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マンションを売却して借金を返済するときの注意点についてまとめた

不動産売却(金銭的理由)

ご主人様

借金が増えて、これ以上耐えられないからマンションを手放そうと思う…

ご主人様

管理費や修繕積立金を滞納していてもマンションを売れるのかな?

ご主人様

マンションを売ったら税金が発生するの?

消費者金融や銀行カードローンなどの借金で、返済が苦しくなった場合、債務整理か家の売却が効果のある解決方法となります。

特に駅近の便利なマンションに居住している場合などは、高額な金額で売れて借金を完済できる可能性も高くなります。

こちらでは、マンションを売却して借金を返済するときの注意点について説明します。

マンションを売ったら借金を完済できるのか

マンションを売ると、本当に借金を完済できるのでしょうか。

これについてはマンションがいくらで売れるのか、また借金がいくら残っているのかによって変わってきます。

マンションが高額で売れた場合や借金額が少ない場合は、借金を完済できる可能性が高くなります。反対にマンションが低額でしか売れなかった場合や借金の額が大きすぎる場合、マンションを売っても完済できない可能性が高まります。

さらにマンションに住宅ローンが残っていると、マンションの売却代金をまず住宅ローン返済にあてなければなりません。その結果、借金の返済に回すお金がなくなって、完済できない可能性もあります。

マンション売却によって借金を完済できるのは、次のケースです。

  1. 住宅ローンがなく、マンションの売却代金より借金額が小さいケース
  2. 住宅ローンがあっても、マンション売却後の手取り額が借金額より大きいケース

まずは自分でシミュレーションしてみましょう。

借金を返すために家を売却する方法についてわかりやすく説明する

不動産売却(金銭的理由)借金を返すために家を売却する方法についてわかりやすく説明する

管理費や修繕積立金を滞納していてもマンションを売れるのか

法律上、管理費や修繕積立金を滞納していてもマンション売却は可能です。

マンションの所有者は、管理組合に管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。しかし、借金に苦しむ方はマンション管理費なども支払えず、滞納してしまうケースが多々あります。

法律上、管理費や修繕積立金を滞納している人がマンションを売ることは可能なのは、売主が滞納していた管理費や修繕積立金は、買主に支払いの責任が及ぶとされているからです。

売主であるあなたが管理費や修繕積立金を滞納していると、マンション管理組合は次の買主に支払い請求できることになりますが、それはどちらかというと建前であって、基本的には、売主は売却代金から滞納していた管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。

買主が支払う場合は、その分だけ売買代金を下げるのが一般的です。

また、マンションでは、駐車場や駐輪場などに月額利用料金がかかるケースもあります。これらの費用の滞納については、法律上次の買主に責任が及ばないので、マンション売却後も売主本人が支払わねばなりません。

滞納額があまりにも大きくなると、マンション管理組合から裁判をされるおそれなどもあるので、引越前にきちんと支払っておきましょう。

マンションを売って税金が発生するケース

マンションなどの不動産を売却すると「税金」が発生するケースがあります。

不動産売却にかかる主な税金は「譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)」です。これは不動産を売って得られた「利益」にかかる税金です。売却利益のことを「譲渡所得」というので、「譲渡所得税」と言います。

また、譲渡所得税がかかる場合には、その金額に応じて「住民税」も発生するので、譲渡所得税と住民税をセットで把握しておくとわかりやすいです。

マンションを購入したときにかかった代金と費用の合計よりも、マンションが高額で売れて手取り額が大きいときに、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得は、次の計算式で計算します。

譲渡所得 = 家の売却金額 − (家の購入金額 + 家の取得にかかった費用 + 家の売却にかかった費用

家の購入費用や取得にかかった費用がわからない場合には、合計額を「売却金額の5%」として計算することも可能です。

参考 取得にかかった費用を求めるには?イクラちゃんねる

こうして得られた「譲渡所得」に対し、譲渡所得税の「税率」をかけ算すると、譲渡所得税を計算できます

譲渡所得税の税率について

譲渡所得税と住民税の税率は、不動産の所有年数によって異なります。

不動産の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」のケース
譲渡所得税20%、住民税9%、合計39%

 

不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」のケース
譲渡所得税15%、住民税5%、合計20%

 

10年を超えて不動産を所有しているケース
6000万円以下の譲渡所得にかかる譲渡所得税は10%、住民税4%の合計14%
6000万円を超える譲渡所得については、通常の長期譲渡所得と同じ(合計20%)

このように、不動産を所有していた年数が長ければ長いほど、譲渡所得税は安くなります

このように5年を超えて所有しているマンションの方が大きく減税されるため、不動産所有期間が「4年10か月」や「9年8か月」など、区切りの時期に近い場合には、少し不動産の売却時期を遅らせると譲渡所得税や住民税を節税できる可能性があります。

マンションの譲渡所得税が免除されるケース

マンションにかかった譲渡所得税は次のようなケースで免除されます。

  • 債務超過の場合
  • 保証人として債務履行のために不動産を売却した場合
  • 担保を実行された場合

マンションを売っても、売却代金の全額が住宅ローンやその他の負債の支払いにあてられると債務超過(さいむちょうか:資産より借金の額の方が大きいこと)になるので譲渡所得税も税金もかかりません。

一方、すべての借金を払っても手残りがあった場合には、税金がかかる可能性があります。

譲渡所得税やその他の税金について心配であれば、税理士に相談してみるのが良いでしょう。

譲渡所得税がかかるケースは少ない?

居住用財産(マイホーム)を売った場合に適用を受けられる「3,000万円の特別控除の特例」によって、売却利益から最大3,000万円を差し引くことができるので、そもそも譲渡所得税がかかるケースは少ないです。

実際、マンションの売却金額が購入時よりも高くなるケースはそれほど多くありません。高くなるケースとしては、景気が悪く、地価の安いときに購入したり、購入後、マンション周辺に再開発が行われたり、駅ができたりするなどのケースがあげられます。しかし、こういったケースであっても、購入時よりさらに3,000万円も高く売れるケースは、ほとんどありません。

もし、利益が出ていて「3,000万円の特別控除の特例」を利用したい場合は、確定申告しなければ適用されませんので注意が必要です。

まとめ

マンションを売ると、借金を完済できるのかについてはマンションがいくらで売れるのか、また借金がいくら残っているのかによって変わるという話でした。

借金がいくら残っているのかについては、借り入れ先に聞けばわかるでしょう。

マンションがいくらで売れるのかについて知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。自分のマンションの相場価格を知ることができます。また、売却に強い不動産会社を紹介してもらうことができます。

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