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買い替えでお家を売る方法(マンション・戸建て編)

不動産売却(買替)

お家を買い替えするために、マンション・一戸建てを売るというケースは決して少なくありません。

例えば、子どもが生まれたり、大きくなって部屋が必要になったり、転勤があったり、定年退職して広くなった家から利便性の高い住まいに移ったりと、人生の節目のできごと(ライフイベント)により、買い替えの機会は訪れます。

不動産売却(買替)家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

買換が原因での家の売却方法

こちらは、国土交通省が2016年に調査した住み替え前の住宅の種類(平成28年度住宅市場動向調査を平均したもの)の回答です。

住み替え前の住宅の種類

圧倒的にお家を借りる賃貸住宅が多いですが、現在、賃貸物件に住んでいる人がお家を購入する場合や、持ち家に住んでいる人が売却して賃貸に移る場合は、買い替えにあたりません。上記の21.3%に該当するすでに持ち家がある人が、新居を購入する場合、買い替えにあたります

買い替えには、先に持ち家を売却して、新居を購入する売却先行型と、もしくは、新居を購入して、持ち家を売却する購入先行型の2つがあります。

こちらも、国土交通省が2016年に調査した住み替え前の住宅の処分方法(平成28年度住宅市場動向調査を平均したもの)の回答になります。

住み替え前の住宅の処分方法

住み替え前に、持ち家に住んでいた人の過半数は売却しています

買い替えによる売却は、特に「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という売却先行型の人を指します。

自己資金(現預金)が豊富な人は、理想の新居を見つけてから売れば良いでしょう。また、住宅ローンの残債が残っていない人は、理想の新居を見つけて住宅ローンを組み、それから売れば良いわけです。

これら購入先行型の売却は空き家にして売却しますので、どちらかというと資産売却・資産処分にあたります。

不動産売却(空き家)空き家を売却する方法についてわかりやすくまとめた(マンション・戸建て編)

ここでは、「先に持ち家を売却して、新居を購入する」売却先行型の買い替えの売却方法についてわかりやすく説明します。

買い替えの場合の不動産売却について、どのようにするのが得策なのでしょうか。

買い替えでの売却は、それほど金額は下がらないが、期間は巡り合わせ(運)の要素が強い

買い替えするために家を売るときの流れは、普通の不動産売却の流れと同じです。

家の売却方法はじめて家を売る人のための不動産売却の手順と流れ(マンション・戸建て・土地編)

売却先行型の買い替えは、今住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する買い替え方法です。売却期間中に購入物件を探す中、先に売却が決まったパターンも含まれます。

住宅ローンが残っているのであれば、その金額より高く売却できるよう価格を決めます。少しでも高く売れると、その分次の新居のグレードがあがるため、売主のほとんどが「納得できる、少し高めの金額」で設定することが多く、「仲介」という売却手法を選びます。

買い替えする場合、次の新居も探さなくてはなりませんから、比較的売却期間は長めに設定されます。

売却理由と売却期間(資産)

査定価格とは、おおむね3ヶ月以内に売れるという金額のことを指しますが、「納得できる金額≒相場価格より高い」ことが多いため、希望の金額で売却活動を行った場合、売却期間が3ヶ月以上と他の売却理由と比べて長くなることが多いです(急いで安く売る必要がないからです)。

売却理由と成約価格(資産)

査定価格に比べて、少し高い「納得できる、少し高めの金額」というのは、相場価格に比べてめちゃくちゃ高いというわけではないということです(相場価格より大幅に高いと売れず、次の購入物件も買えなくなる)。そのため、うまく少し高めの金額で売却が決まることもあります。

一方、売れる前に買いたい物件が見つかった場合、早く売る必要が出てくるため、値下げに動く傾向が見受けられます。とはいえ、次の不動産購入の資金に充てなくてはならないため、そこまで値下げれるわけでもありません。

いつ売れるかわからない不動産売却と、自分に理想の住まいがまるでなにかの縁のように見つかる不動産購入。片方だけでも成立することが難しいのに、同時期にできる可能性はグッと低くなります。

売却期間については巡り合わせ(運)の要素が強いのです。

まとめ

お家の売却と購入を「同時」に行う買換えを行う人は、まず自宅がいくらぐらいで売れるか査定してもらう必要があります。自宅を売却しても住宅ローンが残りそうな人は、新居の購入を断念しなければならないかもしれません。

売却金額を資金に、次の新居の予算や資金計画を立てるため、できるだけ正確に自宅を査定してもら必要があります。不動産会社に自宅にきてもらい、査定してもらいましょう(訪問査定)。

ただ、まだ買換えもするかどうか決まってない段階で、不動産会社に査定してもらうのは、無理やり売却を推し進められそうで怖いという方もいます。そのような方は、正確性という意味ではあまり意味はありませんが、机上査定してもらっても良いでしょう。およその金額はわかります。

過去実際に売れた金額である成約価格がわかると、不動産会社を通さず、できるだけ正確な不動産価格を知ることもできます。

査定価格は知りたいけど、いきなり不動産屋さんい行って相談するのは気が引けるという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。査定価格に加えて、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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お家は、一生にする買い物の中でも一番高い買い物であり、あなたの財産です。買い替えでは次の新居の資金になります。売却するときに、よく考えて計画的に、そして戦略的に売却することをお奨めします。

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