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中古戸建を査定する前に知っておくべきことについてまとめた

不動産売却(売却基礎知識)

ご主人様
戸建てを査定してもらう前に知っておくべきことは?

戸建ての売却する際には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

こちらでは、中古戸建を査定してもらう前に知っておくべきことについて説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1. 中古戸建ての査定方法

戸建ての場合、土地部分と建物部分に分けて査定する必要があります。

1-1 土地の査定方法

土地は消耗しないため、価格の大きな要素を占めます。しかし景気や環境の変化で、地価は変動します。

建物自体はどこに建てても同じであり、また消耗品でもあるため、時間が経つにつれて価値が減っていきます。

土地の査定方法は、同じ町内など、近くで直近で売れた同じような形の土地の成約価格(実際に売れた売買価格)をもとに、㎡単価を計算して、掛け算します。この方法を「取引事例比較法」といいます。

土地の査定方法「取引事例比較法」についてまとめた

不動産売却(売却基礎知識)土地の査定方法「取引事例比較法」についてまとめた
営業マン
1ヶ月前に近所の同じような条件の土地が2,000万円で売れたから、この土地は2,500万円くらいかな

取引事例比較法は、簡単にいえばこのような査定方法です。

出した金額をベースに、接道状況や方角などその他の条件を加味して査定額を出します。

また、正確に現在の実勢価格を出すために、路線価固定資産税評価額もとに計算します。

路線価は相続税評価に使われる指標で、固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する上で基準となる価格のことで、路線価を1.25倍、固定資産税評価額を1.42〜1.66倍するとおよその相場価格がわかります

参考 路線価とはイクラちゃんねる 参考 固定資産税評価額とはイクラちゃんねる

1-2 建物の査定方法

一方、建物の査定方法には、一般的に「原価法」が使われます。

原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた

不動産売却(売却基礎知識)原価法とは?一戸建ての建物部分の査定方法についてまとめた
営業マン
この家は2,000万円で建てることができて10年経過しているから、今の価値は半分の1,000万円くらいかな

原価法は、このような査定方法です。

新築時に建てた建物価格(これを再調達価格といいます)の計算を出し、そこから経過年数を経た現在の価値(これを減価率といいます)を割り引きます。

2、 戸建ての査定額に影響するポイント

戸建ての査定額には、次のようなポイントが影響します。

2-1 築年数・構造

戸建ての建物部分の査定額を算出する「原価法」は、築年数が大きく影響します。

一般的には木造建築の耐用年数である22年で価値がゼロになると考えられるので、築10年前後で価値が半分、築20年後で価値がほとんどつかなくなります。

とはいえ、まだ住めるので「古家」扱いにはなりませんし、普通に居住している築20年ぐらいの建物ならばそれほど極端な傷みは感じられないでしょう。

築年数的には「価値がゼロ」とジャッジされてもおかしくない古い家でも、大規模なリノベーションや適切なメンテナンスをしていれば、建物の価値は下がりにくいです。ハウスメーカーの場合、ブランド価値がつくこともあります。

また、木造や軽量鉄骨造ではなく、鉄筋コンクリート(RC)造や鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造は耐用年数が長くなるため、現在の価値は大きく変わってきます。

2-2 土地の条件

次のような土地の条件も、査定額には大きく影響します。

・形状
・接道状況、間口
・奥行
・道路との高低差
・傾斜率

2-3 現在売出し中の物件

需要や市場動向もまた、査定額に影響することの1つです。

建物の築年数が古くて価値がつかないような建物でも、古民家としての需要が期待できる立地条件であれば、プラスに評価されます。

市場動向として売出し中の物件は「まだ売れていない=その価格では売れない」ということから参考にします。特に同じ地域に、売出し中の新築戸建がある場合は注意が必要です。

買い手は必ず比較するため、一般的に同じ条件で価格優位性がなければ、中古ではなく、新築が売れてしまいます。

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3、 戸建ての査定の種類

不動産会社による査定には、机上査定と訪問査定の2つの種類があります。

3-1 机上査定

机上査定とは、読んで字のごとく机上でする簡易的な査定です。

机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

不動産売却(売却方法)机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

机上査定では、建物の劣化状況や土地の細かな条件を現地で目視して確認することができず、精度が低くなるので参考価格ぐらいにとどめておくべきです。

3-2 訪問査定

戸建てはマンションと違って、個別要素が強い物件種別だといえます。

机上査定では正確な査定がしにくいので、実際に売却に強い不動産会社に訪問してもらって適正な査定をしてもらうべきです。

訪問査定とは?売却をお任せすべき不動産会社か簡単に見極める方法

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4.戸建ての査定書で見るべきポイント

不動産会社からもらう査定書は、査定額を把握するためだけのものではありません。

査定額とともに、その査定額にいたった根拠を必ず確認するようにしましょう。

4-1 建物部分の査定

建物部分の査定は築年数が大きな判断基準となるとはいえ、リフォームの有無や実際の劣化状況も査定額に影響します。また建物の強度や設備のクオリティも評価されるべき点ですから、ハウスメーカなどの注文住宅か建売住宅かでも査定額は違ってくるものです。

建物部分の査定額は景気や需要などがあまり影響しない部分ではありますが、不動産会社による見立てによるところが大きいので査定額に差が出やすいといえます。

そのため建物部分の査定額や評価方法が適切かどうかは、まずチェックしたいポイントです。

4-2 類似物件として抽出されている物件

一方、土地の査定で見るべきポイントは、抽出された成約事例です。取引事例法は、類似物件が成約にいたった価格を元に査定額を算出するので、どんな物件を比較対象としているのかはとても重要です。

例えば、角地で形のきれいな整形地という好条件の土地と、接道条件が悪い再建築ができない土地とでは比較にはなりません。

立地や条件、成約時期が近い物件なのかを確認し、比較対象として適切かどうかチェックしましょう。

とはいえ、条件や時期が近い物件がない場合、路線価はや固定資産税評価額から割り戻して計算する価格は多いに参考となるはずです。

5.建物の査定額がゼロの場合は土地として売却する

建物に評価がつかないとなると、「中古戸建」ではなく「土地」または「古家付き土地」として売却することになります。その場合には、建物を解体するかどうかの判断が必要です。

空き家を更地にして売却するメリットとデメリットについてまとめた

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「木造の建物は22年で価値がなくなる」というのは、理論上において価値がなくなるのが22年という話であって、実際には22年を超えても住んでいらっしゃるのが普通です。

22年経てば、完全に価値は0円になるのかといえばそうではありません。これは、建物の仕様に支障のないように必要最低限の修繕の維持管理(例えば、水漏れがあれば修理しますよね?)が行われていると考えられるからです。

そのため、最終的には2割より下がることはありません(これを「経年減点補正率」といいます)。

そこで、22年(木造の場合)を超えて空き家の場合は、建物価値がゼロに等しいとみられます。

5-1 建物を解体する

建物を解体して完全に更地として売却するメリットは、買い手がつきやすいことだといえます。

しかし、解体には高額な費用がかかり、その費用が売却金額に上乗せできるとは限りません

また、固定資産税が上昇するというデメリットもあります。

5-2 「古家付き土地」として売却する

建物に価値がないとしても「古家付き土地」として売却することも可能です。

そのため戸建てを査定する段階では建物がどんなに古くても解体することは避け、まずはそのままの状態で査定を依頼しましょう。

ご主人様
そろそろ査定をお願いしたいんだけど…

とはいえ、いきなり不動産会社に訪問査定をしてもらうのはハードルが高いと感じる人は少なくありません。

どの不動産会社に依頼すべきかも悩みどころです。

中古の一戸建ての査定で、どうしたらよいのかわからないという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

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