身近な人が亡くなって、お家を相続することになった場合、相続税がかかるかどうか心配ですよね。
人の死亡によって財産を相続した人、または遺贈により取得した人に、相続財産に対してかかる税金が相続税です。この相続財産に不動産（土地・戸建・マンション）が含まれます。遺贈（いぞう）とは、遺言によって財産を贈与することです。
こちらでは、相続した不動産（土地・戸建・マンション）に、相続税がかかるかどうか調べる方法をわかりやすく説明します。
相続税はいくらぐらいかかるのか
相続した財産から非課税財産、葬式費用、借金などの債務を差し引いて、さらに基礎控除額（きそこうじょがく）を差し引いた額をもとに税額を計算します。
たとえば、法定相続人（ほうていそうぞくにん）が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。もし、相続財産（課税価格）が4,200万円（基礎控除額）以下の場合には相続税はかかりません。
もし、基礎控除額以上の場合、各相続人（そうぞくにん：財産を受け継いだ人）に法定相続分（ほうていそうぞくぶん）で割り振った価格に次の税率を適用して相続税額を計算します。
| 取得価格 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10% | 0万円 |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4.200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
法定相続人とは、法律（民法）によって決まっている相続人となれる人のことで、法定相続分とは、法律によって決まっている相続を受け取れる割合のことです。詳しくは後述します。
相続税は、被相続人（死亡した人）が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税しなければなりません。もし、基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ありません。
不動産に相続税がかかるかどうか調べる方法
相続財産は不動産（土地・建物）だけではなく、現預金や株式などの有価証券、ゴルフ会員権、貴金属なども含まれますので、相続税がかかるかどうかについては全て計算しなければなりません。
相続税がかかるかどうかを計算するためには、次の3つのステップをすすめていかなければなりません。
① 相続人が誰かを確定する
- 法定相続人の確定
- 遺言等の有無の確認など
法定相続人（ほうていぞうぞくにん）について
法定相続人とは、民法によって規定された一定の順序に従って相続人となる人のことで、配偶者と一定の血族（けつぞく：亡くなった人の血縁者）からなります。
まず、配偶者は必ず相続人となります。また、配偶者だけ相続するわけではなく、必ず配偶者と血族相続人が共同して相続します。
第1〜3順位の異なる血族相続人同士が共同して相続することはなく、あくまでも第1順位がいなければ第2順位といったように、次の順位で相続人となります。つまり、故人の子と故人の親や、故人の親と故人の兄弟姉妹が一緒に相続人になることはありません。
| 血族相続人 | 内容 |
| 第1順位 直系卑属（ちょっけいひぞく：養子を含む子供・孫など） | 常に相続人となります。子供が死亡の場合は孫が相続人となります（これを「代襲相続（だいしゅうそうぞく）といいます」）。 |
| 第2順位 直系尊属（ちょっけいそんぞく：父母・祖父母など） | 直系卑属がいない場合、相続人となります。父母がいない場合は、祖父母が相続人とななります。 |
| 第3順位 兄弟姉妹 | 直系卑属・尊属共にいない場合、相続人となります。兄弟姉妹が死亡の場合、兄弟姉妹の子供（甥、姪）が相続人となります。 |
基礎控除額を計算するときの「法定相続人の数」は、実際の法定相続人の数とは異なるケースがあります。
まず、「法定相続人の数」は相続を放棄した人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。また、養子がいる場合、「法定相続人の数」に含めることができる養子の数は、実子がいる場合には1人、実子がいない場合には2人までに制限されています。
ただ、これは基礎控除額による節税を防ぐための規定であり、計算するときの「法定相続人の数」に入らなくても、相続を受けることができる法定相続人となります。
法定相続人を調べるには、被相続人（死亡した人）の出生から死亡まで、すべての戸籍謄本をとる必要があります。本籍地を生前変えたことがあれば、さかのぼって各地の市町村に照会します。
