不動産の査定方法についてわかりやすくまとめた(マンション・戸建て・土地編)

売却ガイドブック(売却基礎知識)

あなたが不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るとき、今の価値がいくらなのか知るために、不動産会社に査定してもらいます。

不動産価格を求める方法として大きく3つの方法があります。

3つの不動産査定方法

不動産(マンション・戸建て・土地)は、自分が住むための居住用不動産と、誰かに貸して利益をあげるための投資用不動産(収益物件)にわかれます。

不動産によって査定方法が異なります。

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産(同じマンションならより良い)の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪(㎡)単価を算出します。算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けます。その金額をベースに、間取り・方角・現状・角部屋などの要因や経済状況を考慮の上、査定価格を出す方法です。居住用不動産で、マンションや土地の査定方法として多く利用されます。

売却ガイドブック(売却基礎知識)マンションの査定方法「取引事例比較法」についてまとめた
  • 過去の成約事例が多ければ多いほどより正確に出せる
  • 過去の成約事例ができるだけ新しければ新しいほどより正確に出せる
  • 過去の成約事例と売却不動産の条件が近ければ近いほどより正確に出せる
売却ガイドブック(売却基礎知識)土地の査定方法「取引事例比較法」についてまとめた

現在の日本の不動産業界では、中古住宅の査定方法として一般的です。

過去に売れた価格である成約事例については、不動産会社だけが利用できるレインズで調べることができます。レインズに掲載している成約事例については、不動産会社であればどの不動産会社でも見ることができます。つまり、取引事例比較法を使った査定価格は、どの不動産会社が査定してもだいたい同じ価格が出てくるということになります。これが、いわゆる相場価格というものです。

売却ガイドブック(売却基礎知識)レインズとはなにかについてわかりやすくまとめた

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

収益還元法とは、その不動産が将来どれぐらい稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。その物件の収益力が高ければ査定価格も高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなります。

売却ガイドブック(売却基礎知識)収益還元法とは?投資用不動産(収益物件)の査定方法についてまとめた

自分が住むための物件である居住用不動産には、稼ぐ力が求められませんので、この方法はアパートや賃貸マンションなど投資用不動産(収益物件)の査定方法として多く利用されます。

売却ガイドブック(売却基礎知識)なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか

原価法(げんかほう)

原価法とは、今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算(これを再調達価格という)し、その価格から、建物の設備が老朽化している分だけ差し引く(これを減価修正という)ことで、査定価格を出す方法です。居住用不動産で、一戸建ての建物部分の査定方法として多く利用されています。

売却ガイドブック(売却基礎知識)原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた

しかし、査定が少し複雑なこともあり、たいていの不動産営業マンがこの方法を利用してはいません。取引事例比較法なども利用しつつ、感覚的なおよその相場価格を出してから、辻褄(つじつま)を合わせる形で原価法を利用することも多いです。

2つの査定依頼方法

不動産会社にどのように査定してもらうか、その依頼方法として机上査定(きじょうさてい)訪問査定(ほうもんさてい)の2つの方法があります。

机上査定(きじょうさてい)とは、不動産会社があなたのお家の中を見ずに査定する方法です。机上査定は漢字そのままの意味で、メール査定とも呼ばれます。不動産会社は、査定に必要な登記簿謄本や図面を取得したうえで、おおよその査定価格を出す方法です。

机上査定に対して、訪問の上、あなたのお家を隅々まで確認して査定する方法を訪問査定(実査定)といいます。訪問査定は、不動産の状態を見て家の価格を算出するもので、机上価格よりさらに正確な査定です。

マンションは、上述の取引事例比較法で査定しますので、別に家の中を見なくても、査定価格は算出できます。ただ、机上査定で問い合わせることにほとんど意味はありません

取引事例比較法で査定価格がわかっても、机上査定価格がそのまま売出価格になることはないからです。

注意

売出価格と成約価格は全く違う

売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいいます。確かに、「最初にいくらでスタートしたのか」ということも判断材料の一つにもなりますが、「結局最後はいくらで売れたのか」の方が相場価格を知る上で最も重要です。価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格から値下げて成約価格に至ることが非常に多いからです。

最近、「不動産相場がわかります」や「マンション取引価格がわかります」というサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。それは、売出価格の方が成約価格より一般的に高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と引きつけるためです。売買価格とごまかしているサイトもあります。それに対して成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません。◯◯価格の違いをよく理解しておいた方が良いでしょう。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう。
査定価格…「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
売出価格…売却スタート時点の販売価格。
販売価格…現在売出し中の価格。
成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう。

もし、まだお家を売ることが確定しておらず、今は不動産会社の営業を受けたくないと思うかもしれません。机上査定価格だけを知りたいなら、「おおよそあなたの不動産は◯◯円です」と出してくれるサイトがあるので、それを利用すべきでしょう。

参考 机上査定価格がわかるサイトイクラ不動産

しかし、どちらにしても、最後は不動産会社に直接会って希望や条件を伝えなければなりません。その希望や条件によって売出価格や不動産会社の販売戦略が変わります。「いつまでに、いくらで売りたいのか」を伝えなければ、有益な情報を聞くことができません。

家の売却方法机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について 家の売却方法訪問査定とは?売却をお任せすべき不動産会社か簡単に見極める方法

売る理由によっても売り方は変わってくる

お家を売る理由として、「資金難」「離婚」「転勤」「相続」「資産活用(空き家・投資用)」「買替え」「同居」の大きく7つわかれます。

高く売るにも、売却理由によってどのようにすべきか、その方法は大きく異なります。

・「資金難」の場合

資金難が原因での不動産売却方法お金が必要なので少しでも高く家を売る方法(マンション・戸建て・土地)

・「離婚」の場合

離婚が原因での不動産売却方法離婚が原因での家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

・「転勤」の場合

不動産売却(転勤)転勤が原因での家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

・「相続」の場合

不動産売却(相続)相続した家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

・「資産活用(空き家・投資用)」の場合

売却ガイドブック(売却基礎知識)なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか

・「買替え」の場合

・「同居」の場合

不動産売却(同居)同居が理由での家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

お伝えしたとおり、複数の不動産会社があなたの不動産の査定を行っても、レインズを参考にするため、ほとんど査定価格は変わりません

変わらないのであれば、どの不動産会社に依頼しても変わらないのでしょうか。

そのようなことはありません。

実際にあなたのマンションを直近で売ったことがある不動産会社に依頼すべきでしょう土地・戸建ての場合は、同じ町名で置き換えれば良いでしょう

売却実績がある不動産会社は、あなたがこれから不動産を売る上で、次の非常に参考となる情報を教えてくれます。

売却活動を開始してから実際に売れた期間はどれくらいなのか

価格交渉があったのか

どのような方がどのような理由で購入されたのか

売れた物件は他にない特徴があったのか

売主はどのような理由で売却したのか

チラシやインターネット等、どのような広告を利用したのか

査定価格を出してもらったところで、その価格で売れるわけではないため、不動産会社にどのようにして売るつもりなのかを聞かなければなりません。

参考 売却実績がわかるサイトイクラ不動産

不動産は、売れた場合に手数料がかかる成約報酬のため、査定は無料です。無料であるなら、有益な情報を聞くべきです。

家は、一生にする買い物の中で、恐らく一番高い買い物であり、あなたの財産です。時間はたっぷりあります。購入するときに色々と考え悩んだように、よく考えて計画的に売却することをお奨めします。

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