訪問査定とは?売却をお任せすべき不動産会社か簡単に見極める方法

家の売却方法

あなたが不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るとき、今の価値がいくらなのか知るために、不動産会社に査定してもらいます。

査定依頼

不動産査定の方法として、訪問査定と机上査定の2つの方法があります。

ここでは、訪問査定とはどのような査定方法か机上査定より訪問査定を選ぶ理由訪問査定で不動産会社を見極める方法についてわかりやすく説明します。

訪問査定とは

家を売ろうと思ったときに、最初に知りたいのが不動産の価値=査定金額です。不動産会社にあなたのお住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらわなければなりません。そのため、不動産会社に査定を依頼することが、不動産売却の第一歩になります。

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

訪問査定(ほうもんさてい)とは、不動産会社があなたのお家を訪問して、隅々まで調査して査定する方法です。訪問査定は実査定と呼ばれることもあります。

訪問査定と机上査定

訪問査定に対して、不動産会社があなたのお家の中を見ずに査定する方法を机上査定(きじょうさてい)といいます。机上査定はメール査定とも呼ばれます。

机上査定は、過去の成約価格周辺の類似物件不動産市場の動向などのデータを元に、おおよその査定価格を出す方法です。

家の売却方法机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

訪問査定は、机上査定をした上で訪問し、さらに詳細に査定します

机上査定より訪問査定を選ぶ理由

インターネットから査定すると、必ず次の項目が出てきます。

訪問査定と机上査定

依頼する人の70%は「机上査定(メールでの査定)」を選びます。しかし、訪問査定を選んだ方が良い理由が2つあります。

①正確な査定価格が出る

訪問査定は、実際にお家を見てもらいます、不動産会社は、土地の状況や建物の劣化状況、お部屋の状態を見て、机上査定価格にプラスマイナスの評価を付け加えて、お家の査定価格を出します。そのため、机上査定価格より正確な査定となります。

特に、土地や中古戸建であれば、机上査定なんて本当に何の意味もありません。その不動産に価値があるのかどうか、調べないといけないことがたくさんあります。例えば、お家の前の道路によっては、家自体を建て直すことができないなんてことはよくあります。

参考 道路の調査方法イクラちゃんねる

このような不動産の価値は、大きく下がり相場以下になります。また、土地の境界がどこなのかきっちり定まっていない場合、隣のお家ともめることも非常に多いので、役所や法務局で詳細な調査が必要になります。全ての境界標を調べるには、敷地に入って調査する他ありません。

物件調査表1

物件調査表2

(物件調査項目の例)

マンションであれば、同じマンション内の異なる部屋で、過去にこの金額売れたという事例がある場合、それを参考に査定価格を出します。そのため、土地や戸建ほど査定金額が大きく変わるということはほとんどないでしょう。

ただし、お部屋の状態によって、査定金額が変わることがあるのも事実です。丁寧に使用されている家とリフォームが必要な家では、買主にとって購入後に必要なお金が変わってくるため、同じ査定価格にはなりません。

不動産会社が、訪問査定のその場で査定価格を出してくれるのか、数日後に出してくれるのかは、物件の調査が追加で必要かによって異なります。また、その場で口頭で査定価格が伝えられ、後日査定書が送られてくるというケースも多く見られます。

②査定価格は売出価格ではないから

こちらが訪問査定を選ぶ一番の理由です。

机上査定価格によって、だいたいの価格はわかりますが、査定価格は売出価格ではありません。あなたが不動産を売却する理由によって、売出価格は変わるからです

売却理由は人によってそれぞれ異なります。例えば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいれば、他にも、離婚や転勤、相続、買替えなど様々な理由があります。その理由によって、「今すぐ売れなくてもいいので、相場価格より高めに売り出して挑戦したい」という人もいれば、「住宅ローンが厳しいので、相場価格でも良いから一刻も早く売って欲しい」という人もいます。

