専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

家の売却方法

専任媒介(せんにんばいかい)とは専任媒介契約の略で、お家を売るとき、売却活動を不動産会社に依頼するための契約です。

契約書である媒介契約書には、不動産の法律である宅地建物取引業法に基づいて、次の内容をあらかじめ決めておきます。

  • 売却活動の期間
  • 売出価格(売却価格・販売価格)
  • 仲介手数料

契約書に記名・押印しすると正式な依頼となり、不動産会社は売却活動をスタートします。

媒介契約締結と売却開始

媒介契約には、専属専任媒介専任媒介一般媒介の3種類があります。

家の売却方法媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

ここでは、専任媒介とはどのような契約内容なのか専任媒介のメリット・デメリットについてどのような物件の場合に専任媒介を選択すべきなのかについてわかりやすく説明します。

専任媒介とはどのような契約内容なのか

専任媒介は、他の媒介契約と比較すると次のような内容の契約となります。

専任媒介 専属専任媒介 一般媒介
①複数の不動産会社への依頼 できない できない できる
②自分で買主を見つけること できる できない できる
③媒介契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 特に決まりはない
④レインズへの登録義務 7日以内 5日以内 特に決まりはない
⑤売主への報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 特に決まりはない

①複数の不動産会社への依頼

媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。つまり、複数ではなく1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます

②自分で買主を見つけること

媒介契約期間中でも、自分で買主を見つけて売買することができます。自分で買主を見つけた場合で、契約も自分で行うのであれば、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。買主が不動産業者であれば契約も行ってくれますが、買主が一般消費者の場合は、不動産会社に契約書などを作成してもらい、仲介してもらうことになることが多いです。ただ、自分で買主を見つけてきた分、手数料は減額交渉できるのが通例です。

この「自分で買主を見つけること」を不動産用語で自己発見取引といいます。専属専任媒介と専任媒介の大きな違いは、自己発見取引ができるかできないかの違いになります。現実的に自己発見取引のケースは少ないですが、ごく稀に親戚や知人、隣の家の人があなたの不動産を購入するケースもあります。

③媒介契約期間

媒介契約期間は、3ヶ月以内と定められています。「以内」なので、1ヶ月でも大丈夫です。3ヶ月間を超えるときには、更新手続きが必要になります。そこで媒介契約を更新せず、他の不動産会社に変更しても大丈夫です。媒介契約期間の更新のときに、「3ヶ月間これだけ売却活動をしたのに売れなかったので、価格を下げて欲しい」と不動産会社に言われることも多いです。

ちなみに、媒介契約期間中にも関わらず、売主の都合で媒介契約の解除を申し入れた場合、不動産会社は「契約の履行のために要した費用の償還(実費)を請求することができる」とされていますので、注意が必要です。

④レインズへの登録義務

不動産会社は、専任媒介契約を結んだその日から7日以内にレインズに登録しなければなりません。このことは売却する上で非常に大きな意味を持ちます。

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⑤売主への報告義務

2週間に1回以上「文書または電子メールで営業活動の報告」が義務付けられています。

専任媒介のメリット・デメリット

専任媒介を結ぶメリットとデメリットは、良くも悪くも、不動産会社1社にしか売却活動が依頼できないことです。


メリット:不動産会社のやる気が出る

最大のメリットがこちらです。その不動産会社にしか売却活動を任されていないということは、不動産会社は、売却さえできれば手数料が確保できます。そのうえ、買主を見つけて売買契約を結ぶことができれば、買主からも手数料をもらえます。手数料を倍にするためにも、購入希望者へ熱心に営業活動を行います。

そのため、一般媒介に比べてかける広告費も増えます。不動産の仲介手数料は成約報酬のため、他社で売れてしまうと1円も入ってこないため、広告費を捨てたのも同然です。不動産会社も、手数料が確実に入ってくるかどうかわからない一般媒介に比べて、専任媒介の物件への広告費は増やします。


