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はじめての一戸建ての売却で失敗しないために注意点をまとめた

不動産売却(売却基礎知識)

ご主人様
一戸建てをはじめて売却するんだけど、不安…失敗したくない!

一戸建ては、土地と建物で構成される不動産です。

そのため戸建ての売却には、土地の売却以上に気にしなければならないところが多くがあります。

こちらでは、一戸建ての売却の注意点についてまとめています。

1. 一戸建て売却の諸費用や税金

一戸建ての売却には、諸費用や税金がかかります。あらかじめ売却にかかる費用を知っておくことで、想定以下の手取りになってしまうことを避けることができます。

家を売ったときの手取りの計算方法について

不動産売却(売却基礎知識)家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

1-1  仲介手数料

仲介手数料は、売買にいたったときに不動産会社に支払う手数料です。

不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るときの仲介手数料はいくら?

不動産売却(売却基礎知識)不動産(マンション・一戸建て・土地)を売るときの仲介手数料はいくら?

売買金額に対する仲介手数料の上限は以下のようになっており、上限いっぱいで請求されるのが一般的です(別途消費税がかかります)。

売買金額(税込) 売主の上限手数料
400万円以下 18万円
401万円以上 売買金額の3%+6万円

1-2  印紙税

不動産の売買契約書には、金額に応じた印紙を貼付する必要があります(以下の税額は2020年3月31日まで)。

売買金額 印紙税額
100万円超〜500万円 1,000円
500万円超~1,000万円 5,000円
1000万円超〜5,000万円 10,000円
5000万円超~1億円 30,000円
1億円超~5億円 60,000円

(国税庁のHPより転載)

1-3  住宅ローンが残っている一戸建てを売る場合にかかる費用

売却時に住宅ローンを完済するにあたり、次の2つの費用がかかります。

①抵当権抹消費用(ていとうけんまっしょうひよう)

戸建てにかかる抵当権を抹消する費用です。抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は2万円前後です。

②完済手数料(かんさいてすうりょう)

金融機関に支払う事務手数料です。金融機関によって異なりますが、費用は5千円~5万円ほどです。

1-4  売却益にかかる税金

一戸建ての売却で売却益(譲渡所得)がでた場合、所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)

譲渡収入金額:戸建ての売却金額
取得費:戸建てを購入したときの金額と購入にかかった諸費用から減価償却相当額を引いたもの
譲渡費用:戸建てを売るときにかかった諸費用
減価償却費:建物部分の購入金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率:木造(非事業用)0.031、軽量鉄骨(非事業用)0.025

参考 譲渡所得税の計算方法についてわかりやすく説明するイクラちゃんねる

譲渡所得に住民税と所得税が課税されますが、それぞれの税率は家を所有していた期間によって異なります。

所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%
5年超 15% 5% 0.32% 20.32%

1-5 測量費用

売却する土地と隣地との境界があいまいで、買主から境界をきちんと確定することを要求された場合、土地の測量が必要になります。

お家の売却で測量が必要なケースと費用についてまとめた

不動産売却(売却基礎知識)お家の売却で測量が必要なケースと費用についてまとめた

測量は土地家屋調査士に依頼する必要があり、30坪前後の土地だと30万円前後かかるのが一般的です。

2. 一戸建ては築年数ごとに売却方法が異なる

一戸建ての売却には、築年数ごとの「売るための工夫」があります。

2-1 築5年前後

いわゆる築浅の戸建ては、新築物件と比較されるため注意が必要です。同じような価格のお家だと新築を選ばれてしまうからです。

また、

ご主人様
なんで築浅の戸建てを売るの?

と不信に思われる可能性もあるので、売却理由などを明確に伝えるべきです。

2-2 築10年前後

築10年前後の戸建ての売却は、リフォーム歴によって金額に差がでます。

ただし、売却のためにリフォームをするべきかの判断は自身ではせず、不動産会社に相談しておこなうようにしましょう。

2-3 築20年以上

築20年以上になると多くの場合、建物に価値がつかなくなります。そうなると建物を解体して「更地」として売るか、建物を残したまま「古家付き土地」として売るか選択する必要があります。

空き家を更地にして売却するメリットとデメリットについてまとめた

不動産売却(空き家)空き家を更地にして売却するメリットとデメリットについてまとめた

価値のない建物を解体することで売れやすくはなりますが、解体のための費用がかかることと、更地にすることで固定資産税が大幅に上がってしまうことがデメリットです。

3.一戸建ての売却期間

一般的に、不動産売却には3~5ヶ月ほどかかるといわれています。

ただし一戸建てはマンションと比べて売却が難しいとされているので、売れないときの対応策について知っておくべきです。

3-1 一戸建ての売却が難しいとされる理由

マンションは部屋ごとに多少の差はあるものの、同じマンション内で過去に売れた物件を参考にして比較ができますが、一戸建てはそうはいきません。

また、土地の査定も形状や奥行、接道状況など様々なことが影響するため難しく、一戸建ての売却は、適正価格の見極めが鍵を握るといっても過言ではありません。

3-2 一戸建てが売れないときの対応策

一戸建てが売れないときの対応策として次のようなものがあります。

①建物を解体する

建物が古い場合は、解体することも検討しましょう。ただし先述どおり、解体にはそれなりの費用もかかり、更地にすることで固定資産税も跳ね上がるので、必ず不動産会社の判断を仰ぐようにしてください。

②業者買取を検討する

一般消費者に向けて売却するのが難しい場合は、不動産業者に買い取ってもらうことも検討します。

不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

不動産売却(売却方法)不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

買取価格は相場価格の7~8割になってしまうというデメリットがありますが、売れないときの対策の1つとして知っておくとよいでしょう。

③不動産会社を変更する

解体や買取を検討する前に、不動産会社を変えることも考えてみましょう。

解体や買取は費用がかかったり、売却金額が大幅に下がったりすることがデメリットです。

一方、不動産会社の変更にお金はかかりません。一戸建てが売れない理由は、不動産会社のやる気不足や力不足であることも考えられるのです。

ご主人様
戸建てを売却中なんだけど、売れる気がしない…

現在売却中の方で、売却活動がうまくいっていなかたり、これから売却しようと考えている方で、どうしたらよいのかわからないという方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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