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空き家を売却する前にスマホで相場価格を簡単に調べる方法

不動産売却(空き家)

奥様

空き家の売却を検討しているんだけど、気軽に相場を調べることはできないのかしら…?

空き家を手放すかどうかで迷っているときに、決断を後押ししてくれるかもしれないのが売却金額です。「高く売れるなら売ろうかな」と考える人も多いですよね。

こちらでは、空き家を売却する前にスマホで相場価格を簡単に調べる方法について説明します。

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※LINEでやり取りします。

まずは、相場価格を計算する方法についてみてみましょう。マンションと戸建てで計算方法が異なります。

中古マンションの価格計算方法

マンションの場合、比較的簡単に計算できます。

まず、マンションの査定価格は、過去に同じマンションで売れた直近の成約価格(せいやくかかく:売買価格のこと)から1㎡あたりの価格を出して計算します。このとき似たような事例を参考にします。

  • 2019年3月 8階部分 900万円 63.80㎡ 1㎡あたり約14.2万円
  • 2018年8月 3階部分 850万円 63.80㎡ 1㎡あたり約13.4万円
  • 2018年5月 7階部分 900万円 73.08㎡ 1㎡あたり約12.4万円
  • 2018年5月 1階部分 870万円 78.18㎡ 1㎡あたり約11.2万円

こちらの平均1㎡あたりの単価に、自宅のマンションの専有面積(㎡)を掛け算すると相場価格が計算できます。

ただし、マンションは階数が高いほど価格が高くなりますし、リフォームするかどうかでも大きく価格が変わってきます。

リフォームとして費用が高いのは、キッチンやお風呂の交換、LDKの貼替であり、ハウスクリーニング等は安くすみます。

また、現在そのマンションに販売中の物件があるかどうかもみます。売出し中の物件は「まだ売れていない=その価格では売れない」ということから参考にします。

不動産売却(売却基礎知識)マンションの査定方法「取引事例比較法」についてまとめた

中古戸建ての価格計算方法

戸建ての場合、土地部分と建物部分に分けて計算する必要があります

価格の大きな要素を占めるのは土地です。土地は消耗しないため、景気などや環境の変化で、地価が変動するからです。

建物自体はどこで建てても同じであり、また消耗品でもあるため、その後時間が経つにつれて価値が減っていきます。

建物の計算方法

まず、建物部分ですが、新築時に建てた建物価格(これを再調達価格といいます)の計算を出し、そこから経過年数を経た現在の価値(これを減価率といいます)を割り引きます。

一般的な木造の場合1㎡あたり148,000円で計算するため、148,000円×建物の延べ床面積(ここでは104.34㎡とする)と再調達価格は15,442,320円となります。

木造は税法上22年で減価償却する(価値がなくなる)のですが、例えば、築9年の場合59%となるため、建物の価値は15,442,320円×59%=9,110,969円となります。

住宅の構造は、木造のほか、軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造などさまざまあり、価値がなくなる年数は、木造が22年、軽量鉄骨造が22年、重量鉄骨造が34年、鉄筋コンクリート造が47年とそれぞれ異なります。

不動産売却(売却基礎知識)原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた

土地の計算方法

続いて土地ですが、一般的に土地の査定価格は、同じ町内など、近くで直近で売れた同じような形の土地の成約価格(実際に売れた売買価格)をもとに、㎡単価を計算して、掛け算します。

また、近くに国が発表する公示地価(国が発表している売買の参考となる価格)がある場合にはそれも参考にします。

参考 公示地価イクラちゃんねる

もう少し正確に現在の実勢価格を出すために、路線価をもとに計算します。路線価は相続税評価に使われる指標で、路線価を1.25倍するとおよその相場価格がわかります。

参考 路線価イクラちゃんねる

また、現在同じ町内に販売中の物件(土地・戸建)があるかどうかもみます。売出し中の物件は「まだ売れていない=その価格では売れない」ということから参考にします。

不動産売却(売却基礎知識)土地の査定方法「取引事例比較法」についてまとめた

スマホで相場価格を簡単に調べる方法

マンションと戸建ての計算方法がわかっても、自分で計算するのは非常に複雑です。

空き家を売却する前にスマホで相場価格を簡単に知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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