相続した家の売却方法(マンション・戸建て・土地編)

不動産売却(相続)

相続したお家(マンション・戸建て・土地)を売却するというケースは少なくありません。今後も益々増えていくでしょう。

こちらは、不動産ポータルサイトLIFULLHOME’S(ライフルホームズ)が、2015年に調査した親族から家を相続したことがある人で、相続した家のその後の割合(480人)(『HOME’S PRESS』参照)です。

親族から家を相続したことがある人で、相続した家のその後の割合

  • A 現在、自分が使用している 50.4%
  • B 売却した 21.5%
  • C 空き家の状態(使用せず所有) 16.7%
  • D 更地の状態(使用せず所有) 3.8%
  • E 賃貸している 6.9%
  • F その他 5.6%

こちらをみると、使用せずに所有している人が、全体の約20%あり、今後売却する可能性の高い人になります。

ここでは、相続が理由で家を売却する場合、どのようにすべきかについてわかりやすく説明します。

相続した人は何を基準に売却か所有を決めるの?

不動産(マンション・戸建て・土地)の相続が発生すると、①相続人が誰かを確定する→②何が相続財産に当たるかを確定する→③相続税額を計算する→④該当すれば相続税の申告と納税→⑤相続財産の名義変更という5つの手順を踏みます。

参考 不動産の相続の流れイクラちゃんねる

そのさなか、不動産の「所有」or「売却」が決められます。おおよその判断基準は相続人(財産を受け継ぐ人)の状況で決まります。

そのまま不動産を受け継いで、住み続ける方は売却しません。一方、相続人の中に1人でもお金に困っている人がいれば、できるだけ早く売却する方向に大きく傾きます。場合によっては買取してもらうケースも少なくありません。

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

上記のケースではない、つまり、不動産に住まないし、お金にも窮していない方は、取りあえず所有(空き家)する方が多いです。

このような方は「親の財産であって、私の財産ではない」や「親に申し訳ない」という考えが強く、すぐに売却することは、まるで金銭をすぐに欲しているような行動に映るため、相続後すぐに売却することには心情的に傾きません。そのため「使用せず所有(空き家)」状態になるのです。

また、「親の住んでいた家」を他人に貸すこと(賃貸)にも同じく傾きません。

相続三回忌

 

しかし、その状態が、そろそろ手放しても良いかと売却方向に変わるときがきます。その変わるタイミングは、三回忌以降であることが多いとされています。

三回忌とは、故人の没年の翌々年の命日のことですが、近年、三回忌までは親類を呼んでの法要を行うことが多いため、三回忌が終わると肩の荷が降りる人も多いのではないでしょうか。

また、相続した不動産を、相続後3年10カ月以内に売却(譲渡)すれば、譲渡所得税が軽減される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用を受けられることも、同じようなタイミングで売却が増えることの原因ともなっています。

参考 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例イクラちゃんねる

相続での不動産売却は、想定していた金額で売れ、かつ期間も短い?

相続が理由での売却と普通の売却との違いは「相続人を決める」「相続登記をする」というところにあります。特に財産の取り分で争うことが多いため、売却開始に至るまでが長いのですが、一旦売却開始すれば普通の不動産売却と何ら変わりありません。

不動産売却(相続)相続する不動産を売るときの流れ(マンション・戸建て・土地編)

ただし、どのような場合であれ、不動産の相続がある場合は必ず「今、自分の家はいったいいくらで売れるのか」その価値を不動産会社に査定してもらいます。そうしなければ財産の取り分けができません。

参考 査定価格がわかるサイトイクラ不動産

不動産会社としても、適当に高い査定価格を出して、その金額で売れなかった場合、あとでクレームになるのは嫌です。そのため、査定書の査定価格は、相場価格にほぼ正確で、売れる価格を提示してきます。

売却理由と売却期間(相続)

査定価格とは、おおむね3ヶ月以内に売れるという金額のことを指しますが、ここでは査定価格と相場価格は一致します。この金額で売却活動を行った場合、売却期間が3ヶ月以内と他の売却理由と比べて短くなることが多いです。

売却理由と成約価格(相続)

また、価格を下げたりすることなく、査定価格通りに売れることが多いため、売主(相続人)にとって最初から想定していた価格とそれほど成約価格にズレはありません。

そのため、相続での不動産売却は、査定価格とほとんど同じ価格のため、想定していた金額で売れ、かつ売却期間も短いといえます。

まとめ

相続で取得した不動産の場合、不動産を受け継いで住み続ける方以外は、タイムラグはあっても最後は売却することが多いといえます。

相続直後に売却する場合は、不動産会社の査定書通りの売却ができることが多いですが、数年開いた場合には、もう一度不動産会社に査定し直してもらいましょう。不動産は建物の状態だけでなく、市況によっても大きく左右されるからです。

参考 相続に強い不動産会社がわかるサイトイクラ不動産

そもそも、相続での売却は「そもそも自分のものではなく親のモノ」という意識から、少しでも高く売却したいという意識よりも、不動産会社に言われた通りに、簡単に納得してしまう傾向もあります。

不動産売却なんて一生に一度あるかどうかで、何度も経験するものではありません。まして、相続した不動産を売却するという人は、ほとんどの人が「はじめて」の経験です。

売却を成功させるために一番大事なことは情報収集することです。売却するに、しっかりと不動産売却について知っておくことをお奨めします。