レインズとはなにかについてわかりやすくまとめた

売却ガイドブック(売却基礎知識)

あなたがお家(マンション・一戸建て・土地)を売るとき、不動産会社から必ず「レインズ」という不動産用語を聞くはずです。

レインズとは、簡単にいうと不動産会社だけが利用できるサイトのことで、レインズにあなたのお家を掲載することで、他の不動産会社が抱えている購入希望者を紹介してもらうことができます。

あなたのお家を買いたいというお客様を集客する手段のひとつでもあります。

不動産集客方法

家の売却方法家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの?

お家を売却する上で、レインズの仕組みは必ず知っておかなければなりません。知らなければ損をしてしまうといっても過言ではありません。

ここではレインズについてわかりやすくまとめました。

レインズとは

近畿レインズ

レインズとは、「Real Estate Information Network Systemの」略で、そのまま訳すと不動産情報ネットワークシステムです。わかりやすくいうと、不動産会社しか利用できない「HOME’S」「SUUMO」のようなサイトです。次の3つのポイントがあります。

  1. 不動産会社しか利用できない
  2. 現在市場に出ている販売中の物件を見ることができる
  3. 過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる

ひとつずつ説明しましょう。

①不動産会社しか利用できない

大前提になりますが、レインズは不動産会社のみ利用できるサイトです。そもそも、一般消費者が利用することを目的につくられたサイトではありません

かつて不動産情報は、不動産会社間でほとんど共有されていませんでした。消費者は、不動産会社に行ってみないと、希望する物件があるのかどうかわかりませんでした。さらに、他の物件を知りたい場合は、違う不動産会社に行かなければわからなかったのです。

そこで、不動産会社間が持っている情報をひとつに集め、検索できるようにしました。消費者がわざわざ違う不動産会社に足を運ばなくても、他の不動産会社が持っている物件を紹介することができるようになったのです。こうして、不動産会社間をつなぐためにつくられたサイトがレインズなのです。

また、レインズが一般に公開されていない理由には、個人情報という理由もあります。「家と人」は切っても切り離せないものだからです。

不動産会社間で多くの情報の交換が行われますが、あくまでもお互いに「守秘義務」を前提としています。問題が生じたとき、責任の所在を明確にするためにも、免許を受けた不動産会社(宅地建物取引業者)でなければ利用できないとしています。

ちなみに毎月のレインズ使用料は数千円程度です。

MEMO

レインズは4つある

レインズを運営しているのは、不動産流通機構です。不動産流通機構は国土交通大臣に指定されており、不動産取引の適正化と円滑化を目的としています

全国に4組織あり、地域によって管轄がそれぞれ東日本不動産流通機構(東日本レインズ)中部圏不動産流通機構(中部圏レインズ)近畿圏不動産流通機構(近畿圏レインズ)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)にわかれています。

東日本不動産流通機構

東日本不動産流通機構は、通称「東日本レインズ」と呼ばれ、北海道、東北(青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県)、関東(東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、栃木県、茨城県、群馬県)、新潟県、山梨県、長野県の不動産業者が登録している公益財団法人です。

中部圏不動産流通機構

中部圏不動産流通機構は、通称「中部レインズ」と呼ばれ、東海(岐阜県、静岡県、愛知県、三重県)、北陸(富山県、石川県、福井県)の不動産業者が登録している公益財団法人です。

近畿圏不動産流通機構

近畿圏不動産流通機構は、通称「近畿レインズ」と呼ばれ、近畿(滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県)の不動産業者が登録している公益財団法人です。

西日本不動産流通機構

西日本不動産流通機構は、通称「西日本レインズ」と呼ばれ、中国(広島県、岡山県、鳥取県、島根県、山口県)、四国(愛媛県、高知県、徳島県、香川県)、九州(福岡県、佐賀県、長崎県、大分県、宮崎県、鹿児島県)、沖縄県の不動産業者が登録している公益財団法人です。

②現在市場に出ている販売中の物件を見ることができる

お家を売るとき、売却活動を不動産会社に依頼しますが、このとき不動産会社と結ぶ契約を媒介契約(ばいかいけいやく)といいます。媒介契約には、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があり、どれかを選ばなければなりません。

家の売却方法媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

このうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約のいずれかを結んだ場合は、売主の不動産をレインズへ登録することが義務付けられています。レインズに登録すると売れやすくなります。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
レインズへの登録義務 5日以内 7日以内 特に決まりはない

レインズに登録することで、他の不動産会社の抱えているお客様を紹介してもらうことができるからです。(不動産会社が直接購入するわけではありません。詳しくは「仲介」をご覧ください。)

レインズの仕組み

不動産会社からすると、レインズを見ることで現在市場に出ている販売中の物件を見ることができます。もし、自社に購入希望のお客様を抱えている場合は、レインズに出ている物件を紹介することもできます。

レインズの実際の画面

(実際のレインズ画面:不動産会社提供)

注意

物件の囲い込みとは?

