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空き家を売るべきか貸すべきかどちらがよいのかわかりやすくまとめた

不動産売却(空き家)

売主

「相続でもらった空き家をどうしたらよいだろうか…」

営業マン

「売りましょう!」

不動産会社に相談しても、なかなか的確なアドバイスをもらえないことも多いです。

なぜなら、不動産仲介会社は、「売買」をメインとして商売している会社と「賃貸」をメインとして商売している会社に大きく分かれるからです。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家の売却を依頼できる不動産会社を見つける方法(マンション・戸建て・土地編)

そのため、不動産売買仲介会社だと「売ったほうがいいですよ」となり、不動産賃貸仲介会社だと「貸した方がいいですよ」となってしまうのです。

空き家を売るべきか、貸すべきかは、状況によって異なります。

こちらでは、相続した空き家を売るべきか、貸すべきかについて説明します。

「売る」か「貸す」かの判断基準

「貸す」ということは、誰かに借りてもらい、賃料を支払ってもらわなければなりません。そのため、「貸す」という選択肢は、まず、その借り手の需要があるかどうかを知る必要があります。

ご所有の不動産が、賃貸の需要が多い立地にあるのであれば、「貸しても売ってもよい」と考えられるため、売った場合と貸した場合の比較から始めます。

例えば、いま売却した場合の手取り額と、5年の定期借家契約(ていきしゃっかけいやく:契約期間終了とともに賃貸人に出ていってもらう契約)期間で得られる賃料収入の手取り額5年後に売却した場合の手取り額との合計額を比較します。

賃貸の場合、修繕や内装などリフォーム工事を行ってからでないと貸せない場合が多いので、この分の金額は差し引きます。賃料の割に大規模な工事費用がかかる場合、賃貸は現実的でないこともあります。

また「毎月きちんと賃料は入ってくるのか」「5年後の売却価格は、今より下がる可能性があるのではないか」といった不透明な要素があるので、ちょっとややこしいですが、金利や賃貸事業のリスクを加味した割引率を算定し、将来得られる金額を今の価値に換算する方法もあります。

売却による手取り金額を計算する場合、取得費加算(しゅとくひかさん)や空き家の譲渡に関する3,000万円の特別控除(2019年12月31日までに空き家を売却したときは居住用財産として3,000万円控除が利用できます)も考えます。

いずれも売却の手取り額がアップするため、賃貸した場合と比較する際には重要な要素です。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

将来の経済状況や賃貸への不安が大きい人とそうでない人とで判断が異なってきますが、これらは「売る」か「貸す」かの判断基準の一つとなります。

一方、賃貸の需要が少ない立地にあるのであれば、「貸す」という選択肢は取りづらく、加えて「売りにくい」不動産と考えるべきです。

今後、人口が増えるなど需要をつくる政策がなければ、価格が下がる可能性が高いと考えられるので、少しでも早く売ったほうがよいでしょう。

参考 下落する不動産とはイクラちゃんねる

ただ、相続人が複数いる場合は、「売る」か「貸す」か判断を簡単に決めれないというのも事実です。

そのため、「しばらく放置しておく」という選択肢を選ぶ人も少なくないのですが、固定資産税や建物の維持管理にもお金がかかるので、そのことを踏まえた上で「放置」しなければなりません。

親から相続した土地や家を処分できない気持ちもわかりますが、老朽化した空き家は、地震などの災害時に倒壊や延焼の恐れがあり、台風のときに被害をもたらすなど、周りに住んでいる方に迷惑をかけるリスクを招きかねません。

また、住む可能性はほとんどないのに、家財整理や建物の解体を考えると手放す踏ん切りがつかず、売却を先送りしている空き家も多くあります。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。「売る」べきか「貸す」べきかも含めて、あなたの不動産(マンション・戸建・土地)の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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