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空き家を売却するときは取り壊して解体すべきかどうかについてまとめた

不動産売却(空き家)

売主

空き家は解体してから売った方がよいのでは…?

古い空き家を売却するときこのように悩む人も多いです。

市場では古い家を解体せずに、そのままの状態で「古家(ふるいえ・ふるや)付き土地」として売り出されるケースもしばしばあります。

こちらでは、古家付き土地とはなにか、空き家を売却するときは取り壊して解体すべきかどうかについてわかりやすく説明します。

古家付き土地とは

「中古住宅」「古家付き土地」はどちらも家が建っている状況ですが違いがあります。

中古住宅はまだまだ住める家

基本的に、中古住宅として売却する場合の「中古」とは、人が住める状態を前提としています。家としての価値があり、購入者もそのまま住んだり、リフォームして住みたいなど建物部分をそのまま活用する目的を持っています。

古家付き土地の「家」は価値的にはゼロ

一方、「古家」は建物としての価値がゼロというイメージです。日本では、木造建築の家は、建築から22年経過すると税法上の資産価値がなくなると考えられています。

とはいえ、20年ぐらいではまだ住めるので「古家」として扱われませんが、40年50年経った、どうみても住むのが難しそうな家は「古家」という扱いをされるケースが多いのです。

「古家付き土地」の売却は、あくまでもメインは土地であり、「古家」がくっついているものと捉えられます。

法的には線引きはない

中古住宅は「建物と土地をセットで売却」、古家付き土地は「土地のほか、解体していない古家が存在している」と思われるのが一般的ですが、築年数だけでは建物の価値を判断しづらいのが現状です。

築20年ぐらいの建物だと、それほど極端な傷みは感じられません。しかし、築年数的には「価値がゼロ」とジャッジされてもおかしくない古い家でも、大規模なリノベーションや適切なメンテナンスをしていれば、建物の価値が下がりにくいものです。このような場合は、解体しないで中古住宅として売り出すこともできます。

逆に、築年数が20年程度でも空き家の期間が長く、雑な管理をしている家は、販売時に「古家」という扱いをされることもあります。

解体せずに「古家付き」として売却するメリット

「古家付き土地」として、空き家を解体せずに売ると、次のようなメリットがあります。

売れるまでの節税ができる

いつ売れるかについては、売り出してみなければわかりません。買い手が現れるまでは、所有者として固定資産税や都市計画税の支払いが必要です。しかし、空き家を解体してしまうと、今まで「住宅用地」として適用されていた軽減措置がなくなり、税金が高くなってしまいます。

もし、売れるまでの期間が長ければ長いほど、解体した・解体しないケースの支払う税金の差が大きくなります。

買いたいという気持ちを後押しする部分もある

新築を建てるために土地探しをしているという買い手は、購入後に古家を壊すつもりで見学にこられます。家が残っていることで、住んだときのイメージが掴みやすく「ここに家を建てたい」という気持ちの後押しにもつながるかもしれません。

例えば、「2階からどんな景色が見えるか」「隣家との距離感はどんな感じか」「リビングの日当たりは良いか」など、これから建てる家の間取りは違っていても、家づくりの参考になります。

解体費用がかからず売却できる

解体して整地するという時間がカットされるので、売却したいと思ったタイミングで、すぐに売却できるのもメリットの1つです。

ただし、解体費用がかからないわけではありません。お家によって解体費用が数十万円〜百万円ほどかかるケースもあります

買主が解体費用を負担する分、売却価格から解体費用を引いた価格交渉が入ったり、そもそも解体費用分を差し引いた売出価格に設定するケースも多くみられます

購入者のターゲットを広げられる

空き家を解体して更地にすると、新築を建てたいという人だけがターゲットになります。しかし、古家付き土地なら、古い家をリノベーションしたいという中古住宅購入を目的にしているターゲットにも興味を持ってもらえます。

まとめ

築年数が経った空き家は、解体してから売却した方が良さそうにも思えますが、そのまま「古家付き土地」としての売り出しするのが一般的です。

「築年数が長いから価値はもうないし、解体しよう」などと自分で判断せずに、どのくらいの価値があるかを知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。空き家の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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