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住宅ローンが残っている家(マンション・戸建)の売却方法

売却ガイドブック(売却基礎知識)

売主

「住宅ローンが残っている場合、お家を売ることはできるのかしら…」

住宅ローンの期間は数十年間に及ぶということもあり、完済するまでの間に、買い替え・資金難・離婚・転勤などの理由で売却することは、決して珍しくありません。

ここでは、お家である不動産(マンション・戸建て)を売るときに、住宅ローンが残っている場合はどうしたらよいのかについて、わかりやすく説明します。

一番重要なのは、住宅ローンを完済できるか

住宅ローンが残っているお家を売る上で重要なことは、まず、今の残っている住宅ローンの金額を調べること、そして、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかです

住宅ローンを完済することができなければ、原則、売却することができないからです。

住宅ローンを借りている人は、必ず「抵当権(ていとうけん)」がついています。住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保(たんぽ)としてあなたのお家を担保にします。

もし、住宅ローンを返せないと、銀行(金融機関)は裁判所に申し立てて、担保となっているあなたのお家を強制的に競売にかけて追い出し、売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。

このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を「抵当権」といい、不動産に抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。

この権利を明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」で、あなたが住宅ローンを借りたとき、司法書士の先生が登記をしています。

あなたがお家を購入したときに司法書士の先生にもらった登記簿をみれば、抵当権設定登記されていることを確認できます。

参考 抵当権設定登記イクラちゃんねる

お家を売却するときには、銀行に「抵当権」を取り外してもらわなければなりません。抵当権がついているというのは、借金の担保にされた状態なので、次の買主が買うことができないからです。

抵当権は、借りている住宅ローンを全額返済することで、取り外してもらうことができます。このときに「抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき)」を司法書士の先生に依頼して、正式に抵当権がなくなった売買できる不動産として扱われるようになります。

住宅ローンが残っているお家を売る上で、一番重要なことは、あなたのお家が今、いくらで売れるかどうか売却価格(市場価格・相場価格・査定価格と同じ意味)を知ることです。

お家の価値が、残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、家を売却することによって残債を完済することができるからです。

お家の売却価格は「スマホの不動産屋さん」で知ることができます。

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アンダーローンとは

アンダーローンとは、家の価値が残っているローンの金額を上回っていて、家を売却することによって残債を完済できる場合のことを指します。

アンダーローン

アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済できるので、売却することに何の問題もありません。

注意点としては、売却価格が手取りの金額ではないということです。

お家を売るときには、売却代金から売却にかかる諸費用を引いた金額が手取りの金額となります。おおまかにいって、売却代金−(仲介手数料+印紙代+登記費用)と計算したらおよその正確な手取り金額がわかります。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

手取りの金額が、残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、何の問題もなく普通に市場で売却することができます。

家の売却方法不動産を高く売ることができる「仲介」という方法についてまとめた

問題なのは、オーバーローンのケースです。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、アンダーローンとは反対に、家の価値が残っているローンの金額を下回っていて、家を売却しても残債を完済することができない場合のことを指します。

オーバーローン

この場合では、銀行(金融機関)は売却すること(抵当権を取り外すこと)を許してくれません

「オーバーローン」のケースにおける解決方法

オーバーローンの場合でも売却したい場合は、その解決方法として、お金を用意する方法と、任意売却するする方法住み替えローンという方法があります。

お金を用意する方法

オーバーローンの場合でも、住宅ローンの完済に足りない金額を、貯金などの自己資金を用意するか、もしくは親やその他から別途借り入れすることで完済できれば、普通に売却することができます。

任意売却する方法

残債が家の価値を上回るオーバーローンのケースでも、借りている金融機関の了承をとり「任意売却(にんいばいきゃく)」をすれば、家を売って売却金から残債を返済することが可能です。

ただし、この場合、家が売れても残ったローンについて、引き続き返済する必要があります。

注意

「なんだ、オーバーローンでも売れるじゃないか」

そう思われたのではないでしょうか?

簡単そうに見えますが、お家という担保がなくなるにも関わらず、引き続き多額のお金を返済してもらうことは、銀行など金融機関にとってはリスクでしかないため、相当嫌がります。

もし、あなたが返済できなくなっても、回収する担保がないためです。

任意売却の経験があり、よく知っていて、銀行などの債権者と交渉が上手な不動産会社に厳選して交渉してもらう必要があります

どこの不動産会社でも、任意売却ができるわけではありませんし、選ぶ不動産会社によって、売却価格が大きく変わってきます。

離婚が原因での不動産売却方法離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは?

住み替え(買い替え)ローンという方法

買い替えしたい場合は、オーバーローンの場合でも、住み替えローンを利用することで、買い替えすることが可能です。

住み替えローン(買い替えローン)とは、売却してローンが残っても、新しく借りるローンとまとめて借りることができる住宅ローンです。

不動産売却(買替)買替時の住み替えローンとはなにかわかりやすくまとめて比較してみた

ただ、条件として、今住んでいるお家の売却と新しく購入するお家の決済日(けっさいび)を同じ日にしなければならないことです。

なぜなら、決済日は、売買代金のやり取りをする日であり、「抵当権抹消登記」と「抵当権設定登記」を行う日でもあるからです。

売却ガイドブック(売却基礎知識)残代金決済日・物件の引渡し当日はどんなことをするの?

簡単にいうと、住み替えローンを利用するには、「お家を売る」タイミングと「お家を買う」タイミングを同じにしなければならないということです(その他年収や勤続年数などの条件もあります)。

不動産売却(買替)家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

ダブルローンとは

ダブルローンとは、買い替えするときに、住宅ローンを2つ同時に借りることで、今借りているローンとは別に新しく住宅ローンを借りることです。

これは、買い替えのとき、先に新しく購入する買い替え先の物件が決まったときに利用するケースが多いです。

ただ、一般的な住宅ローンで借りることができる金額は年収のおよそ7倍とされており、2つ借りる住宅ローンを借りるというのは、相当年収の高い人でなければ、借りれないケースが多いです。

また、ダブルローンと利用したとしても、前に住んでいてお家を売却した金額で、借りていた住宅ローンを完済しなければなりません。

まとめ

住宅ローンの返済は、当初の返済金額が大きいため、利息の比率が大きく、なかなか元本が減りません。

一方、お家の価値は新築から10年ほどで、大きく減っていきます。そのため、オーバーローンになるケースは少なくありません。

繰り返しになりますが、住宅ローンが残っているお家を売る上で、一番重要なことは、あなたのお家が今、いくらで売れるかどうか売却価格(市場価格・相場価格・査定価格と同じ意味)を知ることです。

売却価格が知りたい方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。売却価格を教えてもらうことができますし、あなたがオーバーローンかアンダーローンか教えてくれます。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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