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お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた

不動産売却(買い替え)

奥様
お家を買い替えたいけど、住宅ローンが残っているのよね…

多くの方が、マイホームの買い替えを進める際に、残っている住宅ローンをどうしたらよいものかと考えます。

住宅ローンで購入したお家は、銀行など金融機関の担保となっており、残っているローンを完済しない限り担保を外してくれません。担保を外してくれない限り、売却することができません。

担保(たんぽ)とは、お金を借りた人が返済できない場合、お金を貸した人の損害を補うために設けられるもので、抵当(ていとう)ともいいます。万が一、ローンを返済できなくなったとき、金融機関はお家を強制的に売って、貸したお金を回収するのです。

そのため、預貯金だけで買い替え先の物件を購入できない場合は、いま住んでいるお家を売って住宅ローンをまず返済し、その上で買い替え先の物件のローンを新たに組む必要があります

しかし、住宅ローンが多く残っていて、お家を売却しても完済できない場合があります。

そんなときに利用される「買い替えローン」は、住宅ローンを完済しなくても買い替えを進めることができる方法です。

こちらでは、買い替えローンとはなにか、わかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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買い替えローンとは

「買い替えローン」とは「住み替えローン」とも呼ばれるもので、通常の住宅ローンとの違いとして、多くの金額が借りられる点があります

住宅ローンを組める金額はおよそ年収の約7倍とされていますが、そもそも担保となるお家に、価値がなければ貸してくれません。住宅ローンの借入額には、担保としての物件価格も考慮されているのです。

ところが、買い替えローンでは「買い替え先の購入資金+今の自宅の残っている住宅ローン」という、担保物件の価値以上のお金を借りることが可能です。

これにより、今の自宅の残っている住宅ローンすべてを返済することができますので、売却することが可能になります。そのうえで新しいお家を買うことができます。

条件は金融機関によって異なりますが、共通するのは、今まで毎月返済してきた住宅ローンに延滞がないことが条件です。

銀行にとっても、「延滞がない=この人はちゃんとお金を返してくれる」という認識のもと、買い替えローンを認めてくれるのです。

「売却価格+貯蓄額<住宅ローンの残債」なら買い替えローンの出番

住宅ローンの返済は、最初のうちは利息の比率が大きく、なかなか元本が減りません。

一方、お家の価値は新築時から10年ほどで、大きく減っていきます。その状態でお家を売却しようとすると、残っている住宅ローンの方が売却価格を上回ってしまうことになります。

自宅の売却代金だけで残っている住宅ローンを全て返済できるというケースは、実はあまり多くなく、残っている住宅ローンの残債が売却代金を上回ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローン

オーバーローンでも「自宅の売却代金+貯蓄額」で住宅ローンを完済できるのならば問題なのですが、「自宅の売却金+貯蓄」でも残債を完済できないケースがあります。

このように、自分で用意できるお金だけではローンの残債を完済できないというときに、買い替えローンが役に立ちます。

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買い替えローンのメリット&デメリット

買い替えローンのメリットとして、次の点があげられます。

住宅ローンが残っていても、新たな住居を購入できる

最大のメリットは、自宅の住宅ローンが残っていても買い替えを進められるという点です。また、貯蓄を使って完済しなくても、新たな住宅ローンを組めるため、手元に資金を残しておくこともできます。

気に入った物件を買い逃さずに済む

あなたが「いいな」と思う物件は、他の人も欲しい物件かもしれません。人気の高いエリアにあるなど、魅力的な物件は、あっという間に買い手が決まってしまいます。

買い替えローンを利用して買い替えを進めていれば、気に入った物件を見つけ時点ですぐに購入の決断が可能です。

 

一方、買い替えローンのデメリットとして次の点があげられます。

ローンの審査が厳しい

買い替えローンのローン審査は、金融機関(銀行)によって多少条件は違うものの、総じて収入額や勤務先の規模・安定性が重視されて、厳しくなっています。

「買い替え先の購入代金+自宅の残っている住宅ローン」という、担保となる物件の価値以上の借り入れとなり、毎月の返済金額も高くなることを考慮に入れての審査になるからです。

また、全ての金融機関(銀行)で取り扱っているわけではないため、借り入れできる金融機関が限定されてしまいます。

まとめ

買い替えローンは、住宅ローンが残っている自宅を売却して新しい家を購入しようとする、買い替えをする人向けのローンです。

買い替えローンについては、下記の記事もご参照ください。

買い替え時の住み替えローンとはなにかわかりやすくまとめて比較した

 

自宅の住宅ローンが残っている人は、買い替えするためにどうすべきか不動産会社に相談する必要があります。とはいえ、「いきなり不動産会社に相談するのはちょっと抵抗がある」という方も少なくありません。

買い替えについてどうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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