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買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

不動産売却(買い替え)

奥様

どうやって買い替えすればよいのかしら…?

家の買い替え方法には、

  • 買い先行
  • 売り先行

の2つがあります。

こちらでは、「買い先行」による買い替え・住み替え方法についてわかりやすく説明します。

売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

不動産売却(買い替え)売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

1.「買い先行」とはどんな買い替え(住み替え)方法なのか

「買い先行」とは、買い替え先となる新居を購入してから、今お住まいの家を売るという買い替え方法です。

「買い先行」の2つのケース

「買い先行」には、大きく分けて次の2つのケースがあります。

  1. 新居を購入して新居に引っ越してから、じっくりと住んでいた家を売るというケース
  2. 新居を先に購入しますが、新居の引渡しまでに住んでいた家を売却し、新居と売る家の引渡し日を同日に合わせるというケース

買い先行

ケース①のメリット

「新居に転居してから住んでいた家を売却する」というケース①のメリットは、新居の購入も家の売却もじっくり時間をかけておこなえるという点です。

奥様

新居も住んでいた家の売却金額や条件にも妥協したくない!

という方に適した買い替え方法だといえます。

ケース①のデメリット

住んでいた家の住宅ローンが残っていて、新居も住宅ローンで購入する場合、住宅ローンが重複する期間が生じます。いわゆるダブルローン状態の期間があるということです。

家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた

不動産売却(買い替え)家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた

ダブルローンの状態になるのは、新居の引渡しから住んでいた家の次の購入者への引渡しまでの期間です。

ケース①のメリットは、購入も売却もじっくり時間をかけておこなえることではありますが、売却に時間をかけすぎてしまうとダブルローン状態が長くなります。

ケース②のメリット

一方、「新居の引渡しまでに住んでいた家を売り、新居と住んでいた家の引渡し日を同日に合わせる」というケース②では、住宅ローンを組む場合でもダブルローンの期間はありません。

引渡し日を合わせることで、住んでいたローンを完済する日と、新居のローンを借り入れる日が同日になるからです。

  • ダブルローンにできる経済力がない
  • ダブルローンの審査が通らない

という方に向いている買い替え方法です。

ケース②のデメリット

ケース②は、住宅ローンが重複する期間はないものの、売却にかけられる時間が限られているという点がデメリットだといえます。

新居の購入から引渡しまでに家を売らなければならないため、場合によっては売却金額を妥協する必要が出てきたり、売れなかったりする可能性もあります。

新居の引渡し日までに住んでいた家が売れなかった場合は、結果としてケース①に移行することも考えられます。

2.「買い替え特約」を付けるという方法

新居の購入時の契約に「買い替え特約」をつけることも可能です。

買い替え特約とは、買い先行の購入時の契約に「今住んでいる家が売れなかった場合、この契約を無効にする」という条件をつけるということです。住んでいる家が売れなかった場合には、無条件に購入の契約を解消することができます。

ただし新居の売主にとって、買い替え特約はリスクでしかありません。そのため、なにかしらある程度売れるという見込みがない限り、売主から買い替え特約を断られるのが普通です。

3.「買取保証」を付けるという方法

奥様

買い替え特約をつけてもらえない…

奥様

だけどダブルローン状態になることは避けたい…

このような場合には、住んでいる家の売却に「買取保証(かいとりほしょう)」を付けることを検討します。

買取保証とは不動産会社が提供するサービスで、買い替え時など限られた期間に家が売れなかった場合に、あらかじめ決められた金額で不動産会社が自ら買い取ってくれるというものです。買取保証は、「売却保証」という名前でサービスが提供されていることもあります。

買取保証は「売れなかったとき」の安心にはなりますが、一般の人に売るより金額が安くなってしまうというデメリットがあります。買取価格は、相場価格の7割前後になるのが一般的です。

不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

不動産売却(売却方法)不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

「買い先行」による買い替え・住み替え方法のまとめ

  • 今住んでいる家のローンは残っていない
  • 新居の予算は別にある

このように資金に余裕がある場合は、買い先行での買い替えに問題はありません。

しかし、今住んでいる家の住宅ローンが残っていて、新居もローンで購入しようと考えている人が、買い先行による買い替えをするには、次の4つの選択肢があります。

  1. 住んでいた家を引き渡すまでダブルローン状態にする
  2. 住んでいた家と新居の引渡し日を同日にする
  3. 住んでいた家が売れなかった場合に備えて、新居の売買契約に買い替え特約をつける
  4. 住んでいた家が売れなかった場合に備えて、住んでいた家の売却に買取保証をつける

どの選択肢にもメリット・デメリットがあるため、ご自身の意向や経済的な状況をふまえて「売り先行」による買い替えも検討してみるべきです。

また、買い先行の買い替え・住み替えに共通するデメリットは、資金計画が立てにくいことです。先に新居を購入する場合にも、予算確定のため今住んでいる家がいくらで売れるのかを知っておくべきです。

今住んでいる家がいくらぐらいで売れるのか、査定価格を知りたい人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきか買い替えのアドバイスをもらうこともできます。

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