メリット:売却の窓口を一本化できる

売却活動が始まると、不動産会社と頻繁にやり取りすることになります。それが1社だと一本化できます。

専属専任・専任のメリット

依頼した不動産会社だけが、買主となるお客様を見つけるわけではありません。レインズに掲載されると、他の不動産会社もお客様を紹介してくれます。違う不動産会社からの連絡も全て間に入り売主と繋いでくれます。一般媒介だとこれが複数になります。


デメリット:積極性が失われる・囲い込まれる可能性がある

メリットは、不動産会社のやる気が出ることですが、逆に「手数料は確保できる」ことを理由に、積極的に売却活動しない不動産会社もあります。

例えば、最初から「専任媒介を結ぶと仲介手数料半額!」と掲げている不動産会社の中には、インターネットやレインズに掲載するだけで、購入活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。手数料を半額にするということは、それほど経費をかけないということでもあるのです。

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また、相場価格より明らかに販売価格が高いときは、営業マン自体が「こんなに相場より高いと売れない」と勝手に決めつけてしまい、「この価格で売れたらラッキー」と積極性が失われることもあります。

専属専任・専任のデメリット

また、同じく「手数料は確保できる」ことを逆手にとり、物件の囲い込みが起きる可能性もあります。

物件の囲い込みとは、不動産会社が売主だけでなく、自分で買主を見つけて、買主からも手数料を受け取るために、別の不動産会社から物件に関する問い合わせがあっても「商談中のため案内はできません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立(両手売買・両手契約)を目指すことをいいます。これは不動産会社の都合であり、売主にとって良いことではありません。


デメリット:信頼できる不動産会社かわからない

普段の生活において、頻繁に不動産会社を利用しているわけではないので、その不動産会社が信頼できるかどうかなんてわかりません。まして、不動産会社1社だけ選んで依頼するというのは勇気のいることでしょう。

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どのような物件の場合に専任媒介を選択すべきなのか

専任媒介は、不動産会社1社にしか売却活動を依頼できないかわりに、手厚く売却活動してくれることが期待できる契約です。

世の中に一つとして同じ不動産はありません。駅チカの物件、人気マンション、人気の学校区など地域によって、人気物件というのは必ず存在します。例えば、駅から5分以内の物件で、かつ相場価格であればどの不動産会社に頼んでも売れます。

あなたは、こう自問自答してください。

『自分の不動産は人気物件で、誰もが欲しいだろうからすぐに売れるはずだ』

もし、この問いに「YES」と自信を持って答えることができれば、専任媒介は向いていません。一般媒介を結び、複数の不動産会社同士で競わせて、1円でも高く、そしてできるだけ早く売却すべきです。もし、問いの答えが「NO」なのであれば、専任媒介を選び、手厚く売却活動を行ってもらいましょう。

あなたが予想する自宅の売却価格より、相場価格(実際に売却できる金額)が高いのであれば、人気物件といえます。予想金額が相場価格より低い場合は、この価格が売却できる可能性が高い金額と踏まえた上で、どの媒介契約を選ぶのか決めると良いでしょう。

参考 あなたの自宅の相場価格がわかるサイトイクラ不動産
MEMO

「専任媒介と専属専任媒介、どちらを選ぶべきでしょうか?」

よくある質問です。売主への報告が、専属専任媒介は「1週間に1回以上」で、専任媒介が「2週間に1回以上」という違いは、あまり大きな問題ではありません。実際、多くの大手不動産会社は、専任媒介でも1週間に1回以上文書で報告を行っています。

専任媒介の「自分で買主を見つける」力があればそれはプロです。また、親戚に売る予定があるのであれば、最初から専属専任媒介契約なんて結んでいないでしょう。

隣の人が購入するケースもありますが、お金の話や契約を誰も介さず直接行うというのは難しいものです。結局、不動産会社が間に入るケースが多く見受けられます。

正直、専属専任媒介と専任媒介がどちらか得というより、まずは、不動産会社1社(専属専任媒介・専任媒介)か複数の不動産会社(一般媒介)の選択が重要です。

不動産会社1社を選択したのであれば、「不動産会社のやる気を出す」ことに注力し、不動産会社が専属専任というなら専属専任、専任というなら専任と提案通りに従ってみるのも良いでしょう。後々、不動産会社に「売れなかった言い訳をさせない」ことも重要です。

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