家を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

家の売却方法

様々な理由からお金が必要で、自宅(一戸建・マンション)を売却するというケースは少なくありません。

当たり前ですが、お家を売却してしまうと、他人の物となります。

「お金に困っているから、不動産の売却資金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だな…」

非常に都合の良い話のように聞こえますが、この希望を叶えることができるのがリースバックというサービスです。

自宅を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

ここでは、リースバックとはなにかについてわかりやすく説明します。

リースバックとは?

リースバックとは、所有している家(不動産)を不動産会社が直接買い取り、あなたは賃貸として借りることにより、そのまま住み続けることができるサービスです。

そもそもリースとは、企業が利用したい高額な機械や設備をリース会社が代わりに購入し、その企業に対してその機械や設備を長期間にわたり賃貸する取引をいいます。例えば、コピー機があげられます。物品の所有権はリース会社にありますが、企業は自社で購入した場合と同じように機械や設備を使用できるため広く普及しています。

リースバックは、その家バージョンということでしょう。不動産を所有するお客様向けに、不動産会社がその家を購入し、売却後も賃貸で住めるサービスです。このように、資産を売却した後でも、それをそのまま使用しながら買主に使用料を支払う方式をリースバックといいます。

不動産会社が買い取る際に不動産売買契約を結び、所有権はあなたから不動産会社に移ります。代わりに、売却代金があなたの手元に入ります。同時に賃貸借契約を結び、あなたはオーナーとなった不動産会社に賃料を支払うことで住み続けることができるというものです。

リースバック

住宅ローンが残っていても、売却して得られた資金で返済できるのであればリースバックが利用できます。ただし、「リースバックの資金<住宅ローンの残債」のように債務超過する場合は、リースバックが利用できない可能性もあります。

「そのまま住み続けることができる」以外のメリットとして、次の点があげられます。

・不動産会社が直接買い取るため、現金化が早い(1ヶ月程度)
・売却したお金は何に使っても自由
・年齢制限や年収制限なし
・売却したことが近所にバレない
・売却した自宅を再度購入することが可能
・固定資産税・都市計画税や、マンションの場合は管理費・修繕積立金がかからない
・引越し費用や保証人が不要

逆にデメリットとして次の点があげられます。

・家賃がかかる
・自宅を買い戻さない場合、期限内に出ていかなければならない
・一般的な売却金額より安くなるのはもちろんのこと、一般的な買取金額よりも安くなる

不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

リースバックには、期間内に売却した自宅を再度購入することができる買い戻し優先権がついています。このときの賃貸の契約は定期賃貸借契約(ていきちんたいしゃくけいやく)です。定期賃貸借契約とは、契約期間が終了した時点で契約が終了し、確実に明け渡ししなければならない契約です。

この定期賃貸借契約の期間は、買い取る不動産会社が決めますが、一般的に2年程度であることが多いです。つまり、2年以内に買い戻せない場合は、結局出ていかなければなりません。この買い戻しの金額は、一般的に売却金額の120%〜130%となっています。

このように考えると、リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではなく、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却サービスということができます。

この条件は、リースバックを行う不動産会社によって異なりますが、出ていく期間(買い戻し優先権)が長ければ長いほど、売却金額が安くなるか、賃料が高くなります

リバースモーゲージとの違い

今まで、老後になって資金がないときは、自宅を売却するという選択肢しかありませんでした。

しかし、最近は自宅を売却せず、自宅を担保にして銀行など金融機関からお金を借りることができる「リバースモーゲージ」が少しずつではありますが、利用されはじめています。

借りたお金は、利用者が亡くなったり、転居、相続などによって契約が終了した時に、債権者(銀行など)が担保となった不動産を売却し、そのお金で借入金を清算するという仕組みです。

ただし、リバースモーゲージは一般的に融資と同じ扱いであるため、もし金利が上昇した場合は返済額が増加したり、担保評価として不動産の価値が下がった場合は、早期返済を求められる可能性があります。また、年齢制限や年収制限があったり、借りたお金についても、老後資金や家のリフォーム、施設への入居費用などに限定されることがあります。

リバースモーゲージは「お金を借りる=売却」ではないため、所有者が所有権を保持したままですが、リースバックの場合、不動産会社に買い取ってもらう(売却する)ため、所有権は不動産会社に移ります。

家の売却方法家を売却した後も住み続けることができるリースバックとはなにか

任意売却の場合、リースバックは利用できるか?

住宅ローンが支払えなくなると、最終的に債権者(金融機関)は競売の手続きを行います。

競売とは、裁判所に申し立てて、不動産を差し押さえ強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権(住宅ローン)を回収する手続きのことです。競売を避けるための方法として、任意売却という方法があります。

任意売却とは、専門知識のある不動産屋さんなどが債権者(金融機関)と債務者(住宅ローンを借りている人)の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

資金難が原因での不動産売却方法任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

残念ながら、購入者が不動産業者の場合は、債権者(金融機関)が住宅ローンの抹消に応じないことが多いため、任意売却の場合、リースバックを利用することは難しい場合が多いです。

まとめ

リースバックにしろ、リバースモーゲージにしろ、「お金が必要なので不動産の売却資金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だな…」と考えていて、どうしたらよいのかわからないという人は、まず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。また、リースバックを扱っている複数の不動産会社も紹介してもらえますよ。

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