仲介手数料の上限額が18万円に定められました。
これは、仲介手数料が安くなりすぎて不動産会社が売却活動できなくなることを考慮した施策で、必要経費を含んだ額です。よって、売却する不動産が遠方にあるなど、現地調査等にかかった費用を合計した金額でないと認められません。
仲介手数料は、一般的に売買契約の際に半額を支払い、不動産を引き渡して売却が完了した際に残りの半額を支払います。
売却できたとしても、売主から特別に依頼した場合を除き、家の査定費用や売却中の広告費用などを別途で請求されることはなく、さらに、万が一、売れずに売却をやめた場合も、仲介手数料を支払う必要はありません。
なぜなら、あくまでも仲介手数料は、お家の売却ができたことに対する成功報酬だからです。
1-2.印紙税
売買契約が決まれば、売買契約書を作成します。
不動産の売買契約書は印紙税の課税文書なので、定められた金額の収入印紙を貼付し、消印することによる納税が必要です。
印紙税の税額は、契約書に記載されている取引額によって次のように定められています。
おもな印紙税の額は、次のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円を超え〜500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え〜1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え〜5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え〜1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え〜5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
※2024年（令和6年）3月31日までは軽減税率適用
（国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）
たとえば、契約金額が1,000万円ちょうどの場合だと印紙税は5,000円となり、1,200万円の場合だと1万円になります。
売主と買主、それぞれの契約書に印紙税額分の収入印紙の貼付が必要です。一般的には売主が保管する契約書の印紙税は売主が、買主が保管する契約書の印紙税は買主が負担します。
ただし、売主分の売買契約書の原本が必要でなければ、収入印紙を貼付した買主の契約書のコピーで代用することも可能です。その場合は、売主が保管する売買契約書の印紙税はかかりません。
1-3.登記費用
登記とは、その不動産の現在の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することです。
売買や相続、贈与、建物を新築したときなど、不動産（土地・一戸建て・マンション）の登記に変更があった場合は、登記手続きをしなければなりません。
この登記手続きをする際には、登録免許税（とうろくめんきょぜい）という税金がかかります。
よって、売却して所有者が変わったときは、所有者移転の登記手続きと登録免許税が必要です。一般的に買主が負担することが多いですが、売主が負担することもあります。
また、住宅ローンを借りて購入した場合だと、購入した不動産を借入額の担保にするために抵当権の設定登記がされています。
住宅ローンが残っている家を売却したときは、ローンを完済して設定されていた抵当権を抹消する登記（抵当権抹消登記）が必要です。
しかし、住宅ローンを完済しても抵当権を抹消しておかなければ、登記簿上では抵当権が設定されたままです。そのままだと、「抵当権が設定されている＝強制的に売却される（競売にかけられる）恐れがある」と見なされてしまいます。そこで、住宅ローンを完済したという事実を明らかにするために、抵当権抹消登記する必要があるのです。
抵当権抹消登記を自分で行う場合の登録免許税は、1つの不動産に対し1,000円です。土地と建物は別の不動産とみなされるため、一戸建ての場合は2,000円になります。
そのほか、次のような場合にも、売主が登記変更をする必要があるため登録免許税が必要です。
・登記簿上の住所と現住所が違う場合
・結婚等で登記簿上の名字と違う場合
・相続等で登記簿上の所有者と名義が違う場合
・権利証（登記済証・登記識別情報）を紛失した場合
・登記していなかった（未登記）場合
登記の本質は、「売却する不動産の所有者が、登記簿に記載されている本人かどうか」ということです。
そのため、登記簿上の住所や名字に変更がある場合は、その情報を登記変更する必要があります。
1-3-1.司法書士に登記手続きを依頼する費用
