不動産屋に行かなくても相談できる
「スマホの不動産屋さん」登場!

家を買い替えした場合、住宅ローン控除を利用できるのかまとめた

不動産売却(買替)

住宅ローン控除とは、マイホームを購入した人向けの減税制度で、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

買い替えを検討している人の中には、1軒目のマイホームで組んだ住宅ローンで、現在ローン控除を受けているという人もいるでしょう。

買い替え物件でも住宅ローン控除を利用して恩恵を受けたいところですが、購入だけでなく売却が絡む買い替え時には、ちょっと事情が複雑になります。

新たなマイホームでローン控除を受けるためには一体どんなことに気を付ければ良いのでしょうか。

こちらでは買い替え時における住宅ローン控除について説明します。

そもそも住宅ローン控除を受けるには

買い替え時のローン控除について説明する前に、住宅ローン控除について簡単に確認しておきましょう。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで購入したマイホームが適用要件を満たしているときに利用できる減税制度です。購入後2年目から10年間、年末のローン残高の1%が所得から控除され、還付金を受け取ることができます。

主な適用要件は次の通りです。

  • 物件を取得した日から6ヶ月以内に、控除を受ける当人自らが居住すること
  • 対象となる物件の床面積が50㎡以上であること
  • ローンの返済期間が10年以上であること
  • 控除を受ける年の年収が3,000万円を超えないこと

住宅ローン控除を受けるには、購入物件に入居した年の確定申告を行う際(入居翌年の確定申告時)、ローンの残高証明書や登記事項証明書などの必要書類を提出して申請する必要があります。

買い替え時の住宅ローン控除の適用について

買い替えを検討する人の中には、家を購入する2軒目以降では、ローン控除を受けられなかったり年数が短くなったりするのでは、という不安を持つ人が意外と多いようです。

結論から言うと、初めてのマイホーム購入の時と同様、買い替えた家でも適用要件さえ満たしていれば、また10年間控除を受けることが可能です。もちろん、申請するには適用要件を満たしていなければなりませんが、買い替えで購入したお家だから制限されるということはありません。

しかし、買い替えは、購入だけでなく売却も関わってきます。「買い替えた新しいお家でも住宅ローン控除が受けられるか」と言われると答えはイエスなのですが、実は売却の損益に関わる減税制度などが適用されると、住宅ローン控除を受けられないケースが発生することがあります。

新しいお家でローン控除が受けられないケース

次に該当すると買い替えたお家で住宅ローン控除を受けられません。

旧自宅の売却による利益「譲渡所得」がある場合

住宅ローン控除には、「居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと」という適用要件があります。

「長期譲渡所得の課税の特例など」というのは、お家の売却の譲渡所得に関わる、次のような税金の制度のことです。

  • 3,000万円の特別控除:マイホームを売却して譲渡所得があった場合でも、3000万円までは所得税がかからない制度。
  • 長期譲渡所得の特例:マイホームの譲渡所得は、所有期間に応じた軽減税率が適用され、所有期間5年以下、5年超、10年超で税率が違い、所有期間が長いほど安くなります。
  • 居住用財産の買い替え特例:売却したマイホームの譲渡所得より、買い替えた家の購入金額の方が大きければ課税されないという制度。税金の支払いが免除されるのではなく、買い替えで購入した家を将来売却するときまで繰延べされます。

上記3つの特例は、適用要件を満たせば特例を併用することもできるのですが、そもそも特例を適用してしまうと住宅ローン控除の適用対象から外れてしまいます。

マイホームの売却で「譲渡損失」が出た場合

具体的には「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」で、マイホームの購入額より売却額の方が下回った場合に適用対象となる特例です。

要件を満たせば、給与所得や事業所得などから損失分の控除を受けることができます。その年の所得より損失額の方が大きければ、翌年以降も繰り越して損失額が控除されます。

この特例は住宅ローン控除との併用が可能なのですが、問題は住宅ローン控除も所得から控除される点です。ローン控除より損失の繰越控除が優先して行われるため、ローン控除をしようにも控除を受けるべき所得がゼロになってしまうケースが発生します。

住宅ローン控除の控除期間は10年間で、このカウントは適用開始(住み替え完了)から始まるため、例えば繰越控除終了まで3年かかると、ローン控除が受けられる期間は7年間に減ってしまうというわけです。

まとめ

住宅ローン控除を選べば、特例による減税などの適用は受けられず、譲渡所得や譲渡損失の特例を選べば、住宅ローン控除が適用対象から外れたり、控除期間が短くなってしまったりします。

どれくらい税金が安くなるのか、住宅ローン控除と特例を比べるとどちらがお得なのかを調べて、適用する制度を選びましょう。

適用要件や減税額などで混乱して失敗することのないよう、税理士などの専門家に相談して結論を出すことをおすすめします。