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お家を買い替えるとき残っている住宅ローンの残債はどうすればよいの?

不動産売却(買替)

マイホームの購入は数千万円からの大きな買い物です。

多くの人が20年以上、30年以上の住宅ローンを組んで手に入れます。

ただ、新たに子供が生まれたり、子供の成長とともにお家の「買い替え」が必要になることがあります。

自宅を買い替えたい場合、残っている住宅ローンは一体どうすれば良いのでしょうか?

当たり前ですが「もう住まないから残りのローンは払わない」ということはできません。

こちらでは、お家を買い替えるとき残っている住宅ローンの残債はどうすればよいのかについてわかりやすく説明します。

住宅ローンの残債があると何が問題なのか

残債(ざんさい)とは、務(ざんぞんさいむ)のことで、住宅ローンなどある時点で残っている借入金残高のことを意味します。

住宅ローンを利用する際には、購入する家(土地と建物)を担保にして購入資金を借りることになり、担保になった物件には「抵当権(ていとうけん)」が設定されます。

担保(たんぽ)とは、お金を借りた人が返済できない場合、お金を貸した人の損害を補うために設けられるもので、抵当(ていとう)ともいいます。

そのため、万が一、何かの事情でローンの返済ができなくなったとき、債権者(お金を貸している銀行など)は、抵当権を理由として不動産を強制売却(競売:けいばい)し、お金を回収します。

お家を売却するには、抵当権を外してもらう必要があります。

当たり前ですが、住宅ローンの返済中は、この抵当権が設定されたままとなっています。

抵当権を取り除くには、残っている住宅ローン全額を返済しなければなりません。

そのため、自宅の売却代金が残っている住宅ローンの金額を上回っていなければなりません

自宅が売れたら、残っている住宅ローンを完済して抵当権を取り除き、新たなローンを組んで買い替え先の新居を購入するという方法が、住宅ローンが残債がある場合の最も一般的な「買い替え」方法となっています。

つまり、売って買うことをほぼ同時に行います。

不動産売却(買替)家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

もし、自宅の売却代金が、残っている住宅ローンの金額を下回っているときは、現金を追加で差し出して残っている住宅ローンを返済するのが基本となります。もちろん、現金だけで住宅ローンの残債を返済できるときは全く問題ありません。

自宅の売却代金がいくらぐらいになるのか、査定価格が知りたいという人は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

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売却代金が、残っている住宅ローンの金額を下回っていて現金がないとき

「もし、自宅の売却代金が、残っている住宅ローンの金額を下回っているときは、現金を追加で差し出して残っている住宅ローンを返済するのが基本となります」と言いましたが、別の方法があります。

それが「住み替えローン」です。

通常の住宅ローンでは、新居の購入金額分のみしか借りることができませんが、住み替えローンを利用すると「新居の購入金額+旧自宅のローンの残債額」を借り入れて、ローンを組むことができます。

この住み替えローンを利用すれば、現金を追加しなくても買い替えすることが可能です。

ただし、条件もあります。詳しくはこちらをご参照ください。

不動産売却(買替)買替時の住み替えローンとはなにかわかりやすくまとめて比較してみた

もうひとつ「ダブルローン」という方法もあります。

ダブルローンとは、買い替えするときに、住宅ローンを2つ同時に借りることで、今借りているローンとは別に新しく住宅ローンを借りることです。

ただし、こちらを利用するときは、相当年収の高い人でなければ借りられないケースが多いです。

なぜなら、一般的な住宅ローンを借りることができる金額は、年収のおよそ7倍とされており、そこから現在残っている住宅ローン差し引いた金額が借りられる金額になるからです。

もしくは、現在残っている住宅ローンの残債が少ない場合です。

ただ、ダブルローンを利用したとしても、前に住んでいたお家を売却し、売却代金で借りていた住宅ローンを完済しなければなりません。

まとめ

住宅ローンの返済は、当初の返済金額は利子の比率が大きく、なかなか元本が減りません。

一方、お家の価値は新築から10年ほどで、大きく減っていきます。そのため、自宅の売却代金だけでローンの残債を完済できるケースは、それほど多くありません。

そのため、できれば残っている住宅ローンの残債を下回らない売買金額で売却し、売却代金のみで完済したいところです。

さらにいえば、ローン完済後の余剰分を、少しでも買い替え先の新居の頭金にあてることができれば、なお理想的でしょう。

まずは、自宅が売れる査定価格を知っておき、自己資金をどれくらい用意すれば、住宅ローンの完済までの不足分をカバーできるのか、シミュレーションしておくことをおすすめします。

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