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家を買い替え(住み替え)るとき自宅は売却すべきか賃貸すべきか

不動産売却(買い替え)

ご主人様
家の買い替えをするのだけど、今の家は売るべき?賃貸に出すべき?

家の買い替え(住み替え)で、いま住んでいる家を売却するか賃貸に出すか悩むという方は少なくありません。

こちらでは、買い替え前の家を売る場合と賃貸に出す場合のメリット・デメリットを説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.家の買い替え(住み替え)で今の家を売却するメリット・デメリット

まずは、今の家を売却するメリット・デメリットからみていきましょう。

売却するメリット

・売却代金を新居の購入費用に充てられる
・家の維持費用がかからない

いま住んでいる家を買い替え時に売却すれば、売却代金を新居の購入費用に充てることができます。

売却代金を住宅ローンの返済に充てる場合には、新居の予算に直接的に組み込むことはできませんが、ローンを完済することで新居の住宅ローン借入可能額が上がります。

また、売却することで、家の固定資産税やメンテナンス費などの維持費用が今後一切かかりません。

売却するデメリット

・売却代金を新居の費用に充てる場合、タイミングが難しい

売却代金を新居の購入費用に充てられるものの、そうなると売却と購入のタイミングが難しくなります。

家の買い替えは、旧居の売却を先行させる「売り先行」と、新居の購入を先行させる「買い先行」の2つの方法があります。状況に応じて適切な買い替え方法を選択できれば、「タイミングの難しさ」が必ずしもデメリットになるわけではありません。

売り先行の買い替えについて、詳しくはこちら↓

売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

買い先行による買い替えについて、詳しくはこちら↓

買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

2.家の買い替えで今の家を賃貸するメリット・デメリット

続いて、今の家を賃貸するメリット・デメリットをみていきましょう。

賃貸するメリット

・継続的な収入が得られる
・今の家に将来住むことができる

賃貸にする最大のメリットは、継続的な収入が得られることです。また家の所有を続けることで、将来的に今の家に住むことも可能です。

賃貸するデメリット

・住宅ローンの借り換えが必要なことも
・マイホーム特例が受けられなくなる可能性がある
・手間やリスクがある

住宅ローンを完済していない場合、基本的にそのままの状態では家を貸し出すことはできません。住宅ローンは「自己居住用の住宅」に対して貸し出されているものだからです。

賃貸するには、住宅ローンを完済している人か、住宅ローンが残っている人は、住宅ローンを完済するか、ローンの借り換えが必要になります。ローンを借り換える場合は、金利が高くなったり、諸費用がかかったりするのでご注意ください。

また、旧居から転居して3年以上経過して売却するときは、マイホーム特例など売却時の税金控除が適用されなくなる点にも注意が必要です。

買い替えで新しい家を購入するのに住宅ローンを組むなら、定年退職時にどの程度のローン残高になるのか確認しましょう。完済するために退職金などに頼りすぎると、老後資金が不安になります。

賃貸経営の手間やリスクについては、次から詳しく説明します。

寝転びながらお家の売却相談
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3.賃貸に出す場合の手間と費用

家を賃貸に出すとなると、予想以上の手間や費用がかかります。

確定申告や税金対策

家を賃貸するということは「事業」を開始するということです。家賃収入にかかる所得税・住民税を支払う必要があります。

費用を計上し、節税対策を考え、収益に応じた税金を納めるための確定申告が毎年必要になります。税理士に任せると手間はかかりませんが、コストがかかります。

初期費用

賃貸事業を始めるには、初期費用としてリフォームや修繕の費用が必要になります。自宅として住んでいるときには気にならなかった箇所も、第三者に貸し出すとなると、それなりの見栄えと機能に改善しなければ借り手はつきません。

借りている賃借人(ちんしゃくにん)が退去するときには、次の賃借人のために壁紙の貼り替えやハウスクリーニングなど元に戻すための原状回復費用も必要になります。更新時には不動産会社に手数料を支払わなければなりません。

管理

賃貸経営では、賃借人の募集や敷金・礼金・家賃の回収などに手間がかかります。管理を不動産会社に委託することもできますが、そのためのコストが必要です。賃貸管理費用は一般的に家賃の5%程度です。

また、賃貸中に不具合があれば、修理費用は大家の負担です。

4.賃貸経営のリスク

賃貸経営は必ずしも黒字になるわけではなく、失敗すれば大幅な赤字が生じる可能性もあります。

空室になれば赤字に

借りてくれる賃借人がいなければ、賃貸経営は赤字になります。これまで同様に管理費・修繕積立金(マンションの場合)、固定資産税などの維持費用は、賃借人の有無に関わらず継続的にかかってくるものだからです。

最近「空き家問題」という言葉をよく耳にされると思いますが、空き家の多くは賃貸住宅です。相続対策として不動産を賃貸住宅にする人も増えています。近年はとくに、常に借り手がいる状態にすることは難しくなってきているといえます。

家の資産価値は経年とともに減っていく

家の資産価値は、基本的に「今」が一番高いです。

ご主人様
賃貸経営がうまくいかなかったら売ればいいや

と考えるかもしれませんが、建物はどんどん古くなっていくため、資産価値は年々目減りしていきます

そのため、将来的に家賃が徐々に下がる一方で、給湯器やエアコンの交換や、そのほかの修繕にかかる費用は増えます

賃貸経営を始めるための初期費用や維持・管理費用を考えると、結果として大きな損失になってしまう可能性もあります。

「現居住者」の権利が優先される

賃貸にするメリットの1つとして、「将来的に家に住むことができる」ことをあげました。しかし賃貸借契約は「現居住者」の権利が強い契約です。

ご主人様
自分が住みたいから出て行ってくれ!

と言っても、賃借人が継続して居住したければ強制的に退去させることはできません。

「定期借家契約」にして期間をあらかじめ定めれば、期間満了時には必ず賃借人を退去させることができますが、その場合、家賃が相場より安くなり、需要も下がってしまうという欠点があります。

また、物件の住所などによっても、将来の賃貸(人口)需要予測が大きく変わってきます。

 

家の買い替え(住み替え)で、いま住んでいる家を売却するか賃貸に出すか悩んでいて相談したいという人は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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