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競売とはなにかメリット・デメリットについてわかりやすくまとめた

不動産売却(売却方法)

ご主人様
住宅ローンを滞納していたら「競売」を申し立てられた…
奥様
競売のメリットやデメリットが知りたい
奥様
競売を放置しているとどうなるの…?
ご主人様
競売になった場合、どのように対処すればよいのか

住宅ローンを3か月〜半年程度滞納していると、競売が開始されます

こちらでは、そもそも競売とはなにか、そして競売のメリットやデメリットについて、わかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.競売とは

不動産の競売(けいばい・きょうばい)とは、裁判所を通じて不動産を強制的に売却する手続きです。

競売とは

住宅ローンや不動産投資用ローンを利用するときには、銀行が不動産に「抵当権」という担保を設定します。そして債務者(さいむしゃ:借りている人)がローンを約束通り支払わないときには、抵当権を実行して家や土地を強制的に売却します。その売却の手続きが「競売」です。

抵当権(ていとうけん)とはなにかわかりやすくまとめた

参考 抵当権とはイクラちゃんねる

競売が行われるときには、銀行などの債権者(さいけんしゃ:貸している側)が、裁判所に「競売の申立て」をします。裁判所が許可をすると「競売開始決定(けいばいかいしけってい)」が行われ、その後は売却のための手続きがどんどん進んでいきます。

2.競売のメリット

競売には、次のようなメリットがあります。メリットというと表現方法が不適切かもしれません。後述する任意売却(にんいばいきゃく)と比べるとデメリットが大きいです。

競売のメリット

任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

不動産売却(金銭的理由)任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

あえていうなら次のようなメリットとなります。

①売却の手間が省ける

ローンを支払えなくなったら、遅かれ早かれ家は失うことになります。競売を阻止するには自分で家を任意売却して売却代金をローン返済に充てるしかありません。

ところが、自分で家を売るには、まずは不動産会社を探して内見に対応し、契約書を作成して引き渡しに立ち会ったり登記に協力したりなど、いろいろな手間がかかります。

競売では、家の売却の手続きはすべて裁判所と債権者がしてくれるので、債務者はほとんど何もする必要がありません。普通に家で生活していたら、勝手に家が売れて売却代金からローンが支払われます。

②売れた金額はローンに充当されるので負債が減る

競売が行われると、家は最終的に第三者に売却されます。売れた代金はローン返済に充てられるので、ローンの残額を大きく減らせます。残ったローンが少なければその後返済していくのも楽になります。

③期間を気にする必要がない

競売では、裁判所や債権者が勝手に手続きを進めるので、債務者(借りている人)が時間を気にして急ぐ必要がありません。人気がない不動産で入札者がいなければ家がいつまでも売れないだけで、債務者にとっての不利益は小さいといえます。

任意売却の場合、早期に家が売れないと競売になるので、時間がかかると失敗します。

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3.競売のデメリット

競売には、次のようなデメリットもあります。

①安くしか売れない

一番大きな問題は、家が安値でしか売れないことです。競売になると、一般的な市場と比べて6~8割程度の価格でしか売れないケースが一般的です。そこから、競売費用も差し引かれます。

任意売却で、少しでも高く売った方が少しでも多くローン返済ができて、その後に残る借金を大きく減らすことが可能です。

②引越費用ももらえず強制的に追い出される

競売になると、開札(かいさつ)によって不動産の新しい所有者が決まります。すると不動産は落札者のものとなるので、以前の所有者は家に住み続けることはできません。早急に出ていく必要がありますし、出ていかなければ「強制執行」で無理矢理退去させられてしまうおそれもあります。

任意売却であれば、売却代金から引越費用を出してもらえるケースも多いのですが、競売の場合にはそうしたことは期待できず、自腹で何とか引っ越しするしかありません。

③プライバシーが害される

競売になると、手続き中に裁判所の執行官や評価人が家の現況調査にやってきます

競売のデメリット

また物件情報が裁判所やネットなどで公表されるので、関心を持つ不動産会社などが家周辺にきて様子を見たり、近隣の住民に状況を聞いたりします。

このことによって近所で噂になり、プライバシーが害されるケースも多々あります。

任意売却なら売却方法は普通に売却するのと同じ方法なので、このような問題が発生することはありません。

4.競売の流れ

競売を申し立てられると、次のような流れで手続きが進みます。

競売の流れ

  • STEP.1
    競売開始決定
    裁判所で競売開始決定があり、決定書が債務者の自宅にも届きます。
  • STEP.2
    現況調査
    執行官と評価人が家にやってきて様子を確認します。自宅に入られて写真なども撮影されます。
  • STEP.3
    物件情報の開示
    現況調査結果を踏まえて最低入札価額が決まり、入札日や開札日も決定されます。ネットや裁判所で物件情報が開示されます。
  • STEP.4
    入札開始
    最低入札価額以上で入札が行われます。
  • STEP.5
    開札(かいさつ)
    開札が行われ、もっとも高額で入札した人が落札します。
  • STEP.6
    売却代金の納付と所有権の移転
    落札者が代金を支払い、登記名義が変更されて所有権が移転します。

競売開始から一連の手続きを終えるまでの期間は半年~1年程度です。

詳しくはこちらをご覧ください。

住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの?どうすればよいの?

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5.競売になった場合の対処方法

裁判所から競売開始決定通知書を受けとったら、任意売却(にんいばいきゃく)するかどうかを早急に決めましょう。一般的に任意売却の方が高額で売れるので得になります。

任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

不動産売却(金銭的理由)任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

任意売却するには、競売の手続きが進んでしまう前に買主を見つけて売買契約しなければならないので、早めに不動産会社に売却相談する必要があります。

競売になった場合の対処方法

裁判所から競売開始決定通知書が届き、競売で家を失うんじゃなかいかと不安な方は少なくありません。

どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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