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家の買い替えをしたい!なにから始めるべきかわかりやすく説明する

不動産売却(買替)

売主

家を買い替えたい!

売主

何から始めたら良いのかしら…

売主

買い替えの流れが知りたい…

お家が狭いので買い替えたい、逆にお家が広すぎるので買い替えたい、駅の近い便利なところに買い替えたい、郊外の自然が豊かなところに買い替えたいなど、お家を買い替える理由は人によって様々です。

しかし、初めての経験なので、何から始めたら良いのかわからないし、買い替えの流れがわからないというのは普通のことです。

こちらでは、お家を買い替えするときになにから始めるべきかわかりやすく説明します。

はじめに先に購入か売却にするかを決める

お家を買い替えをする際は、自分の資金やライフプラン(人生設計)を考慮し、先に購入したほうがいいのか、あとから売却したほうがいいのかを検討します。

新しく家を購入してから現在の家を売却する場合は「購入(買い)先行」、現在所有している家を売却してから、新居を購入するケースでは「売却(売り)先行」とよばれています。

  • 購入先行:先に住み替え先の家を購入してから、現在住んでいる家を売却する。住んでいる家の売却資金に頼らない。
  • 売却先行:先に現在住んでいる家を売却してから、次に買い替える家を購入する。住んでいる家を売却して住宅ローンの返済や新居の費用を確保する。売却と購入を同時行うことが多い。
不動産売却(買替)家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

購入先行の流れ

購入先行では、住み替え先の売買契約を結ぶと、売却活動もはじめていきます。具体的な流れは、次のようになります。

購入先行の流れ
購入 売却
1 不動産会社に購入の相談する(資金計画が問題ないかみてもらう) (このときに査定してもらうことも多い)
2 買い替え先のお家を探す
3 購入する家が決まったら不動産売買契約を結ぶ このあたりから不動産会社各社に査定してもらう
4 住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を行う 不動産会社と媒介契約(売却活動の契約)を結ぶ
6 決済とお家の引渡し 売却活動開始
7 引っ越し 引っ越しして、空き家になったらお家の中を購入希望者に見てもらう
8 買主がみつかったら不動産売買契約を結ぶ
9 買主にお家を引き渡す

購入先行のメリットとデメリットについては次の点があげられます。

メリット

購入が先なので、自分の希望するお家をじっくりと探すことができます。また、新居に引っ越ししてから売却するため、どこかに仮住まいする必要がなく、引っ越しが一度で済みます。

また、空き家になってから売却できるため、購入希望者に気兼ねなくお家の中を見てもらうことができます。

売却ガイドブック(売却基礎知識)家に住みながら不動産の売却ってできるの?空き家の場合と比較してみた

デメリット

新居のお金の用意が必要です。今、住んでいるお家に住宅ローンを利用している場合、返済できる現金がないと基本的には難しいです(二重ローンや住み替えローンを除きます)。

売却先行の流れ

売却先行では、売れないと買い替えが難しいケースで、まず売却の動きからはじめていきます。具体的な流れは、次のようになります。

売却先行の流れ
売却 購入
1 不動産会社に売却の相談する(買い替えの資金計画が問題ないかみてもらう)
2 査定を受ける
3 不動産会社と媒介契約(売却活動の契約)を結ぶ 買い替え先のお家を探す
4 住みながらの売却活動開始 購入活動を行う
5 買主がみつかったら不動産売買契約を結ぶ ほぼ同じようなタイミングで買い替え先の不動産売買契約を結ぶ
6 住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を行う
7 売却の決済とお家の引渡し 購入の決済とお家の引渡し、引っ越し
8 (引渡し猶予の場合:買主にお家を引き渡す)

売却先行のメリットとデメリットについては次の点があげられます。

メリット

先に、現在住んでいる自宅の査定をしてもらうため、買い替え先の購入に関する資金計画がたてやすいことがあげられます。

もう少しはっきり言うと、現実的に買い替えできる、次のお家の上限予算を知ることができるということです。

デメリット

売れないと、次の買い替え先の物件が購入できないため、スケジュールやどの家を購入するかを決めるのに時間の余裕がそれほどありません。不動産営業マンに「売れるタイミングで、買い替え先を見つける」というプレッシャーを迫られ、せわしなくなると言っても良いでしょう。

また、売れたのに購入先が決まらないのであれば、一時的に賃貸などの仮住まいが必要になります。売却と購入を同時にする場合には「引渡し猶予(ひきわたしゆうよ)」の制度があります。

売却ガイドブック(売却基礎知識)自宅を売って買う「買替え」のときに必要な「引渡し猶予」とはなにか

まとめ

購入先行に比べて売却先行では、基本的に売却をしてから家を購入するため、家が売れなかったり、希望した売却価格では売れなかったりした場合、購入を一旦ストップしたり、買い替えをする家の購入予算を下げたりするなどのさまざまな対処ができます。

しかし、実際に買い替えをはじめると、売却先行から購入先行に変更するケースもよくありあます。たとえば、売却中にどうしても購入したい家が出てきた場合、他の人に取られないように、計画を変更し、先に購入するケースもあります。

お家の売買は、売りたい人と買いたい人の縁結びであり、思い通りにならないこともあることを考慮しておくべきです。また、柔軟な対応ができるように、どのような手段や方法があるのか、よく相談し、あらかじめ事前に準備しておくことが大切です。

一番おすすめなのは、購入先行にしても売却先行にしても、まずは自宅の売却価格がいくらなのか先にしっておくべきです。その上で、実的にどのような物件が購入できるのか、あらかじめネットで検索した上で、不動産会社に相談した方が良いでしょう

「買い替えできるのであればしたいな…」という気持ちの状態で不動産会社に相談して、売買を急かされて嫌な気持ちをされる方もいます。

不動産会社に相談せずに、自宅の売却価格がいくらなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、買い替えをどのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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