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マンション売却で失敗しないための注意点についてまとめた

不動産売却(売却基礎知識)

ご主人様
マンション売却の注意点は?

マンションは金額が大きいので、売却時に一歩間違えれば大きな損失となってしまいます。

奥様
初めての経験なので、こわいし、失敗したくないわ。

こちらでは、マンション売却で失敗しないための注意点をまとめています。

1.マンション売却の注意点①:タイミング

買い替え、転勤、離婚、金銭的理由…。マンション売却のタイミングは人それぞれですが、なにか理由がないことには、売るという決断には至りません。つまり、「売りたい」と思ったときが一番の売りどきになります。

マンション売却はいつがベスト?月別・築年数・景気からタイミングを解説

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3月や9月がマンションの売りやすい時期ではありますが、建物の資産価値としてのマンションは年平均2%ずつ下がるといわれています。

もちろん、土地の価格(地価)の変動によって上下はありますが、時期を待っている間にも、建物の価値は着実に下がっていくとの認識が必要です。

そのため、タイミングを待つとかではなく、売却しなければならないときに売ることが適切です。

2.マンション売却の注意点②:相場確認

不動産会社にマンションの査定依頼をする前に、自分で相場を確認すべきです。

2-1 相場とは?

そもそも「相場」とは、実際にマンションが売れると思われる金額のことです。「査定額」は相場に近い意味ですが、不動産会社が概ね3カ月以内に売れると予想する金額のことをいいます。

不動産の相場価格とはなにかわかりやすくまとめた

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先に相場を確認する理由は、不動産会社によって査定額に差があるからです。また、買取の場合を除いて、提示された査定額で売れるわけではないため、査定額の高低はたいした意味がなく、販売戦略の方が重要になります。

あくまでも、査定額は各社の「見解」なので、査定依頼の前に相場を知っておくことで、なぜその査定額を提案したのかを客観的に判断することが必要です。

査定価格を信用しすぎるな?不動産の査定方法と注意点を徹底解説!

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2-2 マンションの相場の確認方法

マンションの相場確認で、SUUMOHOME’Sat homeなどの不動産ポータルサイトで、同じマンションを探すのも1つの方法です。これらのサイトは、マンションの現在の「販売価格」が掲載されいます。

この価格で売れたわけではありません。逆にいうと、今出ている販売価格では売れないことを示しており、そこから上限価格を予測することができます。

相場は、一般的に同じマンションにおいて、実際に売れた金額をもとに計算します。

周辺マンションが「成約にいたった価格」が閲覧できる、レインズマーケットインフォメーションを利用することをおすすめします。

レインズマーケットインフォメーション

国土交通大臣指定の機関が運営していますが、わかりにくいのが難点です。

また、イクラ不動産で相場価格を知ることもできます。

参考 不動産売却検索サイトイクラ不動産

3.マンション売却の注意点③:手数料と諸費用

マンションを売ったら、売却金額全てが手元に入るわけではありません。マンションの売却には手数料や諸費用がかかり、それらの費用の多くは現金で支払う必要があります。

家を売ったときの手取りの計算方法について(不動産売却編)

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3-1 マンション売却の仲介手数料

マンションが売れたら、不動産会社に仲介手数料を支払います。基本的に不動産会社に支払う費用は、後にも先にも仲介手数料のみです。

仲介手数料 = 売却金額 × 3% + 6万円(+税)

※400万円以下の場合は18万円です。

この額が、法律で決まっている仲介手数料の上限となっています。仲介手数料は原則、契約時と残代金決済時に半金ずつ支払います。

3-2 マンション売却にかかる諸費用

マンション売却には、その他に次のような諸費用がかかります。

・印紙税

売買契約書に貼付します。

売買金額 印紙税
100万円超〜500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円

国税庁HPより転記)

・抵当権抹消費用(ていとうけんまっしょうひよう)

売却と同時にマンションの住宅ローンを完済する場合、決済時に抵当権(担保となっていた権利)を抹消する費用がかかります。

抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は総額で2万円前後です。

・ローン完済時の手数料

一括してローンを完済するときには、金融機関に手数料を支払います(最初の規約に記載されています)。

金額は金融機関によって異なりますが、5千円~5万円ほどです。

4.マンション売却の注意点④:税金と確定申告

マンションの売却には、税金がかかることがあります。税金は各種制度によって控除対象となる場合がありますが、マンションを売却した翌年の確定申告が必須なのでご注意ください。

4-1 売却益(譲渡所得)が出た場合の控除制度

マンション売却で利益(譲渡所得)が出た場合、所得税と住民税が課税されます。

ただし、投資用ではない居住用のマイホームを売却する場合には、大幅に節税できる控除制度が設けられています。

・3000万円の特別控除

譲渡所得から最大3000万円が控除されます。

参考 3000万円控除イクラちゃんねる

・所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

3000万円を控除してもなお譲渡所得がある場合、マンションの所有期間10年超に限り課税される税率を引き下げることができます。

参考 10年超所有軽減税率イクラちゃんねる

・買い替え特例

買い替え時、マンションが新居より高く売却できた場合、マンションにかかる税金の納税を新居売却時まで繰り延べることができます。

参考 買換え特例イクラちゃんねる

4-2 売却損(譲渡損失)が出た場合の損益通算制度

・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホーム売却に際して売却損(譲渡損失)がでた場合、給与などの所得と損益通算することで所得税を引き下げることができます。控除しきれなかった分は、売却以後3年内まで繰り越して控除されます。

参考 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除イクラちゃんねる

4-3 相続したマンション売却の控除制度

・相続税の取得費加算の特例

売却するマンションの相続時に相続税を納税した場合、その分を取得費に加算し、結果的に譲渡所得を引き下げることで節税できます。

参考 相続空き家の3000万円控除イクラちゃんねる
ご主人様
で、私の場合はどうなの?

マンションを売却するといっても、住宅ローンが残っているなど、それぞれの状況によって状況が異なります

自分のマンションの売却についてはどうしたらよいのか、いくらぐらいで売れるのか、どこの不動産会社に任せたらよいのか相談したいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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