相続する不動産を売るときの流れ(マンション・戸建て・土地編)

不動産売却(相続)

不動産を売ることは一生に一度あるかどうかで、何度も経験するものではありません。まして、相続する不動産を売却するという人は、ほとんどが「はじめて」の経験なのでわからないことだらけです。

これから相続する不動産、あるいはすでに相続が発生した不動産を売却する前に、相続時における不動産売却の流れについて知っておきましょう。

売却の流れさえわかれば、それを1つずつクリアしていけば良いだけです。

相続する不動産売却の流れ

相続する(した)不動産の売却の流れは、次の9つにわけることができます。

相続時の不動産売却の流れ

  1. 情報収集する
  2. 査定してもらう
  3. 相続人を決める
  4. 相続登記をする
  5. 媒介契約を結ぶ
  6. 購入希望者を探す
  7. 売買契約を結ぶ
  8. 物件引渡しの準備
  9. 残代金の受け取りと物件の引渡し

 

①〜⑥までの内容は多少前後することがあります。例えば、最初に③の相続人を決めてから、①の情報収集する方もいますし、⑤の媒介契約を結んでから、④の相続登記を行う方もいます。

上記の③相続人を決める④相続登記をする以外は、一般的な不動産売却の流れと全く同じです。ここでは③と④に集中して説明しますので、もし一般的な不動産売却の流れが知りたい方は『はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ』をご覧ください。

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

“相続人を決める”と”相続登記をする”とは

不動産を相続する場合、被相続人(死亡した人)の名義を、相続人(財産を受け継ぐ人)の名義に変更する必要があります。この名義変更のことを相続登記といいます。

「必要があります」と言いましたが、相続登記は、特にいつまでに手続きをしなければならないなどの期限も罰則もありません。したがって、相続登記しなくても問題はありませんが、一般的に「対抗力」を持つために登記します。

MEMO

対抗力とは?

不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」であり、また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」です。それら登記の記録がまとめられた台帳が登記簿です。

「登記簿」という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できます。これを法律上では「対抗力」といいます。

一方、相続する(した)不動産を売却をするときには、必ず相続登記しなければなりません。相続登記していなければ、その不動産が相続人(財産を受け継ぐ人)の所有物かどうか判断できないためです。

参考 相続登記についてわかりやすくまとめたイクラちゃんねる

相続登記をするためには、まず相続人(財産を受け継ぐ人)が誰なのかを決めなければなりません

相続人が1人なのであれば、その1人がすんなりと相続人になります。しかし、複数いる場合はそうもいきません。

相続が発生したとき、不動産を含めた相続財産は、遺言によって遺産の分割方法が決まっている場合、最優先でそれに従います。

遺言・法定相続分・遺産分割協議書

もし、遺言がない場合は、遺産は全て法定相続人(相続受ける人全員)の共有財産になります。そこで相続人全員は協議をし、遺産分割協議書(いさんぶんかつきょうぎしょ)を作成し、遺産の分割をします。

参考 あなたも自分で簡単に作成できる遺産分割協議書の作成方法イクラちゃんねる

このように、相続人が複数いる場合は、自分のものとして勝手に相続登記することができないうえ、時間もかかります。

注意

相続税がかかる基準は?

相続税は、被相続人(死亡した人)が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税しなければなりません。もし、遺産にかかる基礎控除額の範囲内であれば申告も納税も必要ありません。「遺産にかかる基礎控除額」は、3,000万円+600万円×法定相続人の数で計算することができます。遺産額がこの額を超えてしまうと、超えた分について相続税がかかるのです。

参考 相続税についてイクラちゃんねる 参考 相続税の計算方法イクラちゃんねる

もし、相続した不動産を売却して利益(譲渡益)が発生した場合には、相続税だけでなく、譲渡税も申告によって収めなければなりません。

参考 譲渡税についてイクラちゃんねる

ただし、1つの財産について2種類の税金が課税される二重課税にあたるため、その相続した不動産を、相続後3年10カ月以内に売却(譲渡)すれば、譲渡所得税が軽減される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用を受けられます。これを一般的に取得費加算の特例と呼びます。

とはいえ、相続税がかかるほどの財産を相続する人は全体の1割もいません(平成27年分で8.0%)。実際のところ、相続する遺産の中で不動産は「実家」だけというケースが多いのです。

不動産自体をわけることは難しいため、先に相続した不動産を売却して、売却代金を相続人同士で分け合う換価分割という方法があります。

MEMO

遺産相続の3つの方法

現物分割(げんぶつぶんかつ)

遺産を現物(現にある品物)のまま相続する方法です。例えば、現金と不動産が遺産で、その遺産を2人の相続人で分割する場合、1人が現金、1人が不動産とそれぞれが、現物を相続します。分割がしやすいのがメリットですが、遺産の価値がそれぞれ異なる場合があることがデメリットでしょう。特に不動産は、売れるまで本当の価値がわかりません。

換価分割(かんかぶんかつ)

先に株や不動産などの遺産をすべて換金し、その売却代金を相続人で分配する方法です。この方法を利用すると、平等にお金で相続することができますが、もし、その不動産に住み続けたい人がいる場合は、換価分割ができません。

代償分割(だいしょうぶんかつ)

複数の相続人のうち1人(または数人)が遺産を取得し、他の相続人にお金を支払う方法です。例えば、相続人の1人が遺産である不動産を相続する代わりに、もう1人の相続人に代償金として1,000万円を支払うという方法です。

換価分割を行う場合は、売却の手続きをする相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行います

その際、遺産分割協議書に「誰が売却するのか」「換価分割であること」「売却代金の分割割合」を明記します。換価分割は「贈与」とみなされることはないため、贈与税が発生することはありませんが、トラブルを防ぐため換価分割であることを明記します。

まとめ

相続時におけるおおまかな不動産売却の流れについて理解できたでしょうか。

相続時での不動産売却は、お金が絡むため揉め事になるケースも多いです。相続税が発生するような大きな相続の場合は弁護士が入ることも多いですが、そうでない場合は、まず不動産会社に相談すると良いでしょう。

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参考 不動産価格とおすすめの不動産会社が比較できるサイトイクラ不動産

不動産会社は職業柄、不動産登記を専門に行う司法書士と蜜に連携しているため、どのようにすべきか司法書士とも相談します。実際、相続登記を職業として専門に行うことができるのは司法書士ですし、相続関係の法務処理も専門として行ってくれます。また、税理士とも連携しています。

売却活動が始まれば、あとは流れに沿って1つずつクリアしていけばよいでしょう。

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