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価格を下げるべき?媒介契約中の価格変更の基準とは

不動産売却(乗り換え)

奥様
不動産会社にお家の売却を依頼しているんですが、1ヶ月経っても全然売れそうにありません。これってやっぱり価格を下げなければダメということなんでしょうか…?

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

媒介契約期間中に価格変更は可能ですし、変更した方が良い場合もあります。しかし、不動産会社の言いなりになったり、明確な戦略もなく安易に変更するのはいけません。

こちらでは、媒介契約期間中に価格変更するときの判断基準についてわかりやすく説明します。

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媒介契約期間中でも価格変更は可能

まずは、媒介契約期間中に価格変更する方法を解説します。

書面一枚で価格変更できる

媒介契約期間中は、新たな価格が記された書面に署名・捺印することで価格変更できます。

また媒介契約期間中でも、媒介契約の種類を変更することが可能です。

例えば、一般媒介契約から専任媒介契約へ、専任媒介契約から一般媒介契約へ変更する際、新規の媒介契約書に変更後の価格を記載すれば、媒介契約の変更と価格変更が同時にできます。

媒介契約の更新時にも変更は可能

媒介契約期間が満了すると、書面に署名・捺印するだけで媒介契約の更新が可能です。

更新時には、一枚の書面で更新と価格変更が同時にできます。

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価格変更の判断基準

営業マン
売れないから価格を下げるべきです!

媒介契約中の不動産会社からそう言われても、「はい、そうですか」と簡単に応じてはいけません。価格変更は、売主であるあなたに決定権があります

本当に価格変更が必要かを見極め、必ず自身の判断で価格変更するようにしましょう。

複数回や大幅な価格変更を迫ってくる場合は要注意

基本的に、いずれの媒介契約も期間は最長3ヶ月です。この間に何度も値下げを提案してきたり、1割や2割もの大幅な値下げを迫ってきたりする不動産会社には特に注意が必要です。

価格はちょこちょこ変えるべきではありませんが、だからといって一度に大幅に値下げするものでもありません。

不動産会社は、実のところ「高く売りたい」より「早く売りたい」と思っているものです。仲介手数料は成功報酬ですから、不動産会社はどうしても売ることを優先して考えてしまう傾向にあります。

不動産会社の見解も重要な指標となりますが、言いなりにならずに自分で判断するようにしましょう。

価格に自信がないときは再査定を

基本的には、相場価格を基準として売り出し価格や価格変更を考えます。

価格変更をする目安としては、

現在の価格が相場価格から1割以上離れている
購入検討者からの問い合わせが少ない

このような場合は価格変更を考えた方がいいといえるでしょう。

“相場価格”や“売り出し価格”といった用語については「不動産の相場価格とはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

奥様
自分の家の相場価格なんてわからないわ
ご主人様
媒介契約前に査定してもらったのは今の不動産会社だけなんだ

このような場合には、基準となる相場価格を確認することが先決ですので、再度、別の不動産会社に査定を依頼するべきです。

査定額は各社によって差が生じやすいものなので、1社のみの査定額を信用してはいけません。再査定するときには、必ず複数社に依頼するようにしましょう。

相場価格は「スマホの不動産屋さん」でも知ることができます。スマホの不動産屋さんなら、匿名&無料で査定できるのでぜひご利用ください。

ライバル物件の価格を確認

物件を売り出したら、常にライバル物件の存在と価格をチェックするべきです。

条件が近い物件は、必ず比較対象となります。ライバル物件との価格差が大きければ、価格を近付ける必要があるでしょう。

ただし、明らかに安く売っているライバル物件については、無視しても構いません。何か理由があって安く売り出している可能性もありますし、安い物件はすぐに売れてライバルは不在となります。

やはり、ライバル物件を見るときにも、相場価格が重要になってきます。

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価格変更だけが早期売却の対策ではない

家が売れない原因は、必ずしも価格にあるわけではありません。

相場価格をしっかりと認識していて、売り出し価格に問題がないときには、不動産会社に原因があるかもしれません。

媒介契約だけ結びたい不動産会社も存在する

不動産会社の営業マンは、契約数とともに媒介契約数も会社や上司から求められているものです。そのため「とりあえず」媒介契約だけでも結んでもらおうとしますが、その後、突然やる気がなくなったり連絡が途絶えたりすることは、残念ながらよくあることなのです。

また、不動産会社は当然のことながら家を売って仲介手数料を受け取りたいと考えていますが

営業マン
この物件売りにくいな…
営業マン
別の物件の方が早く売れそう!

不動産会社の営業マンにこのように思われてしまうと、自分の物件が後回しにされてしまうことがあります。

一番最悪なのは「アテブツ」にされることです

購入希望客にわざとイマイチな物件を見せてから、営業マンが売りたい物件を見せるという方法で、購入希望客に

奥様
さっきの物件より良いわ〜

と感じさせる営業手法です。

あなたの大切なお家がアテブツに利用されているということはありませんか?

媒介契約期間中でも途中解除することは可能

媒介契約期間中に他社に乗り換えたいときには、途中解除が可能です。

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、それまでにかかった広告活動費を請求される可能性があるので注意が必要です。

とはいえ、媒介契約約款には「売却に向けて努力すること」が不動産会社の役割だと明記されています。つまり努力や義務を怠っている不動産会社に対しては、いつでも媒介契約の解除が可能なのです。

売主都合で解除を申し出たとしても、費用を請求されることは稀です。

媒介契約の解除については「媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない解除方法」もあわせてご覧ください。

不動産会社の力不足や怠慢等を感じたのであれば、別の不動産会社を探したり、解除要件等を聞いてみたりして、すぐにでも今後のために動き出すべきでしょう。

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まとめ

営業マン
このままでは売れそうにないから価格を下げましょう!

担当営業マンからこのように言われると、少しでも高く売りたいと思っているあなたにとっては本当にストレスですよね。

家が売れない原因や対処法については「家を売却し始めたけど全然売れない!2つの理由と解決方法をまとめた」でも説明していますので、こちらもぜひ読んでみてください。

これ以上どうしたらよいのかわからないという人は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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