不動産会社は、媒介契約を結ぶと売却活動を開始します。最初に考えることは、媒介契約を結んだ物件を買いたいというお客様を直接見つけることです。もし、買主を見つけて契約できた場合、その不動産会社は、売主からの手数料と買主からの手数料の両方をもらうことができます。いわゆる両手仲介というものです。

一方、レインズに登録して、他の不動産会社が紹介したお客様が買いたいと言った場合、売主からしか手数料をもらうことができません。買主は、紹介してくれた不動産会社に手数料を支払います。これを片手仲介といいます。

不動産会社は、できるだけ両手仲介をしたいというのが本音なため、レインズにギリギリまで登録しません。専属専任媒介だと5日間、専任媒介だと7日間の間、両手仲介を狙ってチラシを撒くなど、積極的に集客活動を行います。

一番悪質なのは、専属専任媒介・専任媒介を結んでいるのに、期間を過ぎてもレインズに登録しない不動産会社です

このような悪質な不動産会社を排除するために、最近は、売主が、レインズに登録されているのかや取引の現状を知ることもできるようになっています。

参考 売却依頼主用 物件確認近畿レインズ

また、レインズに登録していたとしても、不動産会社が両手仲介をするために、他の不動産会社に契約させないことを「囲い込み」といいます。「案内させてください」と他の不動産会社から電話があっても、「すでに商談中です」「購入申し込みが入っています」などといって断るのです。

囲い込みは、売主にとって1円でも高く売れる可能性の機会損失でしかありません

一般媒介契約の場合、不動産会社はレインズに登録してくれるのか?

答えはYESです。すぐに登録してくれます

一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約と異なり、レインズの登録は自由です。

例えば、A社とB社に一般媒介契約を結び売却活動を依頼したとしましょう。A社はレインズに登録をせず、B社はすぐにレインズ登録しました。

この場合、A社にその不動産を買いたいと以前から希望していたお客様がいるなら、A社は両手仲介できますが、不動産は大きな買い物であり、相場より安くない限り簡単に売れることはそうそうありません。

その点、レインズに登録したB社は、レインズを見ている全ての不動産会社が抱えている顧客に紹介してくれる可能性があります。比較すると、B社の方が売れる確率は高いといえるでしょう。

そのため、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、すぐにレインズへ登録をします。専属専任媒介契約と専任媒介契約と違い、売却活動する不動産会社は1社ではなく、売主から確実に手数料をもらえるわけではないので、片手仲介でも確実に手数料が取れる可能性が高い方法を優先するのが実情です。

MEMO

レインズに載っていない物件は良い物件なの?

たまに「レインズに載っていない物件を紹介してください」という方がいます。理由をきくと「本当に良い物件はレインズに載っていない」「レインズ載っている物件は売れていない物件だから」と答えます。

そのため、売主の中にはレインズへの登録を拒否する方がいます。

しかし、これは間違っています。

不動産業界でいう「レインズに載っていない物件」というのは、わざと載せていないわけではなく、それほど良い(相場より安い:業界用語で「おいしい」)物件ならば、レインズに載せる前(媒介契約を結ぶ前)に不動産会社が直接購入(買取)しているという意味です。

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

不動産会社もその道のプロなため、このような物件を、一般のお客様に紹介するということは残念ながらあり得ません。

売主にとって、レインズに登録した方が売却できる確率は上がります。特に相場より高い価格で売却したい場合は、1人でも購入希望者の目に留まるようレインズへの登録を含めて門戸を広げるべきでしょう。

③過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる

レインズへ登録している物件が売れた場合、その価格(成約価格)をレインズに登録しなければなりません(専属専任媒介か専任媒介契約の場合です)。登録することによって、いつ、いくらで売れたのか相場の事例が積み上がります。

例えば、次のようなマンションの成約事例があったとします。

501号室 308号室
成約日(契約した日) 2018年◯月◯日 2017年◯月◯日
成約価格 4,000万円 3,000万円
広さ 80㎡ 75㎡
1㎡単価 1㎡あたり500万円 1㎡あたり400万円
売却仲介した不動産会社 A不動産 Bハウジング
間取り 3LDK 3LDK
方角 南向き 西向き

もし、マンション603号室(77㎡/南向き/3LDK)の売却を考えている場合、1㎡あたり500万円で計算すると、500万円×77㎡で3,850万円になります。また、1㎡あたり400万円で計算すると、400万円×77㎡で3,080万円ということになります。2つの事例の間をとって平均を出すと3,465万円となり、これが相場価格です。

このような不動産の鑑定評価を取引事例比較法といって、マンション土地の査定方法として一般的に利用されます。また、家の中を見なくてもおよその相場価格がわかるため、このような査定方法を机上査定といいます。

レインズでは、自社が成約した事例だけでなく、他社が成約した事例も全て見ることができます。つまり、複数の不動産会社が査定を行っても、レインズに載っている同じ事例を参考にするため、ほとんど査定価格は変わりません

参考 いくらで売れたのか成約事例がわかるサイトイクラ不動産