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離婚が原因での家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

離婚が原因での不動産売却方法

離婚で、お家を売却するというケースは決して少なくありません。厚生労働省の統計によると、結婚した3組に1組の方は離婚しています。

とりあえず自宅がいくらぐらいなのか、不動産会社に査定してもらいます。不動産会社に、売却理由について尋ねられても、最初は警戒して「ちょっと…」と教えませんが、時間が進むと「実は離婚でして…」と話すると思います。

実は、不動産会社は、理由を聞かずとも、家に入るとすぐに離婚での売却であることをだいたい察知しています。

なぜわかるのかといいますと、「購入して数年内の家を売りたい」という要望が多いため、これほど年数が新しく綺麗な状態で売却となると、理由が転勤や離婚などに限られてくるからです。加えて、間取りのタイプが独身の人が住むためのものでないことと、家族が最近住んでいた気配がないなどの理由からです。

離婚によってお家を売る場合、あなたが想定していた価格(金額)より下回るケースが多いといえます。

ここでは、離婚が理由で家を売却する場合、どのようにすべきかについてわかりやすく説明します。

離婚での不動産売却は、想定していた売却金額より下がる?

離婚すると、「こんな家にはもう住まない」か「この家に引き続き住み続ける」の選択を決定しなければなりません。

そして、様々なことを検討した上で、一旦、売却することに決めると「一刻も早く売ってしまいたい」に変わる傾向にあります

売却理由と売却期間(離婚)

売却活動を始めてから、だいたい3ヶ月以内に売却(契約)が決まるケースが多いです。

一般的に、売却期間と価格の関係は、売却期間が短いほど価格は下がる傾向にあります

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

そのため、離婚が原因での不動産売却は、売主が当初に想定していた売却金額より下がる傾向にあります

売却理由と成約価格(離婚)

成約価格とは、実際に売れた価格(金額)のことです。理由としては、「一刻も早く売ってしまいたい」という気持ちから、売れなければ販売価格を下げたり、購入の申込みが入っても価格交渉に応じることが多いからです。

また、新築で購入して数年内の売却であった場合、新築価格と同じぐらい金額での売却を希望しますが、もう現在は中古住宅であり、新築価格は販売費を上乗せしていることもあり、下がってしまうのが一般的です。新築価格より上回る価格で売却できるケースは、景気などの要因が大きく、極めて稀です。

離婚の場合のおすすめ不動産売却方法

まず、次の質問によって大きく2つに分かれます。

  1. 住宅ローンがない場合
  2. 住宅ローンが残っている場合、オーバーローンかどうか

ではこの2つについて詳しくみてみましょう。

離婚の場合のおすすめ不動産売却方法

1. 住宅ローンがない場合

もし、住宅ローンが残っていない、もしくは、そもそも住宅ローンを利用しておらず現金購入だった場合は、一般的な売却方法と同じです。

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

離婚のとき、話し合いに出てくるのが財産分与もしくは慰謝料です。

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

財産分与とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。割合としては、共働きの場合は半々、妻が専業主婦の場合は3割~5割程度を目安として、話し合いによって決めるのが一般的です。

慰謝料(いしゃりょう)

慰謝料とは、暴力や浮気などの理由で離婚の原因をつくった側が、相手に与えた精神的苦痛に対して支払う損害賠償金のことです。性格の不一致による離婚であれば、慰謝料は発生しません。

財産分与と慰謝料、どちらを計算するにしても、現在の不動産の価値(売却したらいくらで売れるのか)を知らなくてはなりません。不動産鑑定士の場合、鑑定料が必要になりますが、不動産会社であれば、無料で査定してもらえます。まずは査定してもらいましょう。

参考 離婚の場合に査定してくれる不動産会社比較サイトイクラ不動産

2. 住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っていても、住宅ローンの残金(残債)が売却金額以下であれば、一般的な売却方法で問題ありません。

