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住宅ローン滞納後の流れと対処方法についてわかりやすく説明する

不動産売却(金銭的理由)

奥様

住宅ローンを滞納し続けているとどうなるのかしら…?

ご主人様

住宅ローンを滞納していたら、いつ頃家が競売にかかるのかな?

奥様

住宅ローンを滞納した後、任意売却できる期間はいつまでなの?

住宅ローンを滞納していると金融機関から督促が来て、いずれは家に住めなくなります。

こちらでは、住宅ローン滞納した後の流れと任意売却を始めとしたその対処方法について、わかりやすく説明します。

住宅ローン滞納後の流れ

まずは住宅ローンを滞納したらどうなるのか、流れを確認しましょう。

1.督促(とくそく)される

住宅ローンを滞納すると、まずは銀行から督促が来ます。電話がかかってくることもありますし、自宅に手紙が届くこともあります。

滞納期間が長くなると「これ以上滞納すると、競売にかける可能性があります」という内容の催促状が届く例が多数です。

2.期限の利益喪失と一括請求書の送付

督促が来ても支払いをしないで放置していると、半年くらいしたタイミングで「期限の利益」がなくなったとして残っている住宅ローンの一括請求書が届きます。期限の利益とは、分割払いできる利益(権利)のことです。分割払いできなくなったら、残っている住宅ローンを一括払いしなければなりません。

住宅ローンの契約では、半年分の返済金を滞納したら期限の利益が失われるとされていることが多いので、このタイミングで銀行から「期限の利益喪失通知」と「残ローンの一括請求書」が届きます。

3.代位弁済(だいいべんさい)が起こる

期限の利益の喪失通知と一括請求書が届いても、通常は全額返済などできないでしょう。払えるお金があるなら、そもそも住宅ローンを滞納していないはずです。

そのことは銀行もわかっています。もう、あなたに貸したお金は失敗で焦げ付いたと判断します。そのため、保証会社による代位弁済が行われます。代位弁済とは、保証会社があなたに代わって、残っている住宅ローン全額を立て替えて銀行に支払うというものです。

これにより、債権者(お金を貸している側)が銀行から保証会社に変わり、次からは保証会社から督促を受けることになります。銀行は、あなたに取り立てをしたくないので、その役割を保証会社に任せます。

4.競売(けいばい)を申し立てられる

代位弁済が行われると、保証会社はあなたのお家を強制的に売却するため、競売(けいばい・きょうばい)にかけます。すると裁判所から「競売開始決定書」が自宅に届きます。

その後、裁判所の執行官が家を見に来たりして家の入札価格、入札日や開札日が決まり、どんどん競売の手続きが進みます。

5.家が競落(けいらく)される

最終的に家が競り落とされ、所有権は競り落とした競落者(けいやくしゃ・きょうらくしゃ)のものとなります。

そうなったら、家に住んでいることはできないので、競落前に家を明け渡す必要があります。これは裁判所も認めた内容であり、内容に従う必要があります。

6.残ったローンを請求される

家が競売で売れたら競落代金は債権者である保証会社に支払われますが、それでも住宅ローンを完済できないケースがほとんどです。競売での売却価格は、市場価格の7割程度に下がってしまうことが多いからです。

残ったローンについては、家がなくなった後も債務者であるあなたが自力で返済する必要があります

7.最悪の場合、自己破産も

競落後に残ったローンの金額が大きすぎて自力では返済できない場合、自己破産が必要になる可能性もあります。

このように、住宅ローンを滞納し、放置すればするほど最終的に大きな損となるので、なるべく早く適切な対処をすべきです。

上記の流れについて、住宅ローンを滞納すると段階によって書類が届くため、その書類を確認することで、自分が今どの段階にいるのか知ることができます。詳しくはこちらをご覧ください。

不動産売却(金銭的理由)住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの?どうすればよいの?

住宅ローンを滞納したときの対処方法

住宅ローンを滞納してしまったら、次のように対処することをおすすめします。

1.銀行に相談をして返済を待ってもらう

まずは銀行に相談をして状況を伝え、返済を待ってもらう方法があります。2、3か月程度の滞納なら、いつまでに滞納分を支払うのかを約束して確実に入金すれば許してもらえます。

2.借り換えを検討する

今の借入している銀行の返済条件が厳しく、これ以上支払いを継続しづらい場合には、借り換えを検討しましょう。住宅ローンを組んだときよりも金利が下がっていれば、より有利な内容で借り換えができる可能性もあります。

また、借り換えて返済年数を長くすれば、月々の返済額が減るので、支払いしやすくなることもできます、

3.家を売却する

返済を待ってもらえず、借り換えなどの手段も利用できない場合には、家の売却を検討しましょう。

住宅ローンの返済中であっても、お家の売却代金が残っている住宅ローンの金額より高ければ、銀行は家を売却することについて特に苦情を言わないおで、普通に不動産会社に売却を依頼して、家を売却することができます。売却代金で残っている住宅ローンを完済すれば、住宅ローンの滞納状態から解放されます。

一方、お家の売却代金が残っている住宅ローンの金額より低ければ、銀行など金融機関の承諾をとって、任意売却(にんいばいきゃく)という方法で売却することができます。

売却してもも残ったローンについては自力で返済する必要があります。ただし、任意売却は競売より高く売れるため、返さなけばならないローンを少なくすることができます

4.任意売却できる期間

住宅ローンを滞納している場合、任意売却できる「期間」にも注意が必要です。競売が開始されていると、早く任意売却しないと家が競落されてしまうからです。

理屈としては、競売の開札日前日までに売却が完了すれば良いのですが、現実にはそのようなぎりぎりでは間に合いません。

競売が申し立てられたらすぐに売却活動を開始して早期に売買契約を締結し、保証会社から競売申立てを取り下げてもらう必要があります。

任意売却できる期間について詳しくはこちらをご覧ください。

不動産売却(金銭的理由)任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

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