法定相続分（ほうていそうぞくぶん）について
法定相続分とは、民法によって規定されている、法定相続人がどの程度の相続財産を受けとれるかの取り分（割合）のことです。
| 法定相続人 | 法定相続分 |
| 配偶者と直系卑属（子供・孫など）の場合 | 配偶者1/2 子供（孫）1/2（複数の場合1/2を人数で分けます。） |
| 配偶者と直系尊属（父母・祖父母など）の場合 | 配偶者2/3 父母（祖父母）1/3（複数の場合1/3を人数で分けます。） |
| 配偶者と兄弟姉妹の場合 | 配偶者3/4 兄弟姉妹1/4（複数の場合1/4を人数で分けます。） |
| 配偶者がいない場合 | それぞれ法定相続人となる順位の中で均等に分配 |
遺言（いごん・ゆいごん）の有無について
遺言があるかどうか必ず確認しなければなりません。なぜなら、遺言があった場合は、法定相続分より優先されるからです。
民法は、遺言で「法定相続分とは異なった相続分を定めることができ（民法第902条1項）」、また遺言で「法定相続分の場合の遺産分割協議等の方法によらずに遺産分割の方法を定めることができる（民法第908条）」としています。
つまり、遺産承継についての遺言があれば、遺留分の制限はありますが、原則として法定相続に優先し、遺言に決められた配分に従って遺産が承継されます。
遺留分（いりゅうぶん）とは、遺言書に関係なく、遺産の一定割合の取得を権利として相続人に保証するものです。
| 相続人 | 全体の遺留分 | 相続財産に対する相続人の遺留分 | |
| 配偶者のみ | 1/2 | 配偶者1/2 | |
| 配偶者と子 | 1/2 | 配偶者1/4 | 子1/4 |
| 子のみ | 1/2 | 子1/2 | |
| 配偶者と親 | 1/2 | 配偶者1/3 | 親1/6 |
| 親のみ | 1/3 | 親1/3 | |
| 兄弟姉妹 | 0 | 遺留分なし | |
仮に遺言に「愛人の子供に全て遺産を渡す」と書いてあっても、最大1/2までということになります（残りの1/2を配偶者や子でわけます）。
ただし、この遺留分の権利を有するのは配偶者・直系卑属・直系尊属に限られます。
② 相続財産を確定する
- 相続財産・債務のリストアップをする
- 遺言がない場合、遺産分割協議書の作成
相続財産と債務のリストアップ
相続（遺贈を含む）により取得した財産は相続税の課税対象となります。
| 本来の相続財産 | 相続などにより取得した財産。土地、建物、現預金、有価証券など。 |
| みなし相続財産 | 被相続人の死亡に起因して得られる財産。死亡生命保険金、死亡退職金など。 |
相続開始前3年以内に被相続人からの贈与により取得した財産や相続時精算課税制度を適用して被相続人から贈与により取得した財産も相続財産に加算されます。加算される金額は贈与財産の贈与時の価額となります。債務も相続の対象なのでリストアップが必要です。
現預金や株式は、どちらも相続発生日の時価をもとにするのが基本です。銀行預金なら残高、上場株式なら取引所で付いた株価です。ただし、株価は一時的に大きく上がったりすることもあるので、過去3ヶ月などの株価で決める方法もあります。投資信託は、原則として相続発生日の純資産額から解約した場合の手数料を差し引いて評価します。
自営業などの非上場会社は、業種ごとに従業員や総資産などによって大会社、中会社、小会社に分類されて、それぞれ評価方法が異なります。計算式には、配当金、利益、純資産が含まれますが2017年から利益の割合が少なくなって、業績が振るわない会社でも評価額が下がりにくくなりました。
相続税の税務調査でよく指摘されるのが名義預金です。これは形式的には配偶者や子どもなど家族の名義であっても、実質的には亡くなった人の財産とみなされて、相続財産に含まれて課税対象になります。
このように財産の把握が必要になりますが、預金が複数の銀行に散らばり通帳を見つけにくいということはよくあります。
法定相続人が誰かを調べ、どんな遺産があるのか調べるのを司法書士に依頼すると合計で平均6万円ぐらいです。
相続は誰に頼めば良いの？
相続の専門家として、弁護士（べんごし）・司法書士（しほうしょし）・行政書士（ぎょうせいしょし）がいますが、それぞれ役割が異なります。
●遺産分割において、争い事があるとき
→弁護士
●遺産分割において、遺産の中に不動産が含まれないとき
→行政書士
●遺産分割において、争い事がなく、不動産が含まれるとき
→司法書士
相続した不動産の計算方法
