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不動産を売るタイミングはいつ?3つのお悩みポイントを解決する

不動産売却(売却基礎知識)

奥様
不動産を売ろうと思うんだけど、悩ましいポイントがたくさん…

不動産という大きな資産を売却するにあたり、悩むのは当然のことです。

・不動産を売るタイミングはいつなのか?
・不動産を売るべきか貸すべきか
・不動産を高く売れる時期ってあるの?

こちらでは、これらの3つのお悩みポイントをわかりやすく説明します。

1.不動産を売るタイミングはいつ?

奥様
どのタイミングで売るか悩む…

という方も多いですが、基本的に売る必要性が出てきたときが不動産売却の一番よいタイミングです。

1-1 不動産は基本的に「今」が一番高く売れる

相続、離婚、買い替え…不動産を売る理由はいくつもありますが、いずれの場合もその不動産に住まなくなったときに売却を考えるべきです。

戸建てやマンションは、基本的に、年数が経つほど価値が下がっていきます。

マンションは年に2%価値が下がり、戸建ては築10年で価値が半分に、築20年で価値がなくなるという考え方が一般的です。

数年後に不動産を売るときには、売却金額が数百万円下がっていることも十分考えられます。

1-2 所有している間は維持費がかかり続ける

土地は、年数が経っても経年劣化するものではありません。また戸建てやマンションも、経年劣化による価値の下落率以上に市場価格が高騰すれば、価値を保てる可能性もあるでしょう。

しかし不動産は、所有し続けているだけで継続して高額な維持費用がかかるということも忘れてはいけません。

固定資産税に加えマンションの管理費や修繕積立金、戸建てのメンテナンス費用は、年間数十万円に及びます。住まなくなった家は、これらの費用を掛け捨てているようなものです。

1-3 今後の市場を考えれば早期売却が正解

人口や世帯数が減少し、空き家がどんどん増加している日本において、不動産はどんどん売れなくなっていくことが予想されます。

「売れるときに売り切る」重要性は、今後ますます増していくでしょう。

2.不動産を売るか貸すかの問題

奥様
貸した方が長期的な収入源になるかも…

不動産に住む必要がなくなったとき、売却だけではなく賃貸することも考えられます。

売るのか貸すのかどちらにすべき?賃貸のメリットとデメリットについてまとめた

不動産売却(売却基礎知識)売るのか貸すのかどちらにすべき?賃貸のメリットとデメリットについてまとめた

しかし、賃貸するにはデメリットもあることも認識しておきましょう。

2-1 住宅ローン残債があると貸せない可能性も

自宅として購入した不動産の住宅ローンは、「自己居住用」であるはずです。そのため、住宅ローンが残ったまま家を他の第三者に貸し出すことに対し、金融機関からの許可が得られない可能性もあります。

住宅ローン返済中の人が転勤の間に誰かに賃貸で貸すのはOKなの?

不動産売却(転勤)住宅ローン返済中の人が転勤の間に誰かに賃貸で貸すのはOKなの?

転勤など一時的な賃貸には許可が下りることもありますが、多くの場合で住宅ローンを完済するか、投資物件用の金利の高いローンへの借り換えが必要です。

2-2 賃貸経営の難しさを認識する

賃貸に出せば、必ず収益が得られるわけではありません。

空室の期間が続けば、維持費用や管理費用の方が収益を上回り、赤字経営になることも考えられます。

また賃貸に出すということは「経営」ですから、確定申告などの業務負担があります。

2-3 「また住める」「いつでも売れる」は簡単ではない

賃貸に出すメリットとして、将来的にまた自分や家族が住むことができることがあげられます。また、賃貸経営がうまくいかなかったら売ればよいと考える人もいるでしょう。

しかし、基本的に、家主の都合で借主に退去してもらうことはできません。それは、賃貸借契約が「現居住者」を優先する契約だからです。

借主の意向に反して退去してもらうには、数ヶ月分の家賃免除や家主が引越し代を提供することが一般的です。あるいは時期が来たら必ず退去してもらえる「定期借家契約」にすることも一つの選択肢ですが、この場合、需要が低いので相場以下の家賃にしなければ借り手はつきません。

参考 定期借家契約とはイクラちゃんねる

3.不動産を売る時期はいつがいいのか

奥様
どうせなら一番高く売れる時期に売りたい…

こう考えるのも自然です。統計的に不動産取引が活発になる季節は確かにあります。

3-1 不動産取引が活発な時期

不動産取引は、新年度が始まる前である2月、3月頃が一番多い傾向にあります。一方、長期休暇がある8月や12月、1月頃は比較的少ないです。

不動産が売れる時期は春と秋ってホント?売買が活発な時期を調べてみた

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とはいえ、取引が多いことが売却金額に直結するわけではありません。

新年度の前は売る人も買う人も多いために取引数が多いのであって、成約率が著しく高いということではないからです。

3-2 売り時を逃さないことが大切

そもそも一定の時期を狙って売却することは、容易ではありません。不動産が売れるまでには4~5ヶ月ほどかかるのが一般的ですが、1ヶ月で売れることも1年かかっても売れないことも考えられます。

タイミングもそうですが、売る時期や季節を気にして売りに出さない間にも、確実に不動産の資産価値は下がり、維持費用はかかり続けているという認識を持ちましょう。

奥様
それなら売りに出そうかな。でも…

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