不動産屋に行かなくても相談できる
「スマホの不動産屋さん」登場!

売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

不動産売却(買い替え)

奥様

どうやって買い替えすればよいのかしら…?

家の買い替え方法には、

  • 売り先行
  • 買い先行

の2つがあります。

こちらでは、「売り先行」による買い替え・住み替え方法についてわかりやすく説明します。

買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

不動産売却(買い替え)買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

1.「売り先行」とはどんな買い替え(住み替え)方法なのか

「売り先行」とは、今お住まいの家を売ってから、新居を購入するという買い替え方法です。

「売り先行」の2つのケース

「売り先行」には、大きく分けて次の2つのケースがあります。

  1. 住んでいる家を売ってから賃貸住宅などの仮住まいに転居して、じっくり新居を探すというケース
  2. 住んでいる家を先に売りますが、家の引渡しまでに新居を購入し、売る家と新居の引渡し日を同日に合わせるというケース

売り先行

ケース①のメリット

「住んでいる家を売ってから仮住まい先に転居し、そこで新居を探す」というケース①のメリットは、家の売却にも新居の購入にもじっくり時間をかけられるという点です。

奥様

住んでいた家の売却金額や条件だけでなく新居にも妥協したくない!

という方に適した買い替え方法だといえます。

ケース①のデメリット

売却にも購入にも時間がかけられるとはいえ、仮住まい期間が長引けば、その間の家賃の負担は大きくなります。

また、新居に転居するまでの引越しが2回になるため、そのための費用や労力もかかります。

ケース②のメリット

一方、「住んでいる家の引渡しまでに新居を購入し、住んでいる家と新居の引渡し日を合わせる」というケース②は、仮住まい期間の必要はありません

住んでいる家から新居に直接引っ越すことができるので、余計な手間や費用も不要です。

ケース②のデメリット

仮住まい期間の費用や労力がないというメリットが大きいですが、売る物件と買う物件の引渡し日を同日に合わせるタイミングが難しいというのが難点です。

新居を購入する期間が限られているため、その間に気に入った物件がなかったり、せっかくの新居なのに妥協しなくてはならなかったりする可能性があります

その場合は、やむを得ずケース①に移行することも考えられます。

2.ケース②では「買い替えローン」が利用できる

今住んでいる家に住宅ローンが残っている場合、基本的には家の売却と同時にローンを完済しなければ家を売ることはできません

たとえば、3,000万円の住宅ローンが残っている家が2,000万円でしか売れない場合、預貯金など自己資金から差額の1,000万円を返済できなければ、家の売却そのものができません。

「ローンの完済」が家の売却の絶対条件である理由は、「抵当権(ていとうけん)」が抹消できないためです。

抵当権とは?

住宅ローンを借り入れる際に、銀行などの金融機関が該当の不動産に設定する権利のことです。ローン返済が一定期間滞った場合、金融機関は抵当権を設定した不動産を強制的に競売にかけることができます。

参考 抵当権とはイクラちゃんねる

つまり、住宅ローンが残っている家というのは、その家を担保にしてお金を貸してもらっている状況なのです。そのため住宅ローンを完済して、抵当権(担保)を抹消しなければ、家を売却することができないというのが基本となります。

ただし、買い替え時に限って使える「買い替えローン」を利用すれば、住んでいる家の住宅ローンが完済できなくても、家を売って買い替え先を購入することが可能です。

買い替えローンの仕組み

買い替えローンは、今住んでいる家の住宅ローン残債と買い替え先の住宅ローンを1つにまとめることができます。

先ほどの例のように、3,000万円の住宅ローンが残る家が2,000万円でしか売れず、自己資金もなく1,000万円が返済できない場合を想定してみます。

この場合、基本的に家を売ることができませんが、たとえば1,500万円の物件を買い替えローンを利用して購入することで、返済できない分の1,000万円と新居のローン1,500万円とを合わせて、2,500万円の住宅ローンとして1つにまとめることが可能になります。

住宅ローンをまとめることで、今住んでいる家の抵当権も抹消されます。

買い替えローンの条件

買い替えローンは、売却する家と買い替え先の家を同時に決済・引渡しする必要があります

住んでいた家の抵当権を抹消する作業と、新居にあらたに抵当権を設定する作業を同時におこなわなければならないからです。

加えて、売却できる金額が確定しなければ、今住んでいる家の住宅ローンがいくら残ってしまうのかがわからないため、売り買い同時決済の中でも売却を先行させなければなりません。つまり「売り先行」による買い替えで、さらに売りと買いを同時に決済しなければ買い替えローンは利用でいないということです。

買い先行でも売りと買いの決済日を合わせることは可能ですが、「いくらで売れるか」が確定しないと購入時の住宅ローン審査ができないので、同時決済だとしても「売り先行」でなければならないのです。

お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた

不動産売却(買い替え)お家の買い替えローンとはなにかわかりやすくまとめた

「売り先行」による買い替え・住み替え方法のまとめ

  • 今住んでいる家の住宅ローンはない、あるいは問題なく完済できる
  • 仮住まいする期間が経済的・物理的に負担にならない

このように資金に余裕がある場合は、売り先行での買い替えに問題はありません。

しかし、仮住まい期間をもうけたくない、買い替えローンを利用しなければ買い替えできないという場合には、住んでいる家と新居の決済・引渡し日を同日にする必要があります。

また、売り先行の買い替え・住み替えは、予算確定するために、今住んでいる自宅がいくらで売れるのかを必ず知っておく必要があります。そうでなければ、今借りている住宅ローンを返済できるのか、買い替えローンを使わないといけないのかなど何もわかりません。

今住んでいる家がいくらぐらいで売れるのか、査定価格を知りたい人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきか買い替えのアドバイスをもらうこともできます。

こちらをクリック

匿名&無料 来店不要の不動産屋さん

スマホの不動産屋さん

※LINEでやり取りします。