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媒介契約を結んで家が売れなかったときはどうしたらよいの?

不動産売却(乗り換え)

ご主人様
不動産会社と媒介契約を結んだけど、一向に売れない…

不動産会社と媒介契約を締結すれば、必ず家が売れるわけではありません。

こちらでは、媒介契約後、家が売れなかったときどうすべきなのかについてわかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.媒介契約を締結して売れなかった場合はどうなる?

家が売れなかった場合には、次の2つの選択肢があります。

  1. 媒介契約の期間満了時に更新して、引き続き同じ不動産会社に任せる
  2. 期間満了後、もしくは途中解除して他社に乗り換える

1-1 売れない限り仲介手数料は発生しない

まず気になる費用ですが、媒介契約を締結しても、物件が売れない限り不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払う成功報酬だからです。

不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るときの仲介手数料はいくら?

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媒介契約期間中はもちろん、結果として他社に乗り換える場合にも、成約に至らなかった不動産会社に仲介手数料を支払うことはありません。

1-2 期間が満了すれば更新か他社へ乗り換え

媒介契約は、3ヶ月を上限とした期間が定められています。厳密にいえば、一般媒介に限り法律上の定めはありません。

しかし、一般媒介においても、行政指導によって3ヶ月を上限に契約期間を定めることを奨励されているため、多くの不動産会社が契約期間を3ヶ月までとしているはずです。

一般媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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いずれの媒介契約でも継続して売却活動するのなら、期間満了時に同社で更新するか、他社に乗り換えるかの二択となります。

1-3 契約期間中に途中解除することも可能

ご主人様
不動産会社が頑張ってくれていないようだし、契約期間中だけど解除したいな…

媒介契約の期間中であっても、途中解除することは可能です。

媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない解除方法

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ただし専任媒介契約、専属専任媒介契約で依頼主の都合による解除の場合、不動産会社はそれまでにかかった広告活動費の実費を請求する権利を有します。

専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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専属専任媒介契約のメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

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とはいえ必ず請求されるわけではなく、むしろ請求されるケースは少ないですが、そのような可能性があることは認識しておきましょう。

1-4 一般媒介契約は縛りが少ない契約

一般媒介契約においては複数社と媒介契約しても問題ないので、契約期間中に他社と媒介契約を交わすことも可能です。

ただし、その場合は、他社と締結する媒介契約も一般媒介契約に限られます。それは、専任媒介契約・専属専任媒介契約が1社のみとしか契約することができないからです。

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2.家が売れなかったときに考えられる理由

ご主人様
他社に乗り換えても売れないのかな?

媒介契約を締結しても家が売れなかった場合には、契約を更新するか他社と契約しなおすかの二択となります。どちらを選択するかの判断基準として、なぜ売れなかったのか考えてみましょう。

2-1 価格が高すぎる

まず考えられるのは、価格が高すぎたケースです。相場から1割以上高い価格で売り出している場合には、やはり相場価格に近付ける必要があるといえるでしょう。

ただし、そもそも「相場価格」と思っていた金額に誤りがあることも考えられます。

例えば、相場価格が3000万円だと思って、3100万円で売り出していたのに、本来の相場が2800万円だった場合、1割以上高い金額で売り出していることになってしまいます。これでは、売れるものも売れません。

そのため売れないときには、「相場価格」を疑うこともしてみましょう。

この場合の解決策は、再査定です。媒介契約の解除、もしくは期間満了時に、複数社に改めて査定してもらうのが効果的です。

2-2 不動産会社に問題がある

一方、売れない原因が価格ではないことも考えられます。その場合の主な原因は、不動産会社にあります。

不動産会社は、媒介契約を締結したからには依頼主の不動産を売却するため努力しなければなりません。これは、媒介契約約款にも記されていることです。

しかし「努力」に明確な基準はないため、不動産会社の中には、怠けたり、そもそも力不足であったりすることがあります。

また「囲い込み」などの不正行為をおこなう悪徳業者であれば、いくら価格を変えても成約にいたる可能性はあがりません。

注意

囲い込みとは?

囲い込みとは、物件情報を他社に開示しないことで、自社内での成約を目指す行為です。自社内で売主・買主を見つけること(両手仲介・両手取引)ができれば、不動産会社からすれば仲介手数料の額は2倍になります。しかし売主にとっては、買主をどの不動産会社で仲介するかは関係がないことです。囲い込みは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口です。

決して両手仲介そのものが悪いわけではありません。

両手仲介にこだわるあまり、他社からの問い合わせに対し、「申し込みが入っています」「契約予定です」などと嘘をつき契約に進ませない(物件を止める)行為が囲い込みです。

これは、買主の取引を制限するものであることに加え、売主の販売機会損失となります。

囲い込みは、不動産業界でも大変問題視されており、不動産情報サイトのレインズでは2016年1月より、「取引状況(ステータス)管理」が導入されました。

レインズとはなにかについてわかりやすくまとめた

不動産売却(売却基礎知識)レインズとはなにかについてわかりやすくまとめた

これには、売主が自ら物件の状況を確認することで、不動産会社が独自の判断で囲い込みできないようにする狙いがあります。このように囲い込みを防ぐ取り組みは徐々にされいるものの、囲い込みがなくなったわけではないのが現状です。

不動産会社の怠慢や不正、力不足を見極めるのは非常に難しいのですが、以下のような状況にあればその可能性は高いといえます。

  • インターネット(自社HPやSUUMOなどのポータルサイトなど)に一切、自分の物件が掲載されていない
  • 査定時に複数社に査定してもらって相場価格を把握した(相場価格なのに売れない)
  • 相場価格からかけ離れた売り出し価格ではない
  • 不動産会社の定期連絡や電話口の対応が適当
  • 担当者がほぼ訪ねてこない

特に、「こっそり投資家や購入客に紹介するためにインターネットに掲載するのはやめておきます」などという不動産会社には注意が必要です。

このような場合には、不動産会社を乗り換えることが効果的な対策となります。

売却中のお家がなかなか売れなくて不安な方や、不動産会社を乗り換えたいけどどうしたらよいのかわからないという方は、まず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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