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はじめて家を売るとき最初に知らないと損する3つの売却方法

任意売却・買取・仲介

奥様
お家を売りたいのだけど、どうしたらいいのかしら?

お家を売る理由として、金銭的理由なもの離婚転勤買い替え相続空き家などがあります。

たとえ、どんな理由であっても、居住用の不動産(マンション・戸建て・土地)の売却方法は、次の3つのどれかになります(投資用不動産は異なります)。

  1. 任意売却(にんいばいきゃく)
  2. 買取(かいとり)・リース買取(リースバック)
  3. 仲介(ちゅうかい)

任意売却・買取・仲介

これら3つは、売却の進め方や不動産会社の選び方が全く違うため、自分はどの売却方法にあてはまるのか最初に知っておく必要があります。

これら3つ(任意売却か買取か仲介)は、「住宅ローン(住宅ローンが残っているかどうか)」と「売却期間(いつまでに売却代金を手にしたいか)」で決まります。

家の売却方法

まず、住宅ローンが残っている場合についてご説明します。

住宅ローンが残っていない場合は「いつまでに売却したいか(期間)」に記事をとばしてください。

記事を読んでもよくわからない。。

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住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っているお家を売る上で重要なことは、まず、今の残っている住宅ローンの金額を調べること、そして、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかです

住宅ローンを完済することができなければ、原則、売却することができないからです。

抵当権と住宅ローン

住宅ローンを借りている人は、必ず「抵当権(ていとうけん)」がついています。住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保(たんぽ)としてあなたのお家を担保にします。

もし、住宅ローンを返せないと、銀行(金融機関)は裁判所に申し立てて、担保となっているあなたのお家を、強制的に競売(けいばい・きょうばい)にかけて追い出し、売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。

このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を「抵当権」といい、不動産に抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。

あなたがお家を購入したときに司法書士の先生にもらった登記簿をみれば、抵当権設定登記されていることを確認できます。

お家を売却するときには、銀行に「抵当権」を取り外してもらわなければなりません。抵当権がついているというのは、借金の担保にされた状態なので、次の買主が買うことができないからです。

抵当権は、借りている住宅ローンを全額返済することで、取り外してもらうことができます。このときに「抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき)」を司法書士の先生に依頼し、正式に抵当権が外れ自由に売買できる不動産として扱われるようになります。

ここがポイント

住宅ローンが残っているお家を売る上で、一番重要なことは、あなたのお家が今、いくらで売れるかどうか売却価格(市場価格・相場価格・査定価格と同じ意味)を知ることです。

お家の売却価格が、残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、家を売却することによって住宅ローンを完済することができるからです。

この、家の価格(価値)が残っている住宅ローンを上回っている状態を「アンダーローン」といいます。

アンダーローン

この場合、売却することに何の問題もありません。

アンダーローンの方は「いつまでに売却したいか(期間)」に記事をとばしてください。

アンダーローンとオーバーローン

問題は、お家の売却価格が、残っている住宅ローンの金額を下回っていて、家を売却することができないパターンです。この状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローン

この場合では、銀行(金融機関)は売却すること(抵当権を取り外すこと)を許してくれません

オーバーローンの場合でも売却したい場合は、解決方法として、お金を用意する方法と、任意売却する方法あります。

オーバーローンの場合でも、住宅ローンの完済に足りない金額を、貯金などの自己資金を用意するか、もしくは親やその他から別途借り入れすることで完済できれば、普通に売却することができます。お金を用意できる方は「いつまでに売却したいか(期間)」に記事をとばしてください。

お金を用意できない人は、任意売却になります。

任意売却(にんいばいきゃく)とは

任意売却(にんいばいきゃく/任売・任意売買ともいいます)とは、専門知識のある不動産会社などが債権者(さいけんしゃ:銀行など金融機関)と債務者(さいむしゃ:住宅ローンを借りている人)の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

裁判所の判断により強制的に売却される競売に対して、任意売却は、自らの判断(任意)によって売却できます。

家が売れた場合、売却代金を住宅ローンの返済に充て、残ったローンを引き続き毎月返済していきます。

ご主人様
なんだ、オーバーローンでも売れるじゃないか

そう思われたのではないでしょうか?

簡単そうに見えますが、お家という担保がなくなるにも関わらず、引き続き多額のお金を返済してもらうことは、銀行など金融機関にとってはリスクでしかないため、相当嫌がります。

もし、あなたが返済できなくなっても、回収する担保がないためです。

任意売却とは

任意売却の経験があり、よく知っていて、銀行などの債権者と交渉が上手な不動産会社に厳選して交渉してもらう必要があります

ここがポイント

どこの不動産会社でも、任意売却を取り扱えるわけではありません。また、選ぶ不動産会社によって、売却価格が大きく変わってきます

また、任意売却は住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件です。今、住宅ローンを遅延・滞納していなくても、オーバーローンで任意売却したいなら、自分でわざと住宅ローンを遅延・滞納する必要になります。

もちろん、任意売却すると信用情報に傷がついてブラックリスト状態となり、ローンやクレジットを約5年間新たに利用できなくなります。

不動産売却(金銭的理由)任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

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いつまでに売却したいか(期間)

住宅ローンが残っていない方や、住宅ローンが残っていてもアンダーローンの方、オーバーローンでもお金を用意できる方は、「買取」か「仲介」のどちらか売却方法を選ぶ必要があります。

家(マンション・戸建て・土地)はこのように売却できたら理想的です。

  • できるだけ高く売れる
  • できるだけ早く売れる
  • できるだけ周囲に知られることなく売れる

ただし、現実的には上記の希望をすべて叶えることはできません。不動産はいつ売れるかわからない商品です。

不動産には、現時点で市場に出して「実際に売れるであろう」という相場価格があります。その相場価格より安ければ買いたいという買い手が出てくるため、できるだけ早く売ることができます。

