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リースバックで家を売却した後も住み続けることができるって本当?

不動産売却(売却方法)

様々な理由からお金が必要で、自宅(一戸建・マンション)を売却するというケースは少なくありません。

当たり前ですが、お家を売却してしまうと、他人の物となります。

ご主人様
お金に困っているから、お家を売ったお金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だな…

非常に都合の良い話のように聞こえますが、この希望を叶えることができるのがリースバックというサービスです。

自宅を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

最初に結論を言ってしまいますが、リースバックでの売却は普通にお家を売却するときに比べて、間違いなく損をします

リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではないため、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却サービスです。

ここでは、リースバックとはなにかについてわかりやすく説明します。

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リースバックとは

リースバックとは、所有しているお家を不動産会社が直接買い取り、あなたは賃貸として借りることにより、そのまま住み続けることができるサービスです。

そもそもリースとは、企業が利用したい高額な機械や設備をリース会社が代わりに購入し、その企業に対してその機械や設備を長期間にわたり賃貸する取引をいいます。例えば、コピー機があげられます。物品の所有権はリース会社にありますが、企業は自社で購入した場合と同じように機械や設備を使用できるため広く普及しています。

リースバックは、その家バージョンということでしょう。不動産を所有するお客様向けに、不動産会社がその家を購入し、所有者は売却後も賃貸で住めるサービスです。このように、資産を売却した後でも、それをそのまま使用しながら買主に使用料を支払う方式をリースバックといいます。

不動産会社が買い取る際に不動産売買契約を結び、所有権はあなたから不動産会社に移ります。代わりに、売却代金があなたの手元に入ります。同時に賃貸借契約を結び、あなたはオーナーとなった不動産会社に賃料を支払うことで住み続けることができるというものです。

リースバック

リースバックのメリットとデメリット

「そのまま住み続けることができる」以外のメリットとして、次の点があげられます。

・不動産会社が直接買い取るため、現金化が早い(1ヶ月程度)
・売却したお金は何に使っても自由(※リバースモーゲージは制限あり)
・年齢制限や年収制限なし
・売却したことが近所にバレない
・売却した自宅を再度購入することが可能
・賃貸になるので、固定資産税・都市計画税や、マンションの場合は管理費・修繕積立金がかからない
・引越し費用や保証人が不要

逆に一番のデメリットは、一般的な売却金額より安くなり、相場価格の40〜50%ぐらいになります。

その他には、次の点があげられます。

・家賃が高い
・自宅を買い戻さない場合、期限内に出ていかなければならない
・買い戻す場合、売却した価格よりも高くなる場合が多い

リースバックには、期間内に売却した自宅を再度購入することができる買い戻し優先権がついています。このときの賃貸の契約は定期賃貸借契約(ていきちんたいしゃくけいやく)です。定期賃貸借契約とは、契約期間が終了した時点で契約が終了し、確実に出ていかなければならない契約です。

この定期賃貸借契約の期間は、買い取る不動産会社が決めますが、一般的に3年程度であることが多いです。つまり、3年以内に買い戻せない場合は、結局出ていかなければなりません。この買い戻しの金額は、一般的に売却金額の130%〜140%となっています。

簡単にいうと、市場で3200万円で売れるお家が、リースバックだと1300万円で買い取られ、毎月10万円程度の家賃を支払い、3年以内に1800万円で買い戻せないと、3年後にはお家から出ていかなければならなくなります。

このように考えると、リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではなく、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却サービスということができます。

この条件は、リースバックを行う不動産会社によって異なりますが、出ていく期間(買い戻し優先権)が長ければ長いほど、売却金額が安くなるか、賃料が高くなります

住宅ローンが残っている場合、リースバックは利用できるか

住宅ローンが残っていても、売却して得られた資金で返済できるのであればリースバックが利用できます。

ただし、「リースバックの資金<住宅ローンの残債」のように住宅ローンの方が多い場合は、リースバックが利用できない可能性が高いです。

住宅ローンというのは、もしお金を返済できなくなったときは、お家を強制的に売却してお金を返すという契約になっています。「リースバックの資金<住宅ローンの残債」のように住宅ローンの方が多い場合は、お家を売却してしまうと「いざというときに換金できる」お家そのものがなくなってしまうので、銀行は売却することを許してくれません

この場合、住宅ローンの完済に足りない金額を、貯金などの自己資金から用意する必要があります。

お家の売却価格がいくらぐらいなのか知りたい場合は、スマホの不動産屋さんで教えてもらうことができます。

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リースバックを取り扱っている不動産会社は限られている

とはいえ、リースバックというサービスは、比較的新しいサービスなので、リースバックを取り扱っている不動産会社は限られています。

また、リースバックでの売却金額や家賃などの条件などは不動産会社によって大きく異なるので、複数の不動産会社に査定してもらうとよいでしょう。

リースバックを取り扱っている不動産会社は、スマホの不動産屋さんで教えてもらうことができます。

リバースモーゲージとの違い

今まで、老後になって資金がないときは、自宅を売却するという選択肢しかありませんでした。

しかし、最近は自宅を売却せず、自宅を担保にして銀行など金融機関からお金を借りることができる「リバースモーゲージ」が少しずつではありますが、利用されはじめています。

担保(たんぽ)とは、お金を返せなくなったときのために、あらかじめ銀行に提供しておくものという意味です。

借りたお金は、利用者が亡くなったり、転居、相続などによって契約が終了した時に、銀行が担保となった不動産を売却し、そのお金で清算するという仕組みです。

ただし、リバースモーゲージは一般的に融資と同じ扱いであるため、もし金利が上昇した場合は返済額が増加したり、担保評価として不動産の価値が下がった場合は、早期返済を求められる可能性があります。また、年齢制限や年収制限があったり、借りたお金についても、老後資金や家のリフォーム、施設への入居費用などに限定されることがあります。

リバースモーゲージは「お金を借りる=売却」ではないため、所有者が所有権を保持したままですが、リースバックの場合、不動産会社に買い取ってもらう(売却する)ため、所有権は不動産会社に移ります。

リースバック リバースモーゲージ
まとまったお金が入る
住める期間 3年程度 死ぬまで
年齢制限 なし あり
年収制限 なし あり
お金の使いみち 自由 制限あり
種類 マンション・戸建て 基本的に土地の価値が高い戸建て

自宅を売らず、担保にしてお金を借りられるリバースモーゲージとは?

まとめ

リースバックでの売却は普通にお家を売却するときに比べて、間違いなく損をします

リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではないため、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却サービスです。

リースバックにしろ、リバースモーゲージにしろ、「お金が必要なので不動産の売却資金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だな…」と考えていて、どうしたらよいのかわからないという人は、まず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。また、リースバックを扱っている複数の不動産会社も紹介してもらえます。

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