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住宅ローン延滞の任意売却で連帯保証人に迷惑をかけずに済む方法

不動産売却(金銭的理由)

ご主人様
連帯保証人がいる場合、任意売却すると迷惑をかけてしまうのだろうか…?
ご主人様
住宅ローンの連帯保証人に迷惑をかけずに家を売ってしまいたい…
ご主人様
連帯保証人に言わずに任意売却の手続きを進められないかな…?
ご主人様
任意売却後に残った借金について、連帯保証人にはどのような責任が及ぶの?

住宅ローンを延滞すると、いずれ裁判所から競売(けいばい・きょうばい)によって強制的に売却されてしまいます。

もし、「お家の売却金額>残っている住宅ローンの金額」であれば、売却すれば解決できる問題でしょう。しかし、「お家の売却金額<残っている住宅ローンの金額」の場合、預貯金などから補填して住宅ローンを完済できない限り、銀行などの金融機関は売却を許してくれません

任意売却(にんいばいきゃく/任売・任意売買ともいいます)とは、専門知識のある不動産会社などが債権者(さいけんしゃ:銀行など金融機関)債務者(さいむしゃ:住宅ローンを借りている人)の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

任意売却は、競売と比べてメリットしかないため、任意売却と競売を比較した場合は任意売却を選ぶべきです。一番のメリットは、借金の額を減らせることです。

任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

不動産売却(金銭的理由)任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

家の住宅ローンが残っていて、配偶者などが「連帯保証人(れんたいほしょうにん)」になっている場合、主債務者(借り入れた本人)が任意売却や債務整理をすると多大な影響が及んでしまいます。

連帯保証とは、1つの住宅ローンに夫婦が収入を合わせて借入する方法です。連帯保証人とは「保証人」の1種で、債務者(借入名義人)がローンを支払わないときに代わりに返済しなければならない義務を負う人です。

こちらでは、連帯保証人がいる住宅ローンの場合に、連帯保証人になるべく迷惑をかけずに任意売却する方法について説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.連帯保証人に言わずに任意売却できる?

住宅ローンを滞納して放っておくと、借入先から「競売」をされて家を強制的に売却されます。そのため、できればその前に自分で「任意売却」しておきたいところです。

しかし、連帯保証人がついているときに任意売却する場合、注意が必要です。

連帯保証人は、主債務者がローン返済しないときに代わりに返済しなければならない立場です。連帯保証人がいる場合、通常、金融機関は面倒な競売や任意売却をするよりも、手っ取り早く連帯保証人に払ってもらう方が楽だと考えます。

そこで、借り入れた主債務者が住宅ローンを払わずに任意売却を持ちかけると、金融機関は連帯保証人に対して「残っている住宅ローンの一括返済」を求めます。そのまま連帯保証人がローンを払えば金融機関としては任意売却を行う必要がないからです。連帯保証人も「支払えない」と主張したときにはじめて任意売却を検討します

このようなとき、連帯保証人にしてみたら、何も聞いていないのにいきなり自宅宛に数千万円などのローン請求書が届くのでびっくり仰天してしまいます。

このように住宅ローンに連帯保証人がいる場合、任意売却は債務者1人の問題ではなくなります。対応を間違えると、信頼を失って人間関係が壊れてしまうので注意が必要です。

2.連帯保証人がいる場合の任意売却の進め方

連帯保証人がいる場合でも、任意売却の進め方自体は一般的なケースと同様です。

借りた主債務者と金融機関が話し合いをして、了承を得た上で不動産を市場に売り出し、売却代金からできる限り残っている住宅ローンを支払います。

任意売却を進める際、連帯保証人の同意は必要となりますが、連帯保証人と不動産を共有していない限り共同で売却活動を行う必要はありません。借りている主債務者単独で、家の売買契約を締結しての売却が可能です。

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3.任意売却後の負債について

任意売却をしても、残っている住宅ローンを全て返しきれず、借金だけが残ってしまうのが一般的ですが、誰がどのくらい負債(借金)を返済しなければならないのでしょうか。

主債務者は借り入れた本人ですから、残っているローンを全額返済しないといけないことは明らかです。しかし、連帯保証人も主債務者と同じだけの義務を負う立場なので、残ったローンについては全額支払わねばなりません

つまり、主債務者だけでなく、連帯保証人も「利息」「遅延損害金」も足した合計額の支払い義務を負い、債権者(貸している側)はどちらに請求をしても良いことになっています。

任意売却後の負債(借金)を支払えない場合、主債務者も連帯保証人も債務整理をするしかありません。個人再生で減額しても返済が難しい場合には、最終的に自己破産が必要となります。

4.連帯保証人にとっては任意売却と競売のどちらがいい?

住宅ローンを支払えなくなったとき、任意売却と競売の2つの方法がありますが、どちらが連帯保証人に迷惑をかけないで済むのでしょうか。

答えは、任意売却です。

競売の場合、家が安値でしか売れないので、より高額な住宅ローン(借金)が残ってしまいます。そうなると、競売後に連帯保証人にかかる負担が大きくなります。

また、競売の場合、残っている住宅ローンの債権が、銀行などから「サービサー」という債権回収会社に移り、そちらから取り立てが行われることが一般的です。そうなると取り立ても厳しくなり、分割払いの条件なども厳しくなることで、結果としてそれも支払えなくなり、主債務者と連帯保証人が共に自己破産するということもあります。

一方、任意売却の場合、競売より家が高値で売れるため、残っているローンを多く返すことで、返さないといえけない借金を少なく抑えることができます。

債権者(貸している側)としっかりと話し合い、理解を得て任意売却を進めることによって、信頼を勝ち取ることができれば、手続き後にも配慮してくれ、支払い可能な分割払いを認めてもらえる可能性も高くなります。

そうなれば、主債務者が決められてた返済金額を支払っている限り、連帯保証人には督促が及びません。もし、連帯保証人自身が返済しなければならない場合でも、毎月支払い可能な金額に設定してもらうことができます。

以上のように、住宅ローンを滞納したとき連帯保証人がいるならば、競売よりも圧倒的に任意売却を選ぶべきです。

ただし、不動産会社の中でも任意売却を取り扱っている会社とそうでない会社があります。債権者との交渉が必要になるため、任意売却ができない会社に依頼してはいけません。それでなくても競売までのタイムリミットが迫っている中、そんな遠回りしている余裕はないからです。

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