自宅を売って買う「買替え」のときに必要な「引渡し猶予」とはなにか

売却ガイドブック(売却基礎知識)

あなたは自宅を売却して、同時に新しい家を買おうとしています。これを買替え(買換え)といいます。

一般的に、売却代金のすべてを買主から受け取ったとき(残代金決済のとき)、その家は買主に引渡しされて、買主のものになります。

そりゃそうですよね。お金を全部いただいたのですから。

しかし、買替えのときには、買主からお金をすべて受け取ったのに、売主がまだ住むことができる引渡し猶予という特約をつけて不動産売買契約を結ぶことがあります。

残代金決済(物件の引渡し)

ここでは「引渡し猶予とはなにか」についてわかりやすく説明します。

引渡し猶予(ひきわたしゆうよ)とは

引渡し猶予は、売主の買替え(住み替え)が前提となります。下の図で説明しましょう。

引渡し猶予

①売却物件の残代金決済

普通、残代金決済のとき、買主からすべての売却代金を受け取りますので、残代金決済の前日までに売主は引越しを終わらせておかなければなりません。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家を売るときいつまでに引越しすればよいの?(マンション・戸建て編)

しかし、自宅を売ったお金で新しい物件を買う(買替え)場合には、先に売却代金を受け取らないと新しい物件の購入費用を支払うことができません。

そのため、買主から数日〜1週間程度の「引渡し猶予」の期間をもらい、新しい物件に移るまでの間、引き続き売却物件に住ませてもらい、引渡しを待ってもらいます。

引渡しはまだですが、お金は全部受け取ったので、売却物件の所有権は買主に移っています。

売却ガイドブック(売却基礎知識)残代金決済日・物件の引渡し当日はどんなことをするの?

②購入物件の残代金決済

自宅の残代金決済と同日もしくは数日以内に、新しい物件の決済を行い、お金を新しい物件の売主に渡します。この時点で、新しい物件はあなたに引渡されて、あなたのものになります。

③自宅から新しい物件への引越し

自宅から購入した物件に引越しします。

④売却物件の引渡し

引越しが終わり空家の状態になれば、自宅を購入してくれた買主に引渡しします。

これが「引渡し猶予」の場合の流れになります。

特に、今の自宅の住宅ローンを返済して、購入物件に新しい住宅ローンを組むという買換えの場合は、ほとんど「引渡し猶予」の特約をつけて不動産売買契約を結びます。新居の住宅ローンを組む際に、現在の売却物件の住宅ローンを完済することを条件とされることが多いからです。

「引渡し猶予」の間の賃料は基本的には発生しません。

なお、残代金決済の時点で、所有権は買主に移っていますが、引渡し猶予の期間中になにかあった場合は、基本的に売主の責任になります。ただし、このあたりの条件(天災地変があった場合や電気・ガス・水道の支払いなど)も契約によって異なるケースがあります。特約とは、別の条件を付けた契のことです。特約の内容について不動産会社に必ず確認し、自分の目でも書類を確認しましょう。

MEMO

引渡し猶予期間の使用料について

所有権移転(代金支払い)と引渡しとが同時ではない場合には、一定の期間、所有者ではない者が、他人の物を使用する関係になり、その間の使用料を支払うかどうかが問題になることがあります。このような場合に、使用料などを支払うかどうかは売主・買主の当事者の協議に委ねられますが、所有権移転(代金支払い)が先行して引渡しが後になるとき(引渡し猶予など)には、後日の引渡しに際して売主に引渡し拒否の理由を与えないため、使用料の授受はない方が良いと考えられます。

参考 売買契約書の引渡しについてイクラちゃんねる

まとめ

まとめると、所有権は新しい所有者(買主)に移りますが、猶予期間中に売主を居住させることを了承する旨について不動産売買契約時に書面で交わすことを「引渡し猶予」といいます。

「引渡し猶予」を利用する場合、売却物件の決済直後に購入物件の決済を行わなければならず、相当時間がタイトになります。

逆に「引渡し猶予」の特約がない場合は、決済の日までに自宅を空家にしなければならないため、一時的に賃貸を借りたり、荷物をどこかに一時保管する必要が出てきます。

「引渡し猶予」を利用する場合は、売却前に不動産会社へ相談し、引渡し猶予の条件をつけて売却活動してもらう必要があります。。買替えは、いつ売れるかわからない売却に合わせて、購入物件を決めなければならない難しさがあります。

売却と購入の買替えがスムーズにできるように、あなたの状況によって「引渡し猶予」の特約を売却の条件につけてもらうと良いでしょう。

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)
error: Content is protected !!