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家を査定するときのポイントをわかりやすく解説する

不動産売却(売却基礎知識)

奥様

家の査定をしたいんだけど、どうすればいいかわからない…

家を売却するには、まず不動産会社に査定依頼することから始めます。

こちらでは、家を査定するときのポイントをわかりやすく解説します。

1.まずは家の査定方法を知る

不動産会社による家の査定額は、「3ヶ月以内に売れる金額」を目安に算出されます。

まず、具体的な査定方法を知っておくと、心構えと準備ができます。

1-1 マンションと土地は主に「取引事例比較法」

マンションと土地の査定方法には、おもに取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)が用いられます。

不動産売却(売却基礎知識)マンションの査定方法「取引事例比較法」についてまとめた

取引事例比較法は、類似する物件の取引事例を参考に算出する査定方法です。

1-2 戸建の建物部分は主に「原価法」

戸建の建物部分の査定方法には、おもに原価法(げんかほう)が用いられます。

不動産売却(売却基礎知識)原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた

原価法は、対象物件をもう一度立て直すとしたいくらかかるのか割り出し、そこから建物の劣化分を差し引いて算出する査定方法です。

木造は耐用年数が22年なので、「築20年で家屋の価値はゼロになる」といわれる理由はここにあります。ただ、もちろん需要も加味されますので、必ずしも築年数だけで査定額が決まるわけではありません。

1-3 家の査定前に掃除やリフォームは不要

査定方法からもわかると思いますが、家をいくら片付けても、綺麗に掃除しても、基本的に査定額は変わりません。変わるのは印象だけです。

一方、リフォームは査定額に影響しますが、査定前にリフォームしない方がよいケースが多いです。

費用をかけてリフォームしたとしても、その費用分は査定額に上乗せされるだけで、それ以上高く売れるかは全くわかりません。なかなか売れなくて結果的にリフォームすることになる可能性もありますが、高額なリフォームは必要になってからおこなうべきです。

1-4 家の査定に要する時間

家の査定には、簡易的な机上査定と、実際に担当者が訪問する訪問査定があります。

不動産売却(売却方法)机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

机上査定なら、早くて2~3日中にはメールや電話で査定結果が受け取れます。

不動産売却(売却方法)訪問査定とは?売却をお任せすべき不動産会社か簡単に見極める方法

訪問査定は日時の調整等が必要ですが、訪問日から1週間以内には結果を伝えてくれるでしょう。査定のための訪問時間は、30分~1時間ほどです。

2.家を査定する前に相場の確認をする

家の査定を依頼する前には、自身で相場の確認をしておきましょう。

2-1 相場を確認する重要性

奥様

家を査定してもらうのに、なんで相場を確認する必要があるの?

こう感じるかもしれませんが、不動産会社による査定額は各社によって違います。

不動産売却(売却基礎知識)査定価格を信用しすぎるな?不動産の査定方法と注意点を徹底解説!

査定額が適正かどうか、その不動産会社が信頼できるかどうかを判断するためにも、事前知識として相場観を養っておくべきです。

2-2 マンション、戸建、土地の相場確認方法

マンションの相場確認で、SUUMOHOME’Sat homeなどの不動産ポータルサイトで、同じマンションを探すのも1つの方法です。これらのサイトは、マンションの現在の「販売価格」が掲載されいます。

この価格で売れたわけではありません。逆にいうと、今出ている販売価格では売れないことを示しており、そこから上限価格を予測することができます。

相場は、一般的に同じマンションにおいて、実際に売れた金額をもとに計算します。

周辺マンションが「成約にいたった価格」が閲覧できる、レインズマーケットインフォメーションを利用することをおすすめします。

レインズマーケットインフォメーション

国土交通大臣指定の機関が運営していますが、わかりにくいのが難点です。

レインズマーケットインフォメーションでは、土地の相場価格を調べることはできません。土地の相場確認は、土地総合情報システムを利用してみましょう。

土地総合情報システム

こちらは国土交通省が運営する、成約者のアンケートを元に相場を確認することができるサイトです。

また、イクラ不動産でマンション・戸建・土地の相場価格を知ることもできます。

参考 不動産売却検索サイトイクラ不動産

3.家の査定依頼は無料?ネット査定は?

家の査定は、基本的に不動産会社に依頼します。

3-1 「査定」と「鑑定」の違い

査定と似た言葉に、「鑑定」があります。住宅も不動産鑑定士に鑑定してもらうことが可能です。

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しかし鑑定は、主に自治体による評価額の算出やディべロッパーによるマンション・オフィス開発用地の売買などで利用されます。費用も数十万円は必要になるので、基本的に家の売買のための鑑定は不要です。

3-2 ネットの査定サービス

最近ネット上には、マンション名や住所を入力するだけで即座に価格を表示してくれるサービスがあります。便利ではありますが、このような価格は「査定額」とはいえません。

あなたの状況によって査定額が変わるからです。例えば、すぐに現金化したい場合は、直接不動産会社に購入してもらう買取査定額になり、相場価格の7割程度にになるからです。

どちらかというと相場価格に近い分類なので、この価格で売れると思って資金計画などを立ててしまうのは危険です。

3-3 不動産会社による査定は無料

家の査定は、やはり不動産会社に依頼するべきです。プロが実際に価値を計ることこそ、「査定」という言葉の意味でもあります。

不動産会社による机上査定と訪問査定は、いずれも無料です。

ただし、机上査定はお家を見ていないだけでなく、売主の状況などを詳しく聞いていないため、一般論としての査定であり、結局売主の状況によって変わってくるため、あまり意味がありません。

一方、訪問査定であれば、状況を伝えた上で、丁寧な査定書を作ってくれて、実際に担当者に会うこともできます。

家の査定は、不動産会社を見極める重要な局面でもあります。査定額だけでなく、担当者の人となりや相場の見解等から相対的に判断して、依頼する不動産会社を決めるようにしましょう。

不動産売却(売却基礎知識)家の売却を任せる不動産会社の営業担当者の見極め方についてまとめた

とはいえ、いきなり不動産会社に訪問査定をしてもらうのはハードルが高く感じるという人は少なくありません。

たとえば、離婚を検討している場合、お家は財産分与の対象になるため、離婚する前にいくらぐらいなのか調べる必要があります。

このように、売却したらいくらぐらいになるのかという知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

机上査定ですが、あなたの状況を伝えることで、より正確に査定金額を知ることができます。また、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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