任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

「住宅ローンの支払いが厳しい…」そのような人は決して少なくありません。住宅ローンの支払いが厳しくなり、滞納してしまう人の多くはこれらの理由からです。

住宅ローンが支払えなくなると、最終的に債権者（銀行など金融機関）は競売の手続きを行います。

住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの？どうすればよいの？

競売（けいばい・きょうばい）とは、裁判所に申し立てて、不動産を差し押さえ強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権（住宅ローン）を回収する手続きのことです。

競売を避けるには、残っている住宅ローンの金額よりも高く家を売るか、売却代金で足りない差額分を用意する必要がありますが、それができるのであればとうに実行しているはずです。

問題は、住宅ローンは滞納しているし、支払えないけど、お家を売っても残りの住宅ローンの金額に足りない場合です。

このような場合で、かつ競売を避けるための方法として、任意売却という方法があります。

ここでは任意売却とはなにか、わかりやすく説明します。

任意売却（にんばい）とは

任意売却（にんいばいきゃく／任売・任意売買ともいいます）とは、専門知識のある不動産屋会社などが債権者（銀行など金融機関）と債務者（住宅ローンを借りている人）の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

裁判所の判断により強制力を持つ競売に対して、任意売却は、自らの判断（任意）によって売却できます。

原則、住宅ローンを借りる際は、連帯保証人を立てる必要がありません。連帯保証人とは、返済できなくなった場合，代わりに返済する義務を負う人のことです。

住宅ローンは何十年も長期間に渡るため、生計が別で、保証できるくらいの資産を持っている人に、長期に渡って保証をお願いする事が現実的に難しいからです。

その代わりに、保証会社に保証人になってもらい、住宅ローンの対象となる不動産（土地・建物）に抵当権を設定します。

住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。もし、住宅ローンを借りて返せないと、金融機関は裁判所に申し立てて、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産を売ったお金で、貸したお金を優先的に返してもらいます。

このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を抵当権（ていとうけん）といい、不動産を抵当権をつけることを抵当権設定といいます。

もし、残っている住宅ローンの金額より高い価格でお家を売ることができるのであれば、何の問題もありません。売って返済すれば良いだけで、その場合は金融機関から抵当権を外してもらえます。

問題なのは、住宅ローンの残高が売却価格を下回る場合です。差額のお金を一括返済しない限り、抵当権を外すことができないので、売却することができません。

しかし、債権者（金融機関など）との合意を取り付けることができれば、ローンを残したまま売却することができるのです。これが任意売却です。

金融機関や保証会社、債権回収会社（サービサー）との話し合いにより、収入や生活などの状況を考慮した上での返済計画がたてられます。すでに破産に近い状況のため、大幅に負担を減らした金額で分割返済が可能です。

自己破産するから任意売却する意味がないという人もいますが、そうとは言い切れません。

自己破産は、資産があるかないかによって方法が異なり、不動産という資産が無い場合は費用がかかりませんが、不動産がある状態で自己破産すると資産があるとみなされ、預貯金が無い場合でも50万円以上の予納金が必要になります。もし、本当に自己破産を考えているのであれば、資産がなくなった状態、つまり、任意売却後の方がよいかもしれません。

なにせ、タイムリミットがくると債権者は不動産を差し押さえて競売の手続きに入るため、その前までの任意売却できる期間中に売却することが必須です。

任意売却ができる期間

住宅ローンの支払いが苦しいからといって、すぐに任意売却できるわけではありません。住宅ローンを滞納してから、3ヶ月から半年の間に「期限の利益喪失」という通知（書類）が届きます。この通知が届いた時点から任意売却の手続きが可能になります。

住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの？どうすればよいの？

競売の期間入札が開始されると、購入を希望する不動産業者など入札希望者による札入れ（ふだいれ）が行われます。開札日を経て落札されると、買受人の確定となります。もう、この段階になると、任意売却の手続きは手遅れで、不可能です。

つまり、任意売却ができる期間は、住宅ローン滞納してから3〜6ヶ月に届く「期限の利益喪失」の通知から、競売の開札日前日までの約半年間です。

なお、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1〜3ヶ月程度のため、できるだけ早い段階で相談する必要があります。

