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孤独死があった家の売却方法についてわかりやすくまとめた

不動産売却(売却方法)

奥様
孤独死があった家を売ることはできるのかしら…

超高齢化、核家族化が進む日本において、高齢者の孤独死は社会問題と言えるほど増加しています。孤独死のあった家(マンション・一戸建て)をどうするかという問題は、これから多くの人が直面することになるでしょう。

孤独死物件は、いわゆる「事故物件」に該当する可能性がありますが、売却自体は可能です。ただ売却するためには、状況に応じた売却方法を考える必要があります。

こちらでは、孤独死があった家の売却方法についてわかりやすく説明します。

記事を読んでもよくわからない。。

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1.孤独死が事故物件になるかはケースにより異なる

孤独死の売却方法を考える前に、まずは孤独死が事故物件になるのか判断する必要があります。

事故物件とは、自殺や他殺など、その家で人の死に関わる事件や事故が起きた物件のことです。

事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する

不動産売却(売却方法)事故物件は売却できる?相場や売却方法をわかりやすく説明する

事故物件になってしまうのは、「心理的瑕疵(しりてきかし)」がある場合です。

1-1 心理的瑕疵の有無

「心理的瑕疵」とは、人が心理的に「この物件買いたくないな」「住みたくないな」と思う要因のことです。

不動産業界でいう「瑕疵」とは、シロアリ被害や雨漏りといった物件の見える欠陥のことをいいます。一方、「心理的瑕疵」にあたるのは、次のような要因があるときです。

  1. 物件内で人の死に関わる事件・事故が起きた
  2. 暴力団関連施設が近くになる
  3. 該当物件や隣家がゴミ屋敷
  4. 該当物件が住めない状況にまで汚れている

孤独死があった家は、①と④に該当する可能性があります。

瑕疵、心理的瑕疵ともに、売却前には必ずその事実を買主に伝えなければなりません。これを「告知義務」といいます。

瑕疵があるのにも関わらず告知義務を怠った場合、売却後に損害賠償請求されたり詐欺罪に問われたりする恐れもあります。

ご自身で「告知義務は不要」とは判断せず、必ず売却を依頼する不動産会社に伝えて、判断を仰ぎましょう

不動産会社がその内容について、買主に直接伝えてくれます。

1-2 すぐに孤独死が発見された場合

孤独死があったとしても、必ず事故物件に該当するわけではありません

人は必ず死を迎えるわけですから、全ての「死」が心理的瑕疵として判断されるわけではないのです。

孤独死があったとしても発見までに時間がかからなければ、「自然死」と判断され、一般的な方法で売ることができるでしょう。

ただし、「〇日以内に発見すればいい」という明確な基準があるわけではありません。過去の判例でいうと、4日後に発見された孤独死は、心理的瑕疵に該当しないとの判決もあります。(平成19年3月9日東京地裁

1-3 発見が遅れてしまった場合

ご主人様
発見が遅れて臭気がすごい
奥様
畳や床にシミがついてしまった

このように死亡から発見まで一定期間空いてしまったり、物件に損失があった場合は、「事故物件」に該当する可能性が高いです

自殺や他殺よりも心理的瑕疵の度合いは低いと考えられるものの、売れない場合の売却方法を考える必要があるでしょう。

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2.孤独死があった家の売却方法

では、孤独死があった家を売却するにはどんな方法があるのかみていきましょう。

2-1 心理的瑕疵の度合いが低い場合

  • 死後、早期に発見された
  • 発見までに少し時間が経過したが、目立った汚れや臭気はない

このような場合は、一般的な方法によって売却できる可能性があります。ただし、先述通り「告知義務」は必ず果たすようにしてください。

状況によって売却価格が相場より下がってしまう可能性がありますが、後述する方法よりも費用をかけず、高値で売ることができるでしょう。

2-2 清掃・クリーニング・リフォームをして売却

  • 発見までに時間を要した
  • 臭気や汚れがひどい

このような場合、そのままの状況で売ることはまずできないでしょう。やはりここまでの状況になってしまえば、事故物件に該当する可能性が高いからです。

心理的瑕疵を少しでも緩和するためには、清掃やハウスクリーニング、リフォームなどが有効的な手段です。

ただし一般的な清掃業者ではなく、「特殊清掃」の専門機関に依頼する必要があります。特殊清掃とは、主に事故物件後の清掃を指し、消毒や臭気取りなどによって事件や事故を彷彿とさせないための処置となります。

状況に応じて、床や壁紙の張替えなどのリフォームが必要なこともあります。

2-3 業者買取

特殊清掃後は、一般的な方法で売却することもできるかもしれません。しかし、それでも売れない場合には、買取を検討しましょう。

不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

不動産売却(売却方法)不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

買取とは、一般消費者ではなく不動産会社が直接買主となって物件を購入してくれます。買取業者の中でも、事故物件の買取を主な事業としている業者に依頼すれば、高確率で買い取ってもらえます。

ただしその場合には、「価格」には期待できません。事故物件ではない家でも、買取は相場の7割前後になってしまうのが一般的です。発見が遅れた孤独死があった家なら、相場価格の半値前後になることも覚悟しなければなりません。

3.まとめ

このように孤独死があった家が事故物件に該当するかは、発見までの時間経過がどのくらいあったのか、物件自体に損失があるのかどうかが目安となります。つまり、買主に、その内容を告げる告知義務があるかないかということになります。

事故物件になると、売買価格に影響するため、できれば伏せておきたいものですが、後々トラブルに発展する可能性がある以上、少なくとも不動産会社には必ず事実を伝えて判断を仰ぎましょう。

孤独死があった家(マンション・一戸建て)の売却について、どうしたらよいのかわからない、相談したいという方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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