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家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた

不動産売却(買い替え)

買い替え先物件を購入する方法の1つに「ダブルローン」という方法があります。

ダブルローンは「二重ローン」とも呼ばれ、住んでいる家の住宅ローンとは別に、もう1本新たな住宅ローンを組んで買い替え先を購入し、ダブルとなった2つの住宅ローンを同時に毎月返済していく、というものです。

こちらでは、買い替えのどのようなケースでダブルローンが選ばれるのか、ダブルローンのデメリットについて説明します。

ダブルローンが選択されるケース

買い替えは、新しく家を購入してから現在の家を売却する「購入先行」と、現在所有している家を売却してから、新居を購入する「売却先行」とにわけられます。

「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人は、売却先行になります。

このように、よほど手元の資金に余裕のある場合でなければ、買い替えの資金計画には、自宅の売却代金を組み込むのが普通です。

住宅ローンで購入した物件は、銀行など金融機関に借りたお金の担保となっているので、売却するには残っているローンを完済しなければなりません。

そのため、売却先行で自宅を売りに出し、売れて住宅ローンを完済してから、買い替え物件で新たな住宅ローンを組むという段取りになります。

しかし、この方法では、自宅が売却できなければ購入できないというデメリットがあります。

奥様

子供の学校区の関係で◯◯月までに住み替えなければならないけれど、自宅の売却が決まらない…

奥様

希望通りの物件をやっと見つけたのに、自宅が売れないせいで買い逃してしまいそう…」

売却先行で買い替えを進めると、場合によっては住み替え自体に失敗してしまうこともあります。このような場合にダブルローンを利用します。

購入先行で買い替えを進め、旧自宅が売れるまでダブルローンを組んで返していきます。

ダブルローンは簡単に利用できない?

ダブルローンは、2つの住宅ローンを組むということであり、簡単に利用できるわけではありません。

2つのローンを組むため審査が厳しくなる

住宅ローンを組むには金融機関のローン審査を通らなければなりません。

ダブルローンのローン審査は、先に組んでいた残っている住宅ローンの金額と新たに組む住宅ローンの借入額の合計が対象です。

きちんとローンを返済していけるのかどうか、借入額が大きいだけに金融機関の判断が慎重になるので、ローン審査は厳しく通りにくくなります。

ローンの返済比率が基準を超える額は、借りることができない

金融機関では、「年収に対してローンの年間返済額が占める割合=返済比率(返済負担率)」をローン審査の基準の1つとしています。

例えば、最大35年のローンが組める「フラット35」で定められている返済比率の基準は次の通りです。

フラット35の返済比率

・年収400万円未満:返済比率30%以下
・年収400万円以上:返済比率35%以下

参考 フラット35の返済比率フラット35

フラット35だけでなく、銀行が提供している一般的な住宅ローンにも、返済比率の基準が設けられています。借り入れ金額が大きいと、決められた返済比率を超えてしまい、ダブルローンを組むことができなくなります。

返済比率は住宅ローンだけで計算されるのではなく、借りている全てのローンを合算して計算されるので、例えば車などのローンを組んでいる場合は注意が必要です。

ダブルローンのデメリット

ダブルローンは、先に購入できる反面、デメリットもあります。

月々の住宅ローン返済額が膨れ上がる

ローンの数が1つ増えるということは、当然ながら月々支払うローン返済額が増えるということです。

旧自宅が売れない限り、月々の負担が減るわけではありませんので、売れてダブルローンを終わるまで持ちこたえられる経済的な体力が求められます。

居住していない物件は住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンを組んで、購入した物件が要件を満たしていれば、年末のローン残高の1%が戻ってくる「住宅ローン控除」が受けられます。

ローン控除の適用要件の1つに、所有者本人が住んでいること(住む予定があること)となっているため、買い替えで新たな物件に住み替えてしまうと、10年の控除期間がまだ残っていたとしても、住み替えた時点で控除を受けることができなくなります。

まとめ

ダブルローンには「旧自宅が売れていなくても、好きなタイミングで新居の購入を進められる」というメリットがありますが、同時に負担の大きい方法でもあります。

残っている住宅ローンと買い替え物件の購入資金を併せて借りることができる「住み替えローン」を利用した方がよいでしょう。

買い替え時の住み替えローンとはなにかわかりやすくまとめて比較した

不動産売却(買い替え)買い替え時の住み替えローンとはなにかわかりやすくまとめて比較した

旧自宅が売却できるまでの、短期間だけダブルローンを利用したとしても、売却が見込んでいた通りのタイミングで決まるとは限りません。場合によっては、売却できるまで年単位の時間がかかってしまうことも、決して珍しくはないのです。

自宅がいくらぐらいで売却できるのか、その相場価格を知っておくことは非常に重要です。

相場価格を知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。ダブルローンについても相談可能です。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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