売主の希望や条件によって、不動産会社の売却方法の提案が変わるのです。どれだけ嫌でも、最後は不動産会社の営業マンと直接会って、売主の希望や条件を伝えなければならないのです。机上査定してもらっても有益な情報は手に入りません。

参考 机上査定価格がわかるサイトイクラ不動産

不動産会社から、無料で有益な情報を手に入れるため、会話するために訪問査定をしてもらうといっても過言ではありません。家は一番高い財産です。面倒臭がらず、一步踏み出してみましょう。

訪問査定で不動産会社を見極める方法

査定が終わり、売却活動をスタートするためには、どこかの不動産会社に売却活動を依頼しなければなりません。売却活動を依頼する契約のことを媒介契約(ばいかいけいやく)といいます。

家の売却方法媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

あなたは、できるだけ高い価格かつ希望に近い条件で、売ってくれる不動産会社にお任せしたいことでしょう。

訪問査定で初めて出会った不動産会社の営業マンに、依頼しても良いか見極める簡単な方法があります。

  1. 集客方法を聞く
  2. 本当にこの地域に詳しいのか質問してみる
  3. この地域での不動産売却実績を調べる

①集客方法を聞く

不動産会社が、あなたのお家を購入してくれる買主を見つける集客方法として、インターネットチラシ電話来店オープンハウスレインズの6つの方法があります。

家の売却方法家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの?

不動産会社に「御社の集客方法を教えてください」と質問しましょう。

不動産会社にできる限り全ての集客方法を行ってもらうことで、あなたのお家を1人でも多くの購入希望者に知ってもらうことが重要です。

②本当にこの地域に詳しいのか質問してみる

あなたは「不動産屋さん」に対して、どのようなイメージを持たれていますか。

恐らく「不動産のプロなのだから街に詳しい」と思っていることでしょう。不動産会社がその街のことをよく知っていないのに、その地域やその不動産の魅力を購入希望者に伝えることなんてできません。

しかし、残念なことに、地域に詳しくない不動産会社の営業マンが多くいるのです。

不動産営業マンに次の質問をしてみましょう。

「ここの小学校区と中学校区ご存知ですよね?」

「ここに近いスーパーをご存知ですよね?」

「ここに近い病院をご存知ですよね?」

不動産会社は実は地域に詳しくない

こんな当たり前のことを答えることができない不動産営業マンが多くいるのです。

あなたのお家を買いたいという人で、もしお子さんがいるのであれば、自分がこれから住もうという地域の小学校区と中学校区ぐらい知りたいはずです。毎日、利用するであろうスーパーを知りたいはずです。ご年配の方であれば、近くの病院がどこにあるのか知りたいはずです。

こんなことも知らずに「この地域には自信があるので売却をお任せください」などと平然と語る不動産会社があるのです。それも大手・中小の会社に関係なくです。

あなたは、このような自称「不動産のプロ」の方に、数百万円〜数千万円もする大切なお家の売却をお任せしたいでしょうか。

この地域での不動産売却実績を調べる

加えて、その不動産会社にこの地域での豊富な売却実績があれば、より信頼を置くことができます

不動産会社にこの地域での豊富な売却実績があれば、次のような非常に参考となる情報を得ることができ、その経験を活かしての販売戦略を聞いたり、立てることができるからです。

不動産営業マンに次の内容の質問をしてみましょう。

売却活動を開始してから実際に売れた期間はどれくらいなのか

価格交渉があったのか

どのような方がどのような理由で購入されたのか

売れた物件は他にない特徴があったのか

売主はどのような理由で売却したのか

チラシやインターネット等、どのような広告を利用したのか

これらの質問に対して、詳細に答えることができる不動産会社は、売却実績がある不動産会社です。

査定価格を出してもらったところで、その価格で売れるわけではありません。むしろ、不動産会社にどうやって売るつもりなのかを聞く必要があります。

訪問査定のとき、このよう方法を使って、不動産会社を見極めると良いでしょう。

参考 売却実績がわかるサイトイクラ不動産