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マンションの管理費と修繕積立金を延滞している場合の注意点

資金難が原因での不動産売却方法

売主

マンションの管理費や修繕積立金を延滞しているのだけど、どうなるのかしら…?

売主

マンションの管理費や修繕積立金を延滞していても売却できるのかしら…?

売主

マンションの管理費や修繕積立金を延滞していて売却するとき、どんなことに注意したらよいのかしら…?

マンションの管理費や修繕積立金を滞納していると、管理組合から督促されて取り立てを受けてしまいます。

このような状態でもマンションを売却できるのでしょうか。

こちらでは、マンションの管理費や修繕積立金を延滞しているとどうなるのか、また延滞している状態で売却する方法と注意点について説明します。

マンションの管理費や修繕積立金を延滞しているとどうなるか

そもそも、マンションの管理費用は、マンション管理会社に管理を委託したり、管理人を雇ったり各種設備の点検を行ったりなど、マンションの住人たちがマンションに安全・快適に居住するための費用です。

また、マンションは時間とともにだんだん傷んでくるので、様々な箇所において毎年のように改修が必要です。外壁の修繕など大規模にわたるものについては数十年に1度の頻度で行います。そのため、所有者全員から修繕積立金を集めています。

このようなマンション管理費や修繕積立金は、マンションの所有者である以上、支払義務があるものです。

もしも支払いができなくなり延滞し続けると、次のような流れを経て、最終的にマンションを追い出されてしまいます

  • 第1段階
    督促(とくそく)

    マンションの管理費や修繕積立金を支払えなくなったら、マンション管理組合から支払いの督促がきます。電話がかかってきたり手紙が送られてきたり、直接訪問されたりして支払いを求められます。

  • 第2段階
    裁判と差押え

    督促がきても無視し続けると、マンション管理組合から裁判を起こされる可能性が高くなります。判決が出ると支払い命令を出されてしまいます。それでも支払わなかったら預貯金や給料などを差し押さえられてしまう可能性もあります。

  • 最終段階
    競売(けいばい)

    働いてもいないし、預貯金もないという理由で払わず、裁判の判決を無視していると、マンション管理組合からマンションの競売申し立てをされてしまう可能性があります。

    競売になったら、マンションは強制的に売却されて他人のものになってしまいます。

    売却代金はまず住宅ローンの支払いに充てられて、あまりがあればマンションの管理費や修繕積立金の支払いに充てられます。あまりがない場合は、次の所有者がまとめて支払わなければなりません。

    売却代金で残っている住宅ローンを完済できなかった場合、借りていた債務者は家を追い出された後も、残っているローンを返済しなければなりません。

このように、マンションの管理費や修繕積立金を延滞して滞納し続けていると、最終的にマンションを追い出されてしまいます。

マンションの管理費や修繕積立金を延滞していても売却は可能

マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けている場合、競売にかけられて追い出される前に自分で売却することはできないのでしょうか。

実は、管理費や修繕積立金を延滞している状態でも、マンションを売却することは可能です。

住宅ローンを借りていても、お家の売却代金が、残っている住宅ローンの金額より高ければ、銀行など金融機関の承諾なしに自らの判断で売却できます。

一方、お家の売却代金が、残っている住宅ローンの金額より低ければ、銀行など金融機関の承諾をとって、任意売却(にんいばいきゃく)という方法でマンションを売却することができます。

資金難が原因での不動産売却方法任意売却とは住宅ローンを滞納している人のための不動産売却方法

延滞して滞納した管理費や修繕積立金を誰が払うのか

マンションの管理費や修繕積立金を滞納している場合、マンションを売っても管理費や修繕積立金が免除されるわけではありません。売却後、誰がマンション管理費用を支払うのでしょうか。

実は、マンション管理費用や修繕積立金は、マンションの元所有者と新所有者の両方に支払義務が発生します。マンション管理組合は、元の所有者であるあなたにも、新たに購入した買主にも請求できるということです。

マンションの管理費や修繕積立金を延滞していて売却するときの注意点

それでは、マンションの管理費や修繕積立金を滞納している状態で売却すれば、延滞分は買主が支払い、売主は支払わずに済むのでしょうか。

1.マンション管理費は売却代金から精算される

実際にはそう都合良くいきません。

区分所有法には、