不動産（土地・戸建・マンション）を単純に売却した時のお金と不動産を相続財産としていくらのお金になるかというのは、同じお金でも大きく異なります。
単純に売却するときの市場価格（売却価格や相場価格）とは異なり、相続税を計算するためにその不動産がいくらなのかを計算した価格が相続税評価額（そうぞくぜいひょうかがく）です。
一戸建てやマンションなど不動産は土地と建物にわかれ、それぞれの計算方法が異なります。
まず、土地については「路線価額（ろせんかがく）」により、路線価額の定められていない地域では固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求めます。
路線価額
評価される土地に接する道路につけられた価格です。これをもとに相続税や贈与税計算の前提となる土地の評価金額を求めます。路線価額は公示価格の80%の水準になるように調整されています。
公示価格は、市場で売れる相場価格とも言えるため、相場の8割ぐらいの価格が相続税評価額となります。
参考 路線価とはイクラちゃんねる例えば、相続を受ける土地が100㎡で、路線価が40万円とすると、相続税評価額は40×100＝4000万円ということになります。
路線価図に路線価がのっていない土地や、建物については、市町村から送られてくる「固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）」を使います。一般的に、新築時の建物の固定資産税評価額は、建築価格の60%前後となっています。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、「固定資産税・都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」を計算する上で基になる金額のことで、3年に一度見直されます。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています。
参考 固定資産税評価額の取得方法イクラちゃんねる建物部分については、固定資産税評価額をそのまま使いますが、路線価がのっていない土地については、固定資産税評価額にその地域ごとの倍率を乗じて求めます。評価倍率を知りたい方は、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」をご参照ください。
相続する不動産が土地だけの場合は、路線価で計算すれば良いでしょう。マンションの土地については登記簿謄本を見れば、マンションの敷地（土地）の何パーセント分を所有しているかがわかります。しかし、マンションや戸建を相続財産として計算する場合は、土地と建物それぞれ計算する必要があります。
計算すると、実際に売却した金額の方が、相続財産評価額より明らかに高くなります。そのため、相続税を下げることができる相続対策として、現預金や有価証券より不動産が好まれるという側面があります。（もし、相続財産評価額より市場価格の方が安い場合は、時価評価（査定価格や鑑定価格）で相続税の申告をします。）
なお、一定の要件を満たす宅地については、小規模宅地等の特例を受けることができます。
参考 小規模宅地等の特例とはイクラちゃんねる遺産分割協議書の作成
遺言がない場合は、遺産分割協議書（いさんぶんかつきょうぎしょ）を作成する必要があります。遺産分割協議書は、被相続人（死亡した人）の預金を解約するにも、不動産の名義を法務局で変える際にも必要です。
もし遺言がない場合、遺産は全て共同相続人（相続を受ける人全員）の共有財産になります。すべての法定相続人が協議し、遺産の分割をします（遺産分割協議）。そして、この分割協議の内容を、遺産分割協議書という文書で作成し、法定相続人が全員押印することにより相続を確定させます。
遺産分割協議書の作成を司法書士に依頼すると平均6万円ぐらいです。
遺産分割協議書を自ら作成することもできます。
参考 遺産分割協議書の作成方法イクラちゃんねる③ 相続税額を計算する
- 相続税の課税価格の計算
相続税がかかるかどうかの計算方法
相続税は、相続した財産から非課税財産、葬式費用、借金などの債務を差し引いて、さらに基礎控除額（きそこうじょがく）を差し引いた額をもとに税額を計算しなければなりませんでした。
| 本来の相続財産 | 相続などにより取得した財産。土地、建物、現預金、有価証券など |
| みなし相続財産 | 被相続人の死亡に起因して得られる財産。死亡生命保険金、死亡退職金など |
| 非課税財産 |
|
ここから、基礎控除額を差し引いた金額が、相続税の対象となります。
