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マンションからマンションに買い替え(住み替え)するときのポイント

不動産売却(買い替え)

奥様

マンションからマンションに買い替えたい!

今のお住まいがマンションで、買い替え先もマンションである場合にも、気をつけるポイントがあります。

こちらでは、マンションからマンションに買い替え(住み替え)する方法やそのときの注意点について説明します。

1.マンションからマンションに買い替えるときの注意点

奥様

マンションに住んでいたんだから、不安なことなんてないわ!

マンションからマンションに買い替える場合、このように思って、とくに注意することもなく購入するケースも見られます。

しかしマンションを購入する上では、次の3つのことを必ず確認するべきです。

①管理費や管理の状況

管理費や管理の状況は、マンションによって異なります。

管理費は、マンションの戸数が多くなるにつれて1戸あたりの負担(管理費など)が少なくなる傾向にあります

中には、管理会社に管理を委託せず、住人のみが管理する「自主管理」のマンションもあります。自主管理のマンションは管理費が際立って安いですが、清掃状況や修繕計画の内容など、とくに気をつけて見るようにしましょう。安い分、カツカツになっていることも多いです。

一方、管理費が高かったり、管理会社に委託していたりするからといって、しっかりとした管理がされているというものではありません。戸数に対して適切な管理費なのか、共用部の清掃状態はどうか、草木の剪定状況はどうかなどは必ず確認するようにしましょう。

②長期修繕計画と修繕積立金

マンションは10~15年に1度、大規模な修繕がおこなわれます。

修繕計画がしっかりと組まれていなければ、費用が集まらず、大規模修繕が定期的におこなわれないことがあります。

実際、足りなければ「数年ずらしてたまってから修繕」という例も少なくなく、マンションの価値は損なわれています。

そのためマンションを購入するときには、「長期修繕計画」をしっかり確認しておくようにしましょう。確認するポイントは、次のような点です。

  • 過去の大規模修繕履歴
  • 定期的な大規模修繕が予定されているか
  • しっかりと予算が組まれていて、実際にきちんと修繕積立金が積み立てられているか

長期修繕計画は、不動産会社を通じて閲覧させてもらえます。内容については不動産会社に説明を求めましょう。

③上下左右の住人

今のマンションでとくにトラブルがないとしても、マンションでは騒音問題がトラブルに発展しがちですから、上下左右にどんな方が住んでいるのか確認しておくべきです。

とくに小さなお子さんがいらっしゃったり、ご自身やご家族の生活リズムが不規則だったりする場合は、売主や管理組合に苦情の有無を聞いておくと安心です。

2.マンションからマンションへの買い替え(住み替え)方法

ここからは、マンションからマンションへ買い替えるときの方法を説明します。

①「売り先行」による買い替え方法

今のマンションの住宅ローンが残っていたり、売却資金を新居購入の費用に充てたりするケースでは、「売り先行」で買い替えるのが基本です。

売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

不動産売却(買い替え)売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

今お住まいのマンションの売却を先行させるので、「買ったあとに売れなかったらどうしよう」といった不安がなく、新居の予算が確定しやすいというメリットがあります。

ただし、先に住んでいるところを売ってしまうため、新居の購入が間に合わなければ、一時的に賃貸住宅などに仮住まいする期間が必要です。

家の買い替え(住み替え)で一旦賃貸(仮住まい)するときの費用

不動産売却(買い替え)家の買い替え(住み替え)で一旦賃貸(仮住まい)するときの費用

②「買い先行」の注意点

一方、新居の購入を先行させる「買い先行」でも、買い替えは可能です。

買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

不動産売却(買い替え)買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

ただし、新居を現金で購入できるのであればいいのですが、旧居の住宅ローンが残っていて、かつ新居も住宅ローンを利用する場合、一時的にローンが重複する期間が生じます。その状態のことを「ダブルローン」といいます。

家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた

不動産売却(買い替え)家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた

③同じマンション内での買い替え

同じマンション内の別の部屋に買い替えるというケースも珍しくありません。その場合、希望の部屋が売りに出次第、購入することになるので、「買い先行」になることが多いです。

同じマンション内で買い替え(住み替え)するときの流れと注意点

不動産売却(買い替え)同じマンション内で買い替え(住み替え)するときの流れと注意点

④新築マンションへの買い替え

新築マンションは、分譲時期やおおよその入居時期が決まっています。そのため、先に新居となるマンションの契約をすませて、入居の時期に合わせて今のマンションを売るのが一般的な流れです。

⑤購入・売却の決済日を同日に合わせるという方法

売り先行でも買い先行でも、旧居と新居の残代金決済・物件引き渡しの日を、同日に合わせることができます。

同日決済にすることで、旧居から新居に直接引っ越しができるので、仮住まい期間は不要となります。また今の住宅ローンを完済する日と、新居の住宅ローンを組む日が同日になるため、ダブルローンの期間もありません。

同日決済にするには、売却と購入を同時並行して進める段取りや、新居の売主、旧居の買主、金融機関、全ての人のスケジュール調整等をおこなわなければなりません。その役目を担うのは、不動産会社です。同日決済を目指すのであれば、買い替えを依頼する不動産会社の選定にはより慎重になるべきです。

また、売り先行にしても、買い先行にしても、先に自分のマンションがいくらで売れるのか知っておく必要があります。

自分のマンションがいくらなのか、どこの不動産会社に売却をお任せすればよいのかわかえあないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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