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マンション売却はいつがベスト?月別・築年数・景気からタイミングを解説

売却ガイドブック(売却基礎知識)

マンションを売ろうか迷った際に、売却はいつがいいのかタイミングや時期が気になりますよね。

マンションの売却は、月・築年数・景気などによって左右されます

こちらでは、それぞれの観点からマンション売却はいつがベストなのかわかりやすく説明します。

マンションは2月~3月が売れやすい

中古マンション成約件数(売れた件数)が最も多かったのは3月でした。次いで、成約件数が多いのは、2月となっています。

中古マンション平均成約件数

(『東日本レインズREINSTOWER』『近畿レインズMonthlyReport』参照)

売れたということは誰かが買ってくれたわけです。学校に入学・転入するのであれば、学年が変わるタイミングの4月までに購入します。したがって、4月より前の2~3月に余裕をもってマンションを購入する人が多いことが考えられます。

売却価格についても、1~3月の平均価格は他の月よりも高水準をキープしています。

年が明けて新年が始まり、親族とのあいさつや仕事や学校での生活が落ち着き、新年度にむけて家に慣れる2月~3月が、マンションが売れやすく、高く売れる傾向があるようですね。

マンションは8月が売りにくい

マンションが売れにくい時期も気になりますよね。

最も成約件数が少ない月は8月です。8月は、お盆期間がありお休みになる会社も多いため、旅行や帰省などで忙しくマンションの購入をひかえる人も少なくありません。

お盆期間には、ほとんどの不動産会社や金融機関が休業します。休業中は売却の相談や下見、契約、ローン審査などすべての業務は進みません。したがって、8月はマンション売買や、売買に伴う動きが減ります。8月は、マンションが売れにくくなる可能性があることを覚えておきましょう。

マンション売却にはさまざまな準備や手続きが必要で、不動産会社に直接買取してもらう場合を除いて、成約するまでに早くても約3か月かかるのが一般的です。

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

それも、必ずしも売却できるわけではなく、マンションのエリアや価格、築年数によっては、なかなか売れず場合によっては年単位になることもあります。そのため、どこかのタイミングで売ろうと思っているのであれば、できるだけ早い段階で売却の相談をして準備をしておくと安心です。

マンションの価格は経年とともに低くなる

新品のものが好きというのは、ほとんどの人に共通することではないでしょうか。全く同じ条件であれば、中古の家より新しい家を選ぶのは当たり前です。

そのため、築年数が経過するごとに家の価格は下がってしまいます。実際に、下記のグラフでは、経年により平均価格が下落していることがわかります。

築年数から見たマンション平均成約価格

(築年数から見たマンション平均成約価格:築年数から見た 首都圏の不動産流通市場

ただし、経年で価値が下がるといわれているのは、一般的に劣化する建物だけです。土地そのものは、中古という概念がないため、経年に左右されません。

また、特に価格の変動が大きいのは築21年以降です。同調査では築0~5年の平均価格が5,105万だったのに対して、築21~25年になると2,183万までと半額以下になっています。

また、地震大国の日本では、マンションの耐震についても購入の際のチェックポイントとなります。マンションは、集合住宅のため全員の同意が必要だったり費用もかかったりするため、耐震工事が難しいのが実情です。

現在の耐震基準を満たしていないマンション(1981年5月31日までに建築確認が行われた建物、旧耐震ともいう)は、少し売却が難しくなっていまいます。

参考 旧耐震とは?イクラちゃんねる

しかし、前述の調査では成約したマンション(※中古マンション築年帯別構成比率)のうち築31年以降のマンションが25%で、最も成約数が多いのです。

つまり、古くなると売れないわけではなく、築年数に応じた価格設定をしていけば売却は可能です。

注意しておきたいことはマンションは日々、経年していくという点です。エリアや広さにもよりますが、少しでも高くマンションを売却するためには、築年数が新しいうちになるべく早く売ることが重要です。

景気によって金利が上がると売れにくくなる

マンション価格を左右するポイントとなるのが景気です。

景気の上昇ととともに建材や人件費も高騰するため、物件価格の相場も影響を受け、価格が引き上げられやすくなるのです。

一般的に(今の日本の状態は異常ですが)景気が良くなれば金利が上がり、マンション価格も高くなります。住宅はローンを借りて購入する人がほとんどのため、金利が高くなると購入する人も減ってしまいます。

2016年11月時点で長期固定金利(35年)は1.020%でしたが、2018年10月現在で1.395%に上昇しています。

実際にシュミレーションすると次のように支払い総額が変わってきます。

ローン金利による返済額の違い(長期固定金利)
金利 毎月返済金額 総額返済金額
1.020% 月8.5万円 3,569万円
1.395% 月9.1万円 3,794万円

※(返済期間35年、元利均等、ボーナス払いなしの場合)

金利が1.020%から1.395%にあがると、支払い総額が225万も高くなり、従来の金利であれば購入していた人たちが、買い控えてしまうという影響があります。

買い手がいなくなれば、需要が減るということです。当然、マンションの価格相場が安くなり売れにくくなってしまうのです。

また今の日本は、日本銀行の金融緩和によって意図的に低金利にすることによって、景気を押し上げた状態で、その結果、不動産価格も上昇し続けていました。

とはいえ、いつかは金融緩和に終わりがきます。少なくとも欧米など世界の中央銀行は、金利を上げている状況です。金融緩和が終われば、消費はますます減ってしまい、マンションも売れにくくなってしまうことが考えられます。

経済学者でも景気はどう動いていくか予測はできませんが、これからの日本は少子高齢化が進んでいくことは明らかで、住宅の需要は少しずつ減少していきます。また、地震や災害などのリスクも考慮しなければなりません。災害によりマンションが被害を受けると修繕が必要になり、費用がかかってしまいます。

景気よって価格が左右されても、今後マンションを維持できるか、また、災害によって思わぬ修繕が必要になった場合、費用を工面できるかリスクを考える必要があるでしょう。

まとめ

マンションの売却は月、築年数、景気に左右されます。

いざ売却しようとしたら、思わぬ時間がかかってしまうケースもあります。お家の売却は、大きなお金が動くため、早めに動いていきましょう。

そのため、売却を少しでも考えているのであれば、早めに不動産会社に相談するべきです。

とはいえ、いきなり不動産会社に相談するのに抵抗がある方も少なくありません。

自宅のマンションの売却を考えている人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。売却価格がいくらぐらいなのか教えてもらうことができ、どこの不動産会社が良いのかアドバイスがもらえます。

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