空き家を売却する方法についてわかりやすくまとめた(マンション・戸建て編)

不動産売却(空き家)

空き家やセカンドハウスなど、自分が普段住んでいないもう1つの不動産(マンション・戸建て)を売る(処分する)というケースがあります。いわゆる資産売却(しさんばいきゃく)です。

MEMO

セカンドハウスと別荘の違い

セカンドハウスとは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するため職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

別荘は必要不可欠ではない贅沢な住居であり、投資用不動産も住むための住居ではなく、余剰資産運用のためのものです。それに対してセカンドハウスは、日々の暮らしにおいて必要不可欠な2番目の住居といえます。

(『セカンドハウスは別荘や投資用不動産に比べて税金が安い』参照)

こちらは、国土交通省が2014〜2015年に調査した人が住んでいない住宅(戸建ての空き家)の利用状況(2140人)の回答です。(『平成26年空家実態調査』参照)

人が住んでいない住宅(戸建て空き家)の利用状況

A 昼間だけや週末・休暇時などに所有者等が利用している住宅 40.7%
(内訳)
・昼間だけ使用するなど、寝泊まり以外に使用 15.1%
・週末や休暇時に避暑、避寒、保養などに使用する 19.1%
・残業で遅くなったときなど、たまに寝泊まりする 1.1%
・その他 5.4%
B 賃貸、売却に出していてまだ決まっていない住宅 11.0%
C その他の住宅 42.0%
(内訳)
物置きにしている 17.1%
・転勤、入院などで居住者が長期不在の空き家 5.1%
・取り壊し予定の空き家 5.1%
その他の利用していない空き家 14.7%
D 不明・無回答 6.4%

建築時期でみると、昭和56(1981)年以降の住宅は、セカンドハウスの利用が多いのに対し、それより以前の住宅は、物置きや利用していない空き家の割合が多くなっています。

空き家にしている家の売却方法(土地・戸建・マンション)

ここでは、セカンドハウスや空き家を売却する場合、どのようにすべきかについてわかりやすく説明します。

投資用不動産の売却=資産売却ではない

資産売却というと、所有している投資用不動産の売却を連想するかもしれません。投資用不動産(オーナーチェンジ物件)の売却とは、借りている賃借人がついたまま不動産(マンション1室やマンション・アパートの1棟、一戸建、店舗、事務所など)を売却することです。

そうではなく、ここでの資産売却とは、賃借人がおらず、空き家状態で売却(処分)することを意味しています。査定方法が異なり、空き家よりも賃貸中である不動産の売却は安くなるため、一緒に考えてはいけません

売却ガイドブック(売却基礎知識)なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか

そのため「空き家での売却=資産処分=資産売却」であって、投資用不動産は資産売却ではないことに注意してください。

そもそも、なぜ空き家になっているのか?

そもそも、なぜ自分が普段住んでいないもう1つの不動産(マンション・戸建て)を所有しているのでしょうか。

こちらは、国土交通省が2014〜2015年に調査した空き家になっている住宅を取得した経緯(2140人)の回答になります。(「平成26年空家実態調査」参照)

空き家になっている住宅を取得した経緯

  • A 新築した・新築を購入した 23.4%
  • B 中古を購入した 16.8%
  • C 相続した 52.4%
  • D その他 7.4%

空き家になっている住宅を取得した経緯としては、「相続した」の割合が最も多く、建築時期が古ければ古いほどその割合も増えます。実際、1950(昭和25)年以前の空き家の「相続した」の割合は78.7%にのぼります。

このように、相続したけどその時点では売らず、空き家にして所有していたというのが大きな理由の1つでしょう。そのような意味で空き家での売却は、相続での売却と似ている部分もあります。

不動産売却(相続)相続した家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

建築時期が古ければ「相続した」の割合が増えるといいましたが、逆に新しければ「新築した・新築を購入した」の割合が増えます。実際、1991(平成3)年以降に建築された空き家の50%以上が該当します。

これらは、仕事の都合でセカンドハウスを購入した場合が考えられます。その他、居住を目的に新築・中古不動産を購入したものの、その後「離婚転勤・(親や子との)同居」が原因で、空き家にした状態で所有し続けているケースもあります。また、賃貸していた不動産の借り主が出ていき、空き家になるケースもあります。

売らずに空き家にしておく理由は様々です。

空き家にしておく理由

取得経緯は様々ながら、売ってはいないというのは「売却してまではお金を必要としていない」からです。

資金難が原因での不動産売却方法お金が必要なので少しでも高く家を売る方法(マンション・戸建て・土地)

そのため売却するタイミングは、なにかしらの環境の変化であり、共通点は見いだせません

空き家での売却は、3ヶ月で売れ、金額もイメージどおり?

セカンドハウスや空き家にしている家を売るとき(資産処分・資産売却)の流れは、普通の不動産売却の流れと同じです。

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

売却してまではお金を必要としていない人は、自分の環境の変化に加えて、市況の変化(地価上昇)や税制などの外部環境の変化によって売ることを決断する人も多く、納得できる金額で売却したいと考えるため、売主のほとんどが「仲介」という売却手法が選びます。

納得できる金額で売却「したい」というより、不動産会社に査定をしてもらい、今ならこの価格で売却「できる」ということに納得して売却活動に応じるため、成約までの時間は急いではいませんし、安く売る理由もありません。

そのため、売り出しの価格は相場価格、もしくは相場価格より少し高めの金額になります。

売却理由と売却期間(資産)

査定価格とは、おおむね3ヶ月以内に売れるという金額のことを指しますが、売却できる金額≒相場価格であるため、売却活動を行った場合、売却期間もおよそ3ヶ月以内になります。少し高めの金額で売り出した場合は、3ヶ月を少し上回るかもしれません。

売却理由と成約価格(資産)

売主が売却を決断するまでに、チラシやインターネットなどで情報収集する時間も多いため、およそどれぐらいの金額で現実的に売れるのかというイメージができています。実際、そのイメージの金額は、相場価格と大きな差がありません。

参考 相場価格がわかるサイトイクラ不動産

最終的に多少の値段交渉が入ることがあっても、それ以外であまり価格を下げることなく、ほとんど相場価格通りで売れることが多いため、売主にとって最初から想定していた価格と成約価格にほとんどズレはありません。

まとめ

空き家の場合、「いつか」は売る可能性が高いとはいえども、その「いつか」は売主の事情によります。

不動産の価値についても気にはしているので、一度は不動産屋さんに査定してもらったことはあるはずですが、数年開いた場合にはもう一度不動産屋さんに査定し直してもらいましょう。市況だけでなく、その不動産の周辺環境によっても左右されるからです。

空き家での売却の大きな特徴は、売主のタイミングで売却できるということです。そのため、情報収集する時間もたっぷりあります。売却を成功させるために一番大事なことは正確に「情報収集する」ことです。売却するに、しっかりと不動産売却について知っておくことをお奨めします。

売却ガイドブック(売却基礎知識)お家の売却査定は何社に依頼すべきなのか(マンション・戸建て・土地編)
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