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事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する

売却ガイドブック(売却基礎知識)

売主

事故物件って、売却できるのかしら…?

あなたのお家がいわゆる「事故物件」になってしまったら、売ることができるのでしょうか?

こちらでは事故物件の売却方法や相場、売るときの注意点についてわかりやすく説明します。

事故物件(じこぶっけん)とは?

事故物件とは、自殺や他殺など、その家で人の死に関わる事件や事故が起きた物件のことです。

基本的に病死や自然死は該当しないとされていますが、事故物件に定義はありません。孤独死などは事件性がないとしても人の死が関わっており、人によっては敬遠する対象となりうるので、事故物件に該当する場合があります。

そもそも事故物件は「心理的瑕疵」によって判断されるものなので曖昧な部分があり、「事故物件にあたるのか」、「価格はどれくらい下がるのか」というのは一概に決まっているものではありません。

注意

心理的瑕疵(しんりてきかし)

事故物件は、「心理的瑕疵物件」といわれることもあります。

「瑕疵」とは、見えない欠陥や欠点、過失などの意味で、不動産業界ではよく用いられる言葉です。心理的瑕疵に対して「物理的瑕疵」は、雨漏りやシロアリ被害、排水管のつまりなどが挙げられます。

心理的瑕疵は、住む人に「心理的にそこに住むのは気が引けるなぁ」と思わせる事象のことです。人の死に関わる事件が起きた物件の他にも、

・隣地がゴミ屋敷
・近隣に宗教施設や暴力団の施設がある

などの物件も心理的瑕疵物件に該当します。

参考 瑕疵担保責任とは?イクラちゃんねる

事故物件の売却相場

多くの人が心理的瑕疵と感じる事象がある物件は、まず相場通りの価格で売ることができません

ケースによって異なるため、一概にはいえませんが、自殺で3割前後他殺で5割前後の値引きは必要になると覚悟しておくべきでしょう。

一方、孤独死については、言い方は悪いのですが高齢化、核家族化の昨今よくある事象でもあります。発見にいたったまでの期間(時間)にもよりますが、ハウスクリーニングなどをすればそこまで価格は落ちない傾向があります。

ただし、心理的瑕疵は、人によって感じる度合いが異なります。例えば「自殺があった家は嫌だけど、2、3割値引きしてくれたら考える」という人もいれば、「自殺があった物件なんてタダでも住みたくない」という人もいるはずです。また事件や事故の凄惨さや経過年数によっても、感じる心理的瑕疵の度合いは異なるでしょう。

そのため事故物件の価格は、売り出したときの買主の反響度合いを見て随時変更していく必要があります。

事故物件売却時の「告知義務」

事故物件を売却するときは、「告知義務」を果たす必要があります。告知義務(こくちぎむ)とは、心理的瑕疵に限らず、売却前に、売主が知っている物件の瑕疵を、買主に伝えなければならないという売主の責任のことです。

売主が告知義務を果たさず、売却後に瑕疵の事実が買主の知るところになれば、損害賠償請求をされたり、詐欺罪に問われたりする可能性があります。

  • 事件から何年も経過しているから、告知する必要はないと思った
  • 事件があった家を取り壊して更地にしたため、告知義務を果たさなかった

このような場合でも、買主側の損害賠償請求が通ったという判例も多くあります。

例えば、平成20年4月28日に東京地裁が判決を下した事例に、中古マンション1棟を購入して転売した売主業者が、転売に当たり、前所有者家族の飛び降り自殺の事実を告知、説明しなかったとして、慰謝料名目の損害賠償を命じられた事例があります(判例タイムズ1275号329頁)。

事件や事故から時間が経てば告知義務がなくなるというものではありませんので、売主が知り得ている事実は包み隠さず告知するようにしましょう

参考 不動産売買契約書の「瑕疵の責任」とは?イクラちゃんねる

事故物件の売却方法

事故物件だからといって、一般的な売却方法で売れないということはありません。しかし、相場より安くしたとしても売れなかったり、不動産会社に売却活動を断られたりするケースもあります。事故物件における売却方法は、次の2つです。

・「心理的瑕疵」を緩和させて売却する

「価格を安くしても売れない」、「これ以上値段を下げたくない」という場合は、心理的瑕疵を和らげてから売却するのも1つの手です。具体的には、次のような手段が考えられます。

  • ハウスクリーニングやリフォーム
  • 事件・事故のあった家を取り壊す
  • 時間を置いてみる

これらのことをしたとしても、事故物件でなくなるわけではありませんし、告知義務も引き続き果たす必要があります

しかし、心理的瑕疵は、あくまで気持ちの問題なので、少しでも「住みたくない」と思わせる部分を和らげることができれば、売却できる可能性は高まります。

ただし、いずれもお金がかかったり、判断に難しかったりする部分なので、売却活動を依頼する不動産会社と相談し、アドバイスを受けてから対策を講じるようにしましょう。

・買取業者に売却する

「不動産会社に売却を断られた」「いくら安くしても売れない」という場合は、一般の人に売ることをあきらめて、不動産会社に直接買い取ってもらうことを検討してみましょう。

そもそも事故物件になった時点で、「周辺住民に売却していることを知られたくない」として、不動産会社に内密に買取を依頼する方は少なくありません

買取業者に売ることのデメリットは、事故物件としての相場価格よりさらに金額が落ちてしまうことです。

例えば相場価格3,000万円の家の査定額が、事故物件であることを考慮され2,400万円になってしまったとします。この場合、買取業者に売るとなると、そこからさらに2~3割価格が下がり、2,000万円以下になることも考えられます。

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

一方、買取業者に売るメリットは、周辺に知られることなく、すぐに売却できることです。物件の引き渡しまで最短数日から1ヶ月以内に完了させることもできるので、金額が安くなるとはいえ、売りにくい事故物件には適した売却方法ともいえます。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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