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媒介契約中に価格変更するときの判断基準を解説する

不動産売却(売却基礎知識)

奥様
媒介契約期間中でも価格変更すべき?

媒介契約期間中にも、価格変更することはできます。しかし、不動産会社の言いなりになったり、明確な戦略もなく変更したりしてはいけません。

こちらでは、媒介契約中に価格変更するときの判断基準についてわかりやすく説明します。

1.媒介契約期間中でも価格変更は可能

まずは、媒介契約中に価格変更する方法を解説します。

1-1 書面一枚で価格変更できる

媒介契約期間中は、新たな価格が記された書面に署名・捺印することで価格変更できます。

また媒介契約期間中でも、再度、新たな媒介契約を締結しなおすことも可能です。

例えば、一般媒介契約から専任媒介契約へ、専任媒介契約から一般媒介契約へ変更する際、新規の媒介契約書に変更後の価格を記載すれば、媒介契約の変更と価格変更が同時にできます。

一般媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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1-2 媒介契約の更新時にも変更は可能

媒介契約期間満了時にも、書面に署名・捺印するだけで媒介契約の更新が可能です。

更新時には、一枚の書面で更新と価格変更が同時にできます。

2.価格変更の判断基準

営業マン
売れないから価格を下げるべきです!

と媒介契約中の不動産会社にいわれても、「はい、そうですか」と易々と応じてはいけません。価格変更は、売主であるあなたに決定権があります。

本当に価格変更が必要かを見極め、必ず自身の判断で価格変更するようにしましょう。

2-1 複数回や大幅な価格変更を迫ってくる場合は要注意

基本的に、いずれの媒介契約も期間は最大3か月です。この間に何度も値下げを提案してきたり、1割や2割もの大幅な値下げを迫ってきたりする不動産会社にはとくに注意が必要です。

価格はちょこちょこ変えるべきではありませんが、だからといって一度に大幅に値下げするものでもありません。

不動産会社は、実のところ「高く売りたい」より「早く売りたい」と思っているものです。仲介手数料は成功報酬ですから、不動産会社はどうしても売ることを優先して考えてしまう傾向にあります。

不動産会社の見解も重要な指標となりますが、言いなりにならずに自身で判断するようにしましょう。

2-2 価格に自信がないときは再査定を

基本的には、相場価格を基準として売り出し価格や価格変更を考えます。

目安として、売り出し価格が相場価格から1割以上離れている場合で、問い合わせが少ないときには、価格変更を考えた方がいいといえるでしょう。

奥様
相場価格がわからない
ご主人様
媒介契約前に査定してもらったのは今の不動産会社だけ

ただし、このような場合には、基準となる相場価格を認識することが先決ですので、再度、別の不動産会社に査定を依頼するべきです。

査定価格を信用しすぎるな?不動産の査定方法と注意点を徹底解説!

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査定額は各社によって差が生じやすいものなので、1社のみの査定額を信用してはいけません。再査定するときには、必ず複数社に依頼するようにしましょう。

2-3 ライバル物件の価格を確認

物件を売り出したら、常にライバル物件の存在と価格をチェックするべきです。

条件が近い物件は、必ず比較対象となります。ライバル物件との価格差が大きければ、価格を近付ける必要があるでしょう。

ただし、明らかに安く売っているライバル物件については、無視しても構いません。何か理由があって安く売りだしている可能性もありますし、安い物件はすぐに売れてライバルは不在となります。

やはり、ライバル物件を見るときにも、相場価格が重要になってきます。

3.価格変更だけが早期売却の対策ではない

家が売れない原因は、必ずしも価格にあるわけではありません。

媒介契約を結んで家が売れなかったときはどうしたらよいの?

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相場価格をしっかりと認識して、売り出し価格に問題がないときには、不動産会社に原因があるかもしれません。

3-1 媒介契約だけ結びたいという不動産会社も存在する

不動産会社は、当然のことながら家を売って仲介手数料を受け取りたいと考えています。

営業マン
この物件売りにくいな…
営業マン
別の物件の方が早く売れそう!

ただこのように思われてしまうと、自分の物件が後回しにされてしまうこともあります。

不動産会社の営業マンは、契約数とともに媒介契約数も会社や上司から求められているものです。そのため「とりあえず」媒介契約だけでも結んでもらおうとしますが、その後、突然やる気がなくなったり、連絡が途絶えたりすることは、残念ながらよくあることなのです。

一番最悪なのは「アテブツ」にされることです。購入希望客にわざとイマイチな物件を見せてから、営業マンが決めたい物件を見せるという方法で、お客様に

奥様
さっきの物件より良いわ〜

と感じさせる営業手法です。

あなたの大切な物件がアテブツに利用されているということはありませんか?

3-2 媒介契約期間中でも途中解除することは可能

媒介契約期間中に他社に乗り換えたいときには、途中解除が可能です。

媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない解除方法

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ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、それまでにかかった広告活動費を請求される可能性があるので注意が必要です。

専属専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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とはいえ、媒介契約約款には「売却に向けて努力すること」が不動産会社の役割だと明記されています。つまり努力や義務を怠っている不動産会社に対しては、いつでも媒介契約の解除が可能なのです。

売主都合で解除を申し出たとしても、費用を請求されることは稀です。不動産会社側に問題がある場合、会社を変えた途端に成約に至ったということはよくある話でもあります

不動産会社の力不足や怠慢等を感じれば、別の不動産会社を探し始めたり、解除要件等を聞いてみたりして、すぐにでも今後のために動き出すべきでしょう。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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