参考 できるだけ早く高く売却してくれる不動産会社を比較できるサイトイクラ不動産

任意売却のメリット

任意売却のメリットは次の4点です。

競売の金額よりも高い、まだ相場価格に近い金額で売却できる可能性がある

競売によって落札された場合、残りの住宅ローン金額と落札価格の差額を金融機関（保証会社・サービサーに）支払わなければなりません。ちなみに、競売の落札価格は相場価格の約60％～70％です。

一般的には、一括で支払わなければなりませんが、保証会社によっては、分割で支払うことができるところもあります。支払いできない場合は、自己破産などの債務整理をすることになります。その際、給料などを差し押さえされる場合もあります。

ただでさえ、残りの住宅ローンの金額よりも物件の売却価格が安いから住宅ローンが返せないにも関わらず、相場の6割の価格で売却すると、さらに借金が残ってしまいます。

一方、任意売却は市場価格ほどではありませんが、相場に近い金額（約75〜90%）での売却が期待でき、残りの借金（ローン）についても、債権者との話し合いにより少額からの返済も可能になります。

参考 あなたのお家の相場価格がわかるサイトイクラ不動産

近隣に（お金がないということが）バレない

競売にかけられると、裁判所の執行官があなたの不動産の調査にきます。そして、新聞やインターネットなどで、物件に関する住所が詳細に公開されるため、近隣にあなたの家が競売にかけられていることが分かってしまいます。裁判所に行けば、個人情報も公開されています。

参考 競売サイト不動産競売物件情報サイト

一方、任意売却は、通常の売却活動と同じように行われるため、「お金がない」ということがバレません。

はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ（マンション・戸建て・土地編）

任意売却の費用・手数料は自ら出さなくて良い

任意売却も普通の不動産売却と同じく、仲介手数料がかかります。それ以外にも、抵当権抹消費用や差押えの解除費用、滞納している管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。

任意売却の場合、これらの諸費用は売却代金から配分されて支払われます。そのため、自ら売却の費用を用意する必要はありません。

家を売ったときの手取りの計算方法について（不動産売却編）

「相談料・コンサルティング料・媒介契約費用・交渉費用・販売費用」などの名目を使って請求する会社に気をつけてください。正規の仲介手数料（3%＋6万円）でやってくれる不動産屋さんがほとんどです。（そのときは自らお金を出さなくてもツケに回っているので、あなたの負担となります。）

参考 優良な不動産会社を比較できるサイトイクラ不動産

引越しの時期や条件などの融通が利く

競売の場合、強制的に立退き（たちのき）を迫られます。もし、従わなければ不法占拠者とみなされ、法的措置をとられます。

任意売却の場合は、債権者との交渉によって、引越しの時期や条件などにおいて融通を利かせてもらえます。

 引越し代がもらえる可能性があること

競売の場合、引越し代の請求をすることはできません。お金がない中、引越し代を捻出するのはかなり厳しいものがあります。

一方、任意売却では債権者との交渉により、売却代金の中から引越し代が出る可能性があります。こちらについては債権者の厚意であり、必ずしもではありません。

任意売却のデメリット

競売と比べた場合、任意売却のメリットしかないため、あえていうならこちらです。デメリットの内容は、競売の場合も同じです。

信用情報機関のブラックリストに登録される

住宅ローンを一定期間滞納すると、信用情報機関に登録されてしまいます。ブラックリストにのると、その後、約5年間新たなローンは組めません。

これについては致し方ないでしょう。

まとめ

任意売却とは、住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法です。競売を避けるための方法で、競売になるよりはるかに良いでしょう。

競売と異なり、強制力がないので、あなた自身の意思（任意）で行動しなければなりません。銀行などの金融機関にとっては既に損失であることから、金融機関からあなたにわざわざ助けの手を差し伸べてくることはありません。

タイムリミットがくると、金融機関は不動産を差し押さえて競売の手続きに入るため、その前の任意売却できる期間中に売却しなければなりません。

一刻も早く行動することが、あなたにふりかかる損失を少しでも減らすことにつながるはずです。