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家の売却にかかる費用(税金・手数料)についてまとめた

不動産売却(売却基礎知識)

ご主人様
家を売るには一体いくらかかるのかな?

家の売却には、税金や手数料がかかります。こちらでは、家を売るときにかかる費用(税金・手数料)についてわかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.家の売却にかかる手数料

家の売却にかかる手数料は、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は成功報酬なので、売買にいたらなかった場合は支払う必要はありません。

1-1 仲介手数料の上限

仲介手数料の上限は、法律で次のように定められています。

売主の上限手数料 売買価格(税込) 買主の上限手数料
18万円 200万円以下 5%
201万円〜400万円以下 4%+2万円
3%+6万円 401万円以上 3%+6万円

不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るときの仲介手数料はいくら?

不動産売却(売却基礎知識)不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るときの仲介手数料はいくら?

仲介手数料には、別途消費税がかかりますので、例えば、売買代金が3,000万円の場合は、3000万円×3%+6万円×1.08%で103万6800円ということになります。

仲介手数料は、上限を超えない範囲内で、不動産会社が自由に決められることになっていますが、上限いっぱいに設定するのが慣習であり、一般的です。

1-2 支払い時期

仲介手数料は、売買契約時に半額、残代金決済・引渡し時に半額支払うのが一般的です。しかし、売買契約時または残代金決済・引渡し時に全額とするケースもあるので、必ずしも半額ずつとは決まっていません。

2.家の売却にかかる諸費用

家の売却にかかる諸費用は、次の通りです。

2-1 印紙税

売買契約書には、印紙を貼付する必要があります。

契約書に貼付する印紙代は、売買金額によって次の通りです。

売買金額 印紙税額
100万円超〜500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円

(国税庁のHPより転載)

ただし「1通契約」といって、売主が買主の契約書のコピーを保管するときには、印紙代を節約することができます。
参考 売主は不動産売買契約書の印紙税を節税できるのか?イクラちゃんねる

2-2 住宅ローン残債がある家を売った場合にかかる諸費用

売却時にローンが残っている場合には、次の2つの費用がかかります。

抵当権抹消費用

家にかかる抵当権を抹消するための費用です。抹消手続きをしてくれる司法書士の報酬を含めて、2万円前後かかるのが一般的です。

ローン完済手数料

ローンを完済するときに金融機関に支払う事務手数料です。金融機関によっても、ローンによっても費用は異なりますが、5千円~5万円ほどが一般的です。

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3.家の売却にかかる税金

家の売却時に必ず税金が課税されるわけではありません。売却利益が出た場合のみ、利益に対して住民税と所得税が課税されます。

3-1 譲渡所得の計算方法

家の売却で出た利益を、譲渡所得(じょうとしょとく)といいます。利益といっても3,000万円で購入した家が4,000万円で売れたときの差額1,000万円を指すのではなく、次の計算式で算出します。

譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額:家の売却金額
取得費:家を購入したときの金額と購入にかかった諸費用から減価償却相当額を引いたもの
譲渡費用:家を売るときにかかった諸費用
減価償却費:建物の購入金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率:コンクリート造(非事業用)0.022、木造(非事業用)0.046

参考 譲渡所得税の計算方法についてわかりやすく説明するイクラちゃんねる

3-2 所有期間によって異なる税率

譲渡所得に住民税と所得税が課税されますが、それぞれの税率は家を所有していた期間によって異なります。

所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%
5年超 15% 5% 0.32% 20.32%

例えば譲渡所得が1,000万円で家の所有期間が10年だった場合、

1,000万円×20.32%=203.2万円
を納税する必要があります。

ただし譲渡所得は、各種特例によって控除することが可能です。

4.自宅の売却にかかる税金を控除できる特例

マイホームを売却したときの税金は、控除特例で大幅に節税することができます。

4-1 3,000万円の特別控除

マイホームの譲渡所得が、最大3,000万円控除されます。

参考 3000万円控除(不動産売却の税金)とはなにかわかりやすくまとめたイクラちゃんねる

4-2 軽減税率の特例

マイホームの譲渡所得が3,000万円の特別控除でも控除しきれなかった場合、所有期間が10年超に限り、課税される税率を引き下げることができます。

参考 10年超所有軽減税率の特例とはなにかわかりやすくまとめたイクラちゃんねる

4-3 買い替え特例

こちらは控除ではありませんが、マイホームの買い替え時に旧居が新居より高く売却した場合、旧居売却にかかる税金の納税を新居売却時まで繰り延べることができます。なお買い替え特例は、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例と併用することはできません。

参考 マイホームの特例の一つ特定居住用財産の買換え特例とは?イクラちゃんねる

4-4 売却損が出た場合の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの売却で損失(譲渡損失)が出た場合に課税されることはありませんが、損失分を給与などの所得から損益通算することができます。
参考 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除イクラちゃんねる

1年で控除しきれなかった場合は、売却以後3年内まで繰り越して控除されます。

5.相続した家の売却にかかる税金を控除できる特例

相続に伴う家の売却時の税金も、控除特例により節税が可能です。

相続した家を売るときにかかる税金を節税する方法についてまとめた
不動産売却(相続)相続した家を売るときにかかる税金を節税する方法についてまとめた

5-1 相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却したときの譲渡所得が、最大3,000万円控除されます。

「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する

不動産売却(相続)「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する

5-2 相続税の取得費加算の特例

売却する家の相続税分を取得費に加算することで、譲渡所得を引き下げることができる特例です。

参考 取得費加算の特例(相続・贈与の不動産売却)とはなにかイクラちゃんねる

6.控除特例の利用には確定申告を忘れずに

各種控除特例を利用するには、まず全ての適用要件を満たしているか確認してください。

また適用要件を満たしているからといって自動的に控除されるわけではないので、家の売却をした翌年の確定申告で申請する必要があります

自ら判断が難しいときは、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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