所有権移転や抵当権抹消などの登記手続きは、すべて自分で行うこともできます。しかし、手続きが煩雑で手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に手続きを依頼した場合は、登記内容や登記する不動産の価額にもよりますが、1万円程度〜5万円程度が報酬の相場となっています。
1-4.印鑑登録証明書の発行費用
不動産の売買契約を締結する際には、契約書に押印する印鑑の登録証明書の提出を求められます。そのため、あらかじめ印鑑登録証明書を取得しておかなければなりません。
発行費用は、役所の窓口での交付や郵送による請求の場合は300円、マイナンバーカードを使ってコンビニで交付する場合は200円です。
2.家やマンションの売却でかかることがある費用
次に、家やマンションを売却したときに、状況によってはかかることがある費用を確認していきましょう。
2-1.住宅ローンの繰り上げ返済手数料（住宅ローンが残っている家の売却でかかる）
住宅ローンが残っている家を売却する場合は、住宅ローンを返済しなければなりません。その際に、住宅ローンの繰り上げ返済手数料が必要になる場合があります。
住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、住宅ローンを借りた金融機関によって異なります。多くの場合、無料〜3万円程度です。
また、窓口、電話、インターネットなど、手続きの方法によっても手数料が変わります。一般的に、インターネットの手続きであれば、無料のところが多いです。あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。
2-2.譲渡所得税（家を売却して利益が出たときにかかる）
家を購入したときの金額よりも高く売却して多くの利益が出た場合は、翌年の確定申告で利益に対する納税が必要になります。
この不動産を売却したときに出た利益は譲渡所得（じょうとしょとく）と呼ばれ、この譲渡所得に課せられる所得税が、譲渡所得税です。譲渡所得税は、所得税と住民税から成ります。
売却して利益が出なかった場合や利益が少なかった場合は、譲渡所得税を納める必要はありません。
譲渡所得の計算では、「買った額」だけでなく、購入にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を「売った金額」から差し引くことが可能です。差し引く額が多くなるほど譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税を減らすことができます。
譲渡所得税と住民税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超えの場合は長期譲渡所得になります。
| 所有期間 | 譲渡所得税（※） | 住民税 | 合計 |
| 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 5年超え | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
※譲渡所得税には、2037年（令和19年）まで復興特別所得税が上乗せされています。
2-2-1.3,000万円のマイホーム売却時の特別控除
所有期間が5年を超える長期譲渡所得であっても、譲渡所得の2割も納税が必要なことに驚かれた方がいるかもしれません。
しかし、譲渡所得（売却利益）が出ても、マイホーム（居住していた家）を売却した場合には、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。
・譲渡所得から3,000万円控除できる特例がある（＝譲渡所得が3,000万円までは非課税）
（3000万円特別控除）
・10年を超えて所有していた場合は、譲渡所得の6,000万円までは税率が14.21%になる
このように、居住用の家を売却したときは、3,000万円を超える利益が出ないと譲渡所得税・住民税はかからないため、実際には多くの方は課せられません。ただし、以下の注意が必要です。
・所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定
・買い替えの場合、家を売却したときの特例と住宅ローン控除は併用できない
例えば、平成27年（2015年）2月1日に購入した家を令和2年（2020年）2月2日に売却した場合、実際の所有期間が5年を超えていたとしても、令和2年1月1日時点での所有期間は4年となるため、5年以下の短期譲渡所得となってしまいます。
所有期間が5年や10年の節目の期間に当てはまる場合は、このことに注意して売却時期を決定するようにしましょう。
2-3.そのほかの費用
そのほかの費用は、状況によって大きく変わります。どのような費用がかかる可能性があるのかをみてみましょう。
2-3-1.土地の測量費用
