任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

注意

任意売却は住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件です。今、住宅ローンを遅延・滞納していなくても、オーバーローンで任意売却したいなら、自分でわざと住宅ローンを遅延・滞納する必要があります。

「住宅ローンの支払いが厳しい…」そのような人は決して少なくありません。住宅ローンの支払いが厳しくなり、滞納してしまう人の多くはこれらの理由からです。

リストラされた
給料が減った
病気になった
離婚した
お金を使いすぎた

住宅ローンが支払えなくなると、最終的に債権者（銀行など金融機関）は競売の手続きを行います。

住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの？どうすればよいの？

競売（けいばい・きょうばい）とは、裁判所に申し立てて、不動産を差し押さえ強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権（住宅ローン）を回収する手続きのことです。

競売を避けるには、残っている住宅ローンの金額よりも高く家を売るか、売却代金で足りない差額分を用意する必要がありますが、それができるのであればとうに実行しているはずです。

問題は、住宅ローンは滞納しているし、支払えないけど、お家を売っても残りの住宅ローンの金額に足りない場合です。

このような場合で、かつ競売を避けるための方法として、任意売却という方法があります。

ここでは任意売却とはなにか、わかりやすく説明します。

任意売却（にんばい）とは
任意売却ができる期間
任意売却のメリット
任意売却のデメリット
- 信用情報機関のブラックリストに登録される
まとめ

任意売却（にんばい）とは

任意売却（にんいばいきゃく／任売・任意売買ともいいます）とは、専門知識のある不動産会社などが債権者（銀行など金融機関）と債務者（住宅ローンを借りている人）の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

裁判所の判断により強制力を持つ競売に対して、任意売却は、自らの判断（任意）によって売却できます。

原則、住宅ローンを借りる際は、連帯保証人を立てる必要がありません。連帯保証人とは、返済できなくなった場合，代わりに返済する義務を負う人のことです。

住宅ローンは何十年も長期間に渡るため、生計が別で、保証できるくらいの資産を持っている人に、長期に渡って保証をお願いする事が現実的に難しいからです。

その代わりに、保証会社に保証人になってもらい、住宅ローンの対象となる不動産（土地・建物）に抵当権を設定します。

住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。もし、住宅ローンを借りて返せないと、金融機関は裁判所に申し立てて、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産を売ったお金で、貸したお金を優先的に返してもらいます。

このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を抵当権（ていとうけん）といい、不動産を抵当権をつけることを抵当権設定といいます。

もし、残っている住宅ローンの金額より高い価格でお家を売ることができるのであれば、何の問題もありません。売って返済すれば良いだけで、その場合は金融機関から抵当権を外してもらえます。

問題なのは、住宅ローンの残高が売却価格を下回る場合です。差額のお金を一括返済しない限り、抵当権を外すことができないので、売却することができません。

しかし、債権者（金融機関など）との合意を取り付けることができれば、ローンを残したまま売却することができるのです。これが任意売却です。

金融機関や保証会社、債権回収会社（サービサー）との話し合いにより、収入や生活などの状況を考慮した上での返済計画がたてられます。すでに破産に近い状況のため、大幅に負担を減らした金額で分割返済が可能です。

自己破産するから任意売却する意味がないという人もいますが、そうとは言い切れません。

自己破産は、資産があるかないかによって方法が異なり、不動産という資産が無い場合は費用がかかりませんが、不動産がある状態で自己破産すると資産があるとみなされ、預貯金が無い場合でも50万円以上の予納金が必要になります。もし、本当に自己破産を考えているのであれば、資産がなくなった状態、つまり、任意売却後の方がよいかもしれません。

なにせ、タイムリミットがくると債権者は不動産を差し押さえて競売の手続きに入るため、その前までの任意売却できる期間中に売却することが必須です。