基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算することができました。そして、遺産額が基礎控除額を超えた分について相続税を納めなければなりません。
各相続人の相続税額に次の各種税額控除等が該当する場合、加算・減算します。
| 加減算 | 税額控除等 | 内容 |
| + | 2割加算 | 相続、遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得した人が、被相続人の一親等の血族（代襲相続人となった孫（直系卑属）を含む）及び配偶者以外の人である場合には、その人の相続税額にその相続税額の２割に相当する金額が加算される。 |
| − | 贈与税額控除 | 贈与税額控除とは、贈与税と相続税の二重課税を排除するために作られた法律。相続財産を取得した方が、相続開始前の3年以内に被相続人（死亡した人）から贈与された財産は、相続税の対象となる。しかし財産の贈与を受けた際に、贈与税を支払っている場合には、その財産は贈与税も相続税も支払うこととなり、二重課税となる。二重課税を防ぐために、払った贈与税額を相続税から控除することが認められている。 |
| − | 未成年者控除 | 未成年者控除の額は、その未成年者が満20歳になるまでの年数1年につき10万円で計算した額。年数の計算に当たっては、1年未満の期間があるときは切り上げて1年として計算する。例えば、未成年者の年齢が15歳9か月の場合は、9か月を切り捨て15歳で計算する。この場合、20歳までの年数は5年になり、未成年者控除額は、10万円×5年で50万円となる。なお、未成年者控除額が、その未成年者本人の相続税額より大きいため控除額の全額が引き切れない場合には、その引き切れない部分の金額をその未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができる。 |
| − | 相次相続控除 | 今回の相続開始前10年以内に被相続人（死亡した人）が相続、遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得し相続税が課されていた場合には、その被相続人から相続、遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得した人の相続税額から、一定の金額を控除する。（詳しくは国税庁のHP「相次相相続控除」を参照） |
| − | 配偶者の税額軽減 | 配偶者の税額軽減とは、被相続人（死亡した人）の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度。
・1億6千万円 |
| − | 障害者控除 | 相続人が85歳未満の障害者のときは、相続税の額から一定の金額を差し引く。障害者控除の額は、その障害者が満85歳になるまでの年数1年（年数の計算に当たり、1年未満の期間があるときは切り上げて1年として計算します。）につき10万円で計算した額になる。特別障害者の場合は１年につき20万円となる。また、障害者控除額が、その障害者本人の相続税額より大きいため控除額の全額が引き切れない場合は、その引き切れない部分の金額をその障害者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができる。 |
| − | 外国税額控除 | 外国税額控除は、外国と日本の両方で相続税を払わなくてもよいという制度のこと。海外に財産を持っていた場合、外国で日本の相続税にあたる税金を払うことがある。そうした場合は二重課税になるので、外国で払った相続税金分を、日本の相続税から差し引くことができる。 |
配偶者控除（はいぐうしゃこうじょ）
配偶者限定で特別に認められている仕組みで、配偶者が取得した財産は少なくとも1億6000万円まで、さらに財産が多い場合は法定相続分までは相続税がかからないという控除枠のことです。
税金の負担を大幅に軽くできるので「税額軽減」とも呼ばれます。ただし事実婚や内縁の人は対象外で、法律上の結婚をしている配偶者じゃないと適用はできません。
まとめ
もし、計算して相続税がかかる場合の申請方法や、その他不動産の相続税についてはこちらをご参照ください。
参考 不動産の相続税についてイクラちゃんねる相続したお家に相続税がかかるかどうか、相当簡単にわかりやすく説明しましたが、それでも実際調べるのは相当大変です。
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