土地や一戸建てを売却する際に、土地の面積や境界があいまいな場合は、測量や境界確定が必要となります。
測量にかかる費用は、30～40坪（100〜130㎡）程度の一般的な住宅地だと、30～45万円程度が相場です。
測量費用については「土地の測量が必要なケースと費用についてまとめた」も併せてご覧ください。
3-3-2.リフォームやハウスクリーニング費用
売却する家の状態によっては、リフォームやハウスクリーニングが必要な場合もあります。
ハウスクリーニングは、家の広さや作業箇所によっても変動しますが、5〜20万円くらいが相場です。
一方、リフォームは高額な費用がかかるうえ、買主が購入後に自分の好きなようにリフォームしたいことも多いため、売却前に実施するのはあまりおすすめではありません。
独自で判断せず、不動産会社と相談してから決めましょう。
2-3-3.建物の解体費用
築年数が古い家の場合は、建物に価値がないため解体して更地にすることを条件に売却することが多いです。その費用を売主が負担しなければ、なかなか買い手がつきにくいこともあります。
家などの建物の解体費用は構造や大きさによって異なります。
木造で1坪あたり4～5万円、軽量鉄骨造で1坪あたり6～7万円くらいが相場です。
ただし、先に解体して更地にしてしまうと、固定資産税が上がるなどのマイナス面があるため、まずは古家付き土地として売り出すことがおすすめです。
2-3-4.引越しや残置物の処分費用など
居住中に家を売却した場合は、引き渡しまでに引越しする必要があります。また、売却した家が空き家の場合も、残置物（置きっぱなしで残された荷物のこと）があれば処分しなければなりません。
引越し費用は時期や荷物の量にもよりますが、10～30万円くらいを考えておくとよいでしょう。
また、残置物の処分費用は量と処分する物によりますが、10〜50万程度かかることもあります。なぜなら、残置物の処分は「産業廃棄物収集運搬業」の認可を受けた業者でないと行うことができないからです。
なかには無許可で行う会社や、山に不法投棄するなどの悪質な行為をしている場合もあります。そのような業者にかかわらないためにも、信頼できる不動産会社などから紹介してもらえば安心です。
3.家を売却して手元に残るお金の計算方法
最後に、家を売却して手元にいくら残るかの計算方法を説明します。
3-1.売却代金から売却にかかる費用を引いた額が手元に残る額
「家を売ったお金」から売却にかかった「諸費用」を引いた残りのお金が、最終的に手元に残る金額になります。
家の売却代金から、家を売却したときにかかる費用の合計額を差し引けば、手元に残るお金を計算することが可能です。
家の解体費用や土地の測量費用がかかる場合は、当然ですが手元に残る額は少なくなってしまいます。
3-2.家の売却代金は相場価格で代用する
手元に残る額を計算しようと思っても、「売却代金（家がいくらで売れるか）」は、実際に家を売りに出してみないことにはわかりません。
そのような場合は、今、売りに出したらいくらで売れそうかという「相場価格」を調べることで、おおよその売却代金の見当をつけることができます。
相場価格は、近隣で似たような物件がいくらぐらいで売れたかや売り出されているかなどから算出しますが、自分で調べるのは大変です。
とは言え、いきなり不動産会社に査定を依頼するのは気が引けるという人も多いでしょう。
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まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 家やマンションを売却するときには、売却代金の5％程度の費用がかかる。
- 家の売却で必ずかかるおもな費用は、仲介手数料、印紙税（収入印紙代）、登記手続きの費用の3つ
- 住宅ローンが残っていたり土地の境界が不明確だったりする場合は、解体費用や測量費用などもかかる
- 家を売却して利益がたくさん出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を納めなければならない
- 家やマンションなどの売却で手元に残るお金は、売却代金から売却にかかる費用を差し引いた額になる
- 売却代金はわからないので、今、売ったらいくらぐらいで売れそうかという「相場価格」を調べることで、おおよその計算が可能
家やマンションを売却して最終的に手元にいくら残るかは、売却代金から売却にかかる費用を差し引かなければなりません。
売却額は実際に売り出してみないとわからないので、まず、いくらぐらいで家が売れそうなのか「相場価格」を調べる必要があります。そのためには、不動産会社の査定が必要です。
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