住宅ローンの残債と売却代金

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

ただし、住宅ローンの残金(残債)が売却金額を上回る場合(これをオーバーローンといいます)は、手元からお金を出さなければ売却できません

住宅ローンの残金(残債)については、お借り入れしている金融機関に残高照会すればわかります。

ここでの重要なポイントは、住宅ローンの残金(残債)より高く売れるどうかなので、「今、自分の家はいったいいくらで売れるのか」を知ることです。

参考 あなたのお家がいくらなのかわかるサイトイクラ不動産

もし、手元にお金がなくて住宅ローンが払えず、売却せざるを得ないときには任意売却という方法があります。

資金難が原因での不動産売却方法任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

よくある質問

離婚によってお家を売る場合によくある質問をまとめました。

夫から妻へ不動産の所有権を移したい

奥様から「夫から私に不動産の所有権を移して欲しいのだけれど、どうしたら良いの?」という質問をよくされます。

「生活環境が変わるのは嫌だから」や「子どもを転校させるのはかわいそうだから」などの理由から、所有権を移して、夫名義の住宅ローンの引き落とし口座から自分の口座に変えたいという方もいらっしゃいます。

しかし、住宅ローンというのは、お金を貸した側(銀行などの金融機関)と借りた側(夫など)で「金銭消費貸借契約」という契約を結んでおり、勝手に借りた側を変更することなどできませんし、銀行も応じてくれません。

もし、銀行側に認めさせるには、金融機関で住宅ローンの審査を受けなければなりません。その際は、妻の収入や年齢などが判断材料になるため、専業主婦やパートの場合断られるケースが多いです。


住宅ローンは夫が払い続け、慰謝料や養育費の代わりに妻が住み続ける場合

離婚のとき、住宅ローンは夫が支払い続けることを条件に、妻は慰謝料や養育費代わりにその家に住み続けることがあります。

しかし、この場合の所有権は夫にあります。(夫の所有権および債務はそのままにして、住宅ローン完済の時に夫から妻へ所有権の譲渡を約束している場合、「所有権移転の仮登記」をおこなう方法もあります。)夫から妻への所有権の名義変更は住宅ローン完済後にしかできません。何十年後に再度やり取りすることになります。

もし、約束して住み続けていても、その後、夫が住宅ローンの支払いができなくなると、最後には物件が競売にかけられ、裁判所から強制的に家からの退去を命じられるということもあります。

家を賃貸として貸出し、その賃料を妻が養育費や慰謝料として受け取っている場合も同様のリスクがあります。


ペアローン・連帯債務・連帯保証の場合

住宅ローンを借りるとき、夫婦で住宅ローンを組む方法として、「ペアローン・連帯債務・連帯保証」の方法があります。離婚しても、住宅ローンの連帯保証人、連帯債務者から外してもらうことは原則できません

MEMO

ペアローン

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。住宅ローン控除や団体信用生命保険もそれぞれの分にしかかかりません。

連帯債務(れんたいさいむ)

連帯債務とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなります。住宅ローン控除は、持分に応じて夫婦それぞれが受けられます。

連帯保証(れんたいほしょう)

連帯保証とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなりますが、住宅ローン控除は、夫しか受けられません。

いくら離婚しているといっても、これらのケースで夫が将来的に住宅ローンの返済を滞納すると、妻側に一括返済の義務が発生します

資金難が原因での不動産売却方法住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの?どうすればよいの?

まとめ

離婚後のトラブルを回避するためにも、マイホームの売却を選択肢に入れて検討した方が良いでしょう。不動産が残っている限り、離婚しても関係を完全には消去できません。

離婚時に不動産を売却することで住宅ローンを完済できるのであれば、借金返済という観点からは一番良い方法ですし、住宅ローンが残っていない物件であっても、売却したお金を財産分与するほうがわかりやすくて良いという側面もあります。

「一人で住むには広すぎる」や「思い出がありすぎるから心機一転したい」、「一緒に住んだ家に住んでいたくないから」などの理由から、離婚の場合は、不動産(マンション・一戸建て)を売る人が多いのですが、売却するかどうかに関わらず、まずは自宅の価値がいくらなのか査定してもらわなければなりません

自分たちだけで、いきなり不動産屋さんを訪ねて行くのは気が引ける場合、「スマホの不動産屋さん」を使うと気軽に相談できます。あなたたちご夫婦の状況に応じた売却方法について、簡単に相談できるので、よければ利用してみて下さい。

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