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離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント(マンション・戸建て・土地編)

不動産売却(離婚)

ご主人様
離婚するので家を売却したい!

離婚という理由で、お家を売却するというケースは決して少なくありません。厚生労働省の統計によると、結婚した3組に1組の方は離婚しています。

離婚が原因で家の売却を検討している場合、まず確認しなければならない大きな5つのポイントがあります。それがこちらです。

  1. お家を売ったお金はどうなるの?
  2. お家を売れる人は夫と妻、どっち?
  3. 住宅ローンがあるけど売れるの?
  4. 今お家を売ったらいくらぐらいなの?
  5. 売るなら離婚前、離婚後どちらなの?

これらのポイントについて1つずつわかりやすく説明します。

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1.家を売ったお金(財産分与)はどうする?

まず、家を売ったお金を夫婦でどのように分けるのかという問題があります。

財産分与(ざいさんぶんよ)とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産(土地・一戸建て・マンションなど)も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。

基本的に、不動産(土地・一戸建て・マンションなど)を売却して手元に残ったお金は、持分割合(その不動産を誰が、どのくらいの割合を所有しているか)やお互いの収入などに関係なく、夫婦で2分の1ずつします。

ただし、夫婦で合意が得られた場合は、これに限りません。例えば、全額どちらか一方がもらうことも可能です。

離婚時の家は、財産分与によって必ず半分ずつになるの?

財産分与の対象に含まれないもの

婚姻前」に親から譲り受けたり、自分自身で購入した不動産については、夫婦共同で形成した財産ではないため財産分与の対象には含まれません。これを特有財産といいます。

離婚の際、結婚前から持っていた家は財産分与の対象にならないのか

また、住宅ローンが残っている場合も注意が必要です。今の家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合は、そもそも財産分与の対象となりません。

売却で手にしたお金は全てローンの支払いでなくなってしまうので、自分たちの財産にならないからです。

離婚時、家の残債(住宅ローン)は折半しないといけないのか?

婚姻後も住宅ローンを払っていた場合は?

婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産(土地・一戸建て・マンションなど)の住宅ローンを婚姻後も支払っていた場合は、婚姻後、ローンを支払った分については共有財産の対象となります。

この場合、婚姻後に2人でローンを支払った額はいくらなのかをまず調べて、その割合から共有財産となる金額を計算します。

慰謝料とは別

財産分与は、次の3つに分けられています。

  1. 婚姻中に共同で形成した共有財産を清算する、清算的財産分与
  2. 離婚で生活が苦しくなる配偶者に対してなされる、扶養的財産分与
  3. 慰謝料を相手に請求することができる、慰謝料的財産分与
その為、慰謝料を請求できる場合は、家を売却してお金を財産分与でもらったとしても、これとは別に慰謝料を請求することが可能です

ただし、その財産分与に十分な慰謝料が含まれていた場合には、請求できません。

2.不動産の名義人は誰?

ご主人様
相手が応じてくれないけど、売却したい!

お家という財産は分け合うということはわかりましたが、夫婦どちらでもお家を売ることはできるのでしょうか?

不動産(土地・一戸建て・マンションなど)の売却は、基本的に名義人でなければできません

例えば、不動産の名義が夫だけの単独名義だった場合、たとえ夫婦であっても妻が勝手に売却することはできません。また、夫と妻の共有名義であった場合は、夫婦共同でなければ売却することができません。

その為、そもそも売却する権利は誰にあるのか確認する必要があります。

名義人が誰なのかわからない場合は、その不動産(土地・一戸建て・マンションなど)を購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。

不動産売買契約書に記名押印した方が名義人です。夫婦共有名義の場合は、2人の名前が書かれています。

名義人ではない場合や共有持分のみの売却は?