これが「買取(かいとり)」という方法です。不動産会社が直接買主となって購入するため、数日間で現金を手に入れることができますし、販売活動もしないため周囲に知られることもありません

ただ、買取価格は相場価格の7割程度になってしまうのが唯一のネックです。買取の場合、不動産会社が買い取った後に、リフォームなどして再販売します。そのため、相場価格の約7割ぐらいで仕入れないと割にあわないのです。

そのため、家を

  • すぐに現金化したい
  • 周囲にバレたくない

という方は「買取」をおすすめします。

ここがポイント

買取となれば、オークション形式なので、1円でも高く買い取ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。何社、何十社に声をかけて、1番高く購入してくれる不動産会社を見つける必要があります

不動産売却(売却方法)不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

買取ではなく、最低でも相場価格、できればそれよりも高く売りたいという方は「仲介(ちゅうかい)」という方法で売却します。

買取と仲介

仲介の場合、不動産会社に売却活動を依頼し、買い手を探してもらいます。基本的に、買い手は一般消費者になります。売買契約が成立すれば、その対価として「仲介手数料」を支払います。

買取に比べて高く売れるのですが、ネックとなるのはいつ売れるのかわからないことです。また、売れたとしても、手元に売却代金を手に入れるまで時間がかかります。買い手の住宅ローンの審査など、買取に比べて時間がかかってしまうからです。そのため、売却活動開始から売却代金を手に入れるまで3ヶ月だと早い方です。

モノを売るとき、フリーマーケットやメルカリだと高く売れますが、いつ売れるかわかりませんよね。少し高めに出してみて、売れなければ値段を下げますよね。仲介も同じです。それに対して、買取ショップならすぐに売れますが、安くなりますよね。

同じように、家を売り出すときは、相場価格を参考に売主が販売価格を決めますが、欲を出して相場価格より乖離して高く価格をつけると売れにくくなります。

買取と仲介の選び方

ここがポイント

仲介の場合、買取と異なって、不動産会社に査定価格を高くつけてもらっても全く意味はありません。その査定価格で売れるわけではないからです。それよりも、買い手をどのような方法で集めて、高く売ってくれるのか、販売戦略や集客方法を聞いて、売却活動をお願いする不動産会社を選ぶべきです。

マンションの場合、同じマンションで実際に売った成約実績、土地・戸建なら同じ町内で実際に売った成約実績があればかなり参考になります。

不動産売却(売却方法)不動産を高く売る方法である「仲介」とはなにかについてまとめた

リース買取(リースバック)とは

リース買取(リースバック)は、買取の1つです。所有している家を不動産会社が直接買い取るため、一旦現金を手にすることができ、さらにあなたは自宅を賃貸として借りることにより、約2年程度(もっと短い場合があります)住み続けることができるサービスです。

お金がないので、家の売却代金を手に入れたいが、住み替えはしたくないという方にとっては夢のようなサービスです。

不動産会社にとって、リースバックで買取すると、その後約2年間のリスクを負わなければなりません。賃料が入ってくるから嬉しいというわけではなく、買取すると、所有権があなたから不動産会社に移るため、その後、地震・水害など天災地変があると所有者である不動産会社が全て負わないといけないため、リスクが増えるのです。

そのため、普通の買取価格より安くなり、買取価格は相場価格の5割程度になってしまうのがネックです。

また、住宅ローンが残っている方は、アンダーローン(リースバックでの買取価格が残っている住宅ローンを上回っている状態)でなければ基本的に利用できません。

不動産売却(売却方法)家を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

まとめ

家の売却方法

ここがポイント

任意売却と買取・リース買取と仲介、全てに共通して重要なことは、まず自分の家の相場価格(売却価格)がいくらなのか把握しておくことです。

そもそも、相場価格がいくらなのかという知らないと、住宅ローンを返済できるかわかりませんし、相場価格の約7割である買取価格が適正価格なのか知ることもできません。

また、仲介の場合においても、相場価格を把握することで、「最低、これぐらいのお金は手元に入る」と予想をつけることができます。

売却後に、手にしたお金をどうするのか、今後の人生設計をどうするか決めるには、お金がどれぐらい入るのか売却前に想定しておく必要がありますよね。

ここがポイント

相場価格がいくらなのか把握すると、次に任意売却と買取と仲介に共通して重要なことは、どの不動産会社に依頼すべきかということです。

任意売却の場合、任意売却に経験豊富な会社に相談する必要があります。任意売却期間に売れなかったら競売となり、強制的に良くない条件で売却させられてしまうからです。

買取の場合、高く買い取ってくれる不動産会社を1社でも多く集めることです。リース買取(リースバック)も1社でも多くの会社に、より良い条件提示してもうらうことがポイントです。

仲介の場合、その地域の売却に強い不動産会社に訪問査定してもらうことです。なぜなら、この査定価格は、売却に強い不動産会社が、その地域を欲しがっているお客様をどれぐらい抱えているかによっても変わってくるからです。

売却に強い会社とは、その地域で年間売却(成約)経験の多い不動産会社になります。売却に強い不動産会社は、売却物件を仲介する度に購入客を集客しているため、購入希望客も多く抱えています。

売却(販売力)に強い、複数の不動産会社に詳しく相談、調査、査定、提案してもらい、最終的に比較した上でお任せすることをおすすめします。

自分の家の相場価格(売却価格)がいくらなのか知りたい任意売却や買取、仲介の売却に強い不動産会社が知りたいという人は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

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