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空き家を更地にして売却するメリットとデメリットについてまとめた

不動産売却(空き家)

奥様

うちの空き家は更地にして売ったほうが良いのかしら…

ご主人様

もう更地にして売るって決めたけど、何か知っておいた方が良いことはあるかな?

空き家を売却する選択肢のひとつとして、建物を解体して更地(さらち)にして売る方法があります。

ボロボロの古い建物があるより、更地にしてスッキリした土地にした方が売却しやすいと思うかもしれませんが、これは一概には言えません。空き家の状況によっては、更地にしない方が良いこともあるのです。

当たり前ですが、一度更地にすると元には戻せません。こちらでは、空き家を更地にして売却するメリットやデメリットについてわかりやすく説明します。これは建物を解体する前に知っておくべきです。

更地(さらち)とは

更地(さらち)とは、建物がなく、手を加えられていない土地で、空き地のことです。空き家を解体した後は建物がなくなるので、更地と言えます。

建物を解体したとき、大量のコンクリート破片、細かい砂利、木くず、鉄くずなどが出ますが、散乱したままで、雑草も刈っていなければ、売却のときに購入者に与えるイメージは悪くなるかもしれません。建物がなくなれば更地ですが、売りやすくするにはさらに手を加える整地(せいち)も大切です。

注意

解体と整地はセットなの?

「解体後に整地するのは当たり前」と思うかもしれません。解体業者に依頼すれば、整地を行ってくれることがほとんどです。しかし、解体工事業者との契約内容によってそうとは言い切れません。

整地には、いくつかの方法があります。一般的には、解体後に土に含まれたコンクリートガラ、大きな石、木くず、ガラスなどを手や重機で取り除き、その後重機で踏み固める粗整地(そせいち)という簡易なスタイルのことを指します。

また、売却時の見栄えをよくするために真砂土(まさど)などの化粧砂や、土や砕石で舗装するしっかりとした整地方法まであります。これらは、一般的に解体工事費の3〜5%ほどの費用が別途かかります。

金額の安さに惹かれて選んだ業者が「ざっくりとした整地しかやってくれなかった」と土地の状態が悪いケースもあります。

コストとも関係することなので、解体を依頼したら「解体後に整地まで行ってくれるのか」を確認するのはかなり重要なポイントです。見積書に「整地」と記載されているかチェックしてみましょう。

さらに、整地方法もさまざまあるので、どの程度まで整地してくれるのかを聞くことで、解体後のトラブルを防げます。

更地にしてから売却するメリット

建物の管理に手間がかかって大変と感じている空き家なら、解体すれば面倒が減ります。また、注文住宅を建てるために土地を探している人には、空き家を残した状態で売却するより、買い手が見つかりやすくなるというのもメリットです。

特に、どう考えても建物がボロボロで、見るに堪えず「壊した方がいいだろう」という空き家の場合は、更地にした方がイメージアップできます。

更地にして売却するデメリット

売却のために更地にするなら、次のような点に注意が必要です。

固定資産税がアップする

建物を解体すると固定資産税の「住宅用地の軽減措置」が適用にならないので、それまで最大1/6にまで減税されていた土地の固定資産税の金額がアップします。

解体してしまうと建物が建てられなくなる土地もある

所有している空き家が、再建築不可物件の場合には注意が必要です。

再建築不可物件とは、その土地で建物を取り壊すと再び建物を建築できない不動産(土地)のことです。

建物を取り壊すと、もう家を建てられない土地になってしまうので、不動産の価値が著しく下がり、売ることも難しくなるので注意が必要です。

再建築不可は売却できる?相場は?再建築不可を可能にする方法

不動産売却(売却基礎知識)再建築不可は売却できる?相場は?再建築不可を可能にする方法

中古住宅として売れる可能性もある

一般的に「古い家は売りにくい」というイメージがあるため、年数の経ったボロボロの空き家を所有している人の多くは、更地での売却を考えてしまうのかもしれません。しかし、空き家を解体しても、すぐに売れるわけではありません。

ボロボロでも、解体せずに売れるパターンもあります。リノベーションの技術向上に伴い、基礎だけ残して、ほとんど新築と同じような状態に生まれ変わらせることもできるからです。

解体はいつでもできるので、築年数だけで判断せず、まずはボロボロの状態であっても古家付き物件として売り出すのが一般的な売却方法です。

空き家を売却するときは取り壊して解体すべきかどうかについてまとめた

不動産売却(空き家)空き家を売却するときは取り壊して解体すべきかどうかについてまとめた

まとめ

買い手を早く見つけたいという空き家所有者にとって、建物を取り壊して更地にしてから売却するのは有効な手段のひとつです。

お家の解体にかかる費用は、木造であれば坪単価3〜5万円前後が相場です(1坪≒3.3㎡)。また、家の建材にアスベスト(有害物質)が使われていたり、接道条件が悪くて敷地内に取り壊すための重機が入れなかったりすれば、費用はさらに高くなります。そのため、売れるかどうかわからないのに、最初に解体することはおすすめできません

先に費用をかけて取り壊したあげく、古家があればリノベーションしたかったなどと言われてしまうと後悔しか残りません。

メリットやデメリットだけ見てもなかなか判断できませんし、その不動産によっても判断が異なります。もし、更地にして売却することを検討しているのであれば「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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