名義人でない場合、売却活動をすることすらできませんので、名義人と話し合って合意を得るしか方法がありません。

また、夫婦共有名義になっており、どちらか売却の意思が一致しない場合は、自分の持分割合(共有持分)のみを不動産会社など第三者に売却することは可能です。

しかし、自分の共有持分が多い場合、たとえば、夫が60%の共有持分を売却した場合、相手の権利侵害分である10%分の代金を妻に支払わなければならない可能性があります。

売却の意思が一致しないからと言って、夫婦に関係のない第三者に共有持分のみを売却することは、遺恨が残るため、後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もあり、おすすめできません

離婚するとき、家の「共有持分」だけを売却することは可能か?

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3.住宅ローンの状況は?

奥様
住宅ローンがまだあるんだけど…

また、住宅ローンの状況によって、そもそも財産分与の対象なのかや売却方法が変わってきますので、必ず確認が必要です。

3-1 住宅ローンがない

住宅ローンが残っていない、もしくは、そもそも住宅ローンを利用しておらず現金購入だった場合は、一般的な方法である「仲介(ちゅうかい)」で売却することができます。

仲介での売却方法は、売却する不動産(土地・一戸建て・マンションなど)を不動産仲介会社に売却を依頼し、集客活動を行ってもらい、主に一般の消費者に購入してもらうための売却活動を指します。

不動産を高く売る方法である「仲介」とはなにかについてまとめた

一方、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらうことができる「買取(かいとり)」も可能です。

不動産会社が買い取ってくれるので、いつ売れるのかわからない仲介に比べて、即現金化できるのがメリットです。しかし、買取価格は相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。

不動産買取の流れについてわかりやすく説明する

買取と仲介

時間に余裕がある場合は、高く売れる「仲介」で売却するのがおすすめです。

3-2 住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高(残債)と今、家を売却したらいくらぐらいで売れるのか調べる必要があります。

家を売却したお金で残りのローンを完済できるか(アンダーローン)、完済できないか(オーバーローン)判断するためです。

アンダーローンとオーバーローン

冒頭でも述べたように、そもそも不動産(土地・一戸建て・マンションなど)が財産分与の対象に含まれるのか判断する必要があるからです。

目安ではありますが、購入後10年以内の売却は、元本(お家の部分の返済)より利子の部分の返済が大きいので、実際に売れる金額より多く住宅ローンが残るケースが多く見られます。

アンダーローン

アンダーローン

アンダーローンの場合は、住宅ローンがない場合と同じく、「仲介」で売却することができます。売却したお金でローンを完済し、手元に残ったお金を夫婦で財産分与します。

オーバーローン

オーバーローン

オーバーローンの場合は、足りないお金を貯蓄や親に借りるなどして、手元からお金を出さなければ売却できません。

もし、手元にお金がなくて住宅ローンが払えず、売却せざるを得ないときには「任意売却(にんいばいきゃく)」という方法になります。任意売却とは、売却金額が住宅ローンの残高を下回っているオーバーローン状態でも売却できる方法です。

任意売却するには、ローンを借りている債権者(金融機関など)の承諾が必ず必要です。また、住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件ですので、自分でわざと遅延・滞納しなければなりません。一度、遅延・滞納してしまうと任意売却できる期間は限られてしまうので、注意が必要です

残った住宅ローンについては、離婚後も支払っていかなければなりません。ただ、任意売却後の返済方法等については債権者と話し合って決めることができ、経済事情などを考慮してもらえるケースもあります。

離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

連帯保証などの関係は売却すればどうなる?

住宅ローンを「ペアローン・連帯債務・連帯保証」で借りていて、売却する場合、基本的に住宅ローンを完済するまでは、これらから外してもらうことはできません

MEMO

ペアローン

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。住宅ローン控除や団体信用生命保険もそれぞれの分にしかかかりません。

連帯債務(れんたいさいむ)

連帯債務とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなります。住宅ローン控除は、持分に応じて夫婦それぞれが受けられます。

連帯債務者が離婚したときの家の処分方法についてまとめた

連帯保証(れんたいほしょう)

連帯保証とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。もし、夫名義で借りていて、夫が亡くなった場合、団体信用生命保険で住宅ローンは全部なくなりますが、住宅ローン控除は、夫しか受けられません。

離婚するとき、妻が家の連帯保証人から外れる方法についてまとめた 

これらの場合で売却する際も、アンダーローンかオーバーローンかで「仲介」か「任意売却」かの選択になります。

建設中や建てたばかりはどうするの?

建設中や建てたばかり、買ったばかりの場合は、家の価値を調べると、建築費用や購入金額より売却金額が低くなるというケースがほとんどです。

購入金額には、本来のお家の価値に不動産会社の利益が上乗せされているからです。

建設中や建てたばかりで、売却すると決まっている場合は、未入居のままにしておくべきです。期間に限らず、一度でも人が住んでしまうと「中古」物件になり、さらに家の価値が下がるからです。

家を建てたばかりや買ったばかりで離婚するときの注意点をまとめた

住宅ローンを借りている場合で売却したいときは、ほとんどの場合で「任意売却」を選択することになります。

「任意売却は嫌」という理由で、どちらかが住み続けて、住宅ローンを支払い続けるというケースも少なくありません。

4.お家の現在の価値は?

奥様
具体的にお家はどのくらいで売れるのかな?

そもそも財産分与の対象となるかや売却方法は、住宅ローンの状況とお家がいくらで売却できるのかで変わってきます。

まず「お家を売却したらいくらぐらいになるのか」という現在のお家の価値を調べなければ、具体的に次のステップへ進むことができません。

離婚の財産分与で重要な家の「評価額」とはなにかわかりやすくまとめた

現在のお家の価値を知るには、不動産会社に査定を依頼すれば調査してもらうことができます。ただし、不動産会社としては売却を任せてもらいたいので、価格を高めに査定する会社も中にはあります。

その価格が客観的に正しいのか見極める為には、複数の不動産会社に依頼する必要があります

とはいえ、まだ売却するかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いですし、そもそも離婚の事情を詳しく話すことに抵抗があるという方は少なくありません。

そういった場合には、机上査定(きじょうさてい)がおすすめです。机上査定であれば、お家を見てもらわなくても、簡単に査定してもらうことが可能です

お家の査定価格からローン残高を引き算して、結果がマイナスであればオーバーローン、プラスであればアンダーローンです。

離婚時に家が「オーバーローン」かどうかの調べ方と対処方法

5.売却するなら離婚前?離婚後?

ご主人様
売却するのはいつでもいいのかな?

では、実際に売却するのは、離婚前と離婚後のどちらがいいのでしょうか?

売却すること自体は離婚前でも大丈夫ですが、売れたお金を財産分与する場合や、お家をそのものを財産分与する場合は、必ず離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。婚姻中に財産を移転すると「贈与」となり、贈与税も不動産取得税も課税される可能性があります。

離婚で家を財産分与したとき、贈与税などの税金はかかるのか

オーバーローンで任意売却する場合は、そもそも財産分与の対象に含まれませんので、離婚前でも離婚後でも構いません。

お家の売却自体は連絡がお互いに取れる離婚前の売却がおすすめです。

6.まとめ

ここまで、離婚が原因で家を売却する際に、確認すべき5つのポイントについてお話しました。

離婚において、お家を売却するのか、財産分与するのかを判断する上で、現在のお家の価格を知るということは避けられません

てっとりばやく、不動産会社に査定してもらうのが一番早い方法ですが、上述した通り、まだ売却するかどうか決まっていないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという方も多いですし、そもそも離婚の事情を詳しく話すことに抵抗があるという方は少なくありません。

いきなり不動産会社に依頼するのは気が引ける方や、そもそも自分の場合はどうしたらよいのかわからないという方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

匿名かつ無料で、自分のお家の机上査定価格を知ることができます。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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