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媒介契約の期限が切れたときの選択肢についてわかりやすく説明する

不動産売却(売却基礎知識)

ご主人様
媒介契約の期限が切れたときはどうすればいいの?

媒介契約には、有効期限があります。こちらでは、期限が切れたときの更新や切り替え、他社への乗り換えといった選択肢についてわかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.媒介契約の期限

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類です。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
①複数の不動産会社への依頼 できる できない できない
②自分で買主を見つけること できる できる できない
③媒介契約期間 特に決まりはない 3ヶ月以内 3ヶ月以内
④レインズへの登録義務 特に決まりはない 7日以内 5日以内
⑤売主への報告義務 特にきまりはない 2週間に1回以上 1週間に1回以上

専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期限は、「3ヶ月以内」と法律で定められています。

専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

不動産売却(売却方法)専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

専属専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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一般媒介契約に限っては期限の上限は定められていませんが、「3ヶ月以内が好ましい」と行政によって指導されています。

一般媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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そのためいずれの媒介契約も、3ヶ月を上限に契約時に期限を定めるのが一般的です。

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2.期限が切れるときに取れる3つの選択肢

では、媒介契約の期限が切れるときはどうすればいいのでしょうか。期限が切れるときに取れる3つの選択肢について詳しくみていきましょう。

2-1 媒介契約の更新

媒介契約の期限満了時には、契約の更新ができます。

媒介契約は勝手に自動更新されない

媒介契約は、売主が書類に署名・捺印して更新します。不動産会社によって自動的に更新されることはありません。

更新する場合の期限も基本的に最長3ヶ月で、何度でも更新可能です。最長3ヶ月なので、2ヶ月や1ヶ月とすることもできます。

更新以外の選択肢も考えるべき

営業マン
期間満了したので更新が必要です。

と、不動産会社は当たり前のように媒介契約の更新を迫ってきます。また、更新と同時に価格の変更(値下げ)を提案してくることも多くあります。

しかし、媒介契約期限までに家が売れなかった理由は、価格ではなく不動産会社の問題かもしれません。

家が売れない理由とその場合の対処方法についてわかりやすくまとめた

不動産売却(売却基礎知識)家が売れない理由とその場合の対処方法についてわかりやすくまとめた

そのため不動産会社から言われるがままに更新したり、価格変更したりするのではなく、売れない原因をしっかり考えて、他社への乗り換え等も選択肢として考えるようにしましょう。

2-2 媒介契約の切り替え

ご主人様
専任媒介から一般媒介に変更したい!

更新時に媒介の種類を変更したい場合は、更新ではなく新たに媒介契約を結びなおします。

専任や専属から一般に媒介種別を変更する判断基準

専任媒介契約は、1社としか契約できないというのが大きな特徴です。専属専任媒介も1社としか契約できないという点は同じですので、「専任から専属」「専属から専任」と変更するケースはあまりありません。

一方、一般媒介契約は複数社と契約を交わすことができます。専任(あるいは専属専任)媒介契約から一般媒介契約に変更するときの判断基準となるのは、今の不動産会社だけに売却を任せておいていいのかどうかということです。

「他社にも売却活動してもらいたい」と考える場合には、一般媒介契約を締結しなおす必要があります。

一般から専任に媒介種別を変更する判断基準

現状、一般媒介契約で複数社に依頼している場合に、「この1社に絞りたい」と考えれば、更新せずに専任(専属専任)媒介契約を締結しなおします。

専任(専属専任)媒介契約は1社のみとしか契約できませんから、この場合、一般媒介契約を締結しているその他全ての不動産会社との契約は解除する必要があります。

2-3 他社への乗り換え

今の不動産会社に今後一切の売却活動を依頼しない場合には、媒介契約の更新をせずに他社と媒介契約を締結します。

他社に乗り換えるときの判断基準

今の不動産会社に怠慢や力不足を感じるようなら、媒介契約は更新せずに他社に乗り換えるのが賢明な判断です。

怠慢や力不足は判断しにくいですが、以下のような状況にあれば不動産会社自体に問題があることを疑いましょう。

①内覧希望や問い合わせが少ない

ご主人様
内覧希望が月に2件以下だった…
奥様
1週間の問い合わせ数が1桁だわ…

など、数は一概にいえませんが、適正価格であるにも関わらず著しく反響が少ない場合は、不動産会社のやる気不足や力不足の可能性が考えられます。

②報告が少ない

一般媒介契約に定期連絡の義務はありませんが、専任媒介契約は2週に1度以上、専属専任媒介契約は1週に1度以上の定期連絡が不動産会社に義務付けられています。

ただ義務を果たすだけではなく、「こういう問い合わせがあった」「こういう広告活動を始めてこういった反響があった」というのを逐一報告してくれるのが、良い不動産会社の条件でもあります。報告が少ない不動産会社は、信頼に値しないとも判断できます。

期限前にも媒介契約の解除は可能

媒介契約の期限が切れるときは、無条件で契約を解除することができます。しかし期限中であっても、解除自体は可能です。

媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない解除方法

不動産売却(売却基礎知識)媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない解除方法

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、可能性は低いですが、解除に伴ってそれまでに掛かった広告活動費の実費を請求されるおそれがあるので注意が必要です。不動産会社側に不正や怠慢等の非がある場合には、無条件で解除することができます。

そもそも不動産会社に問題があると、売れる家も売れません。媒介契約期限前だとしても、不動産会社に不満がある場合には解除に向けて動き出した方がいいでしょう。

媒介契約の期限が切れるけど、どうしたらよいのか悩んでいる方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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