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500㎡以上の広い土地を相続する場合のルール変更点についてまとめた

不動産売却(相続)

2017年まで、三大都市圏で500㎡(151.25坪)以上、それ以外で1,000㎡(302.5坪)以上の土地は、一定条件を満たすと「広大地(こうだいち)」とみなされて、相続税の評価をかなり下げることができたため、節税効果があるとされていました。

参考 相続税とは?イクラちゃんねる

広大地とは、マンション用地や工場用地に適さないため、土地全体を有効利用できず、新しく道路を通すなどして一戸建ての区画を造成しなければならない土地のことです。

新しく道路をつくったその分宅地分譲できないので、公共公益的施設用地の負担としてみられ、相続税の評価を下げられていました。

参考 広大地の評価国税庁

それが、2018年以降、広い土地の相続税の評価のルールが変わりました。

こちらでは、500㎡以上の広い土地を相続する場合のルール変更点について説明します。

500㎡以上の広い土地を相続する場合のルール変更点

都内の500㎡の広大地の場合、2017年まで路線価による評価からの減額率は42.5%でした。1㎡あたりの路線価を30万円とすると、広大地でなければ1億5000万円ですが、広大地になると8625万円と、相続税としの価値を下げれていました。

相続税評価の減額率
面積 地積規模の大きな宅地(2018年〜) 広大地(2017年まで)
500㎡(151.25坪)以上 20% 42.5%
1,000㎡(302.5坪)以上 22% 45%
2,000㎡(605坪)以上 25% 50%
3,000㎡(907.5坪)以上 26% 55%

2004年までは、宅地開発の想定図を作成してもらい、道路など公共用地となる面積を計算して申告していましたが、時間がかかったり、専門家に依頼しなければならないなど実務上の負担が重くのしかかっていました。

そこで、2004年に土地全体の面積に応じて一定の計算式で評価の減額率を決めるルールに改正されたのですが、この減額率が大きかったため、相続前に広大地をわざわざ買って、相続後にすぐに売るなどの節税対策が急増していました。

このため、2018年から広大地に代わって「地積規模の大きな宅地」という新しいルールで広い土地を評価することになりました。

相続税の評価額を下げられる点は同じですが、減額率は広大地に比べて縮小し、都内の500㎡の減額率は20%にとどまります。

加えて、地積規模の大きな宅地は、国税庁の路線価図で「中小工場地区」とされるエリアでは評価減が認められません。

参考 路線価図の説明国税庁

そのため2017年まで広大地とみなされていた土地は、「地積規模の大きな宅地」ルールで相続税が重くなるケースが多いようです。

地積規模の大きな宅地
面積 三大都市圏 500㎡(151.25坪)以上
それ以外 1,000㎡(302.5坪)以上
容積率 東京23区 300%以上を除く
それ以外 400%以上を除く
地区 路線価図で「普通住宅」「普通商業・併用住宅」とされる地区

一方、広大地ではなかった土地が「地積規模の大きな宅地」と認められ、事実上の減税になるケースもあります。

広大地の要件だった「マンション用地に適すかそうでないか」を、土地の容積率で判定することに変わったからです。東京23区で容積率300%以上、それ以外で400%以上でなければ、マンションが建っていても評価減が認められるようになりました。

MEMO

三大都市圏とは

ここでの(広大地や地積規模の大きな宅地における)三大都市圏とは、次の地域のことです。

①首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地または同条第4項に規定する近郊整備地帯

②近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域または同条第4項に規定する近郊整備区域

③中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

具体的な市区町村についてはこちらをご参照ください。

参考 三大都市圏とは?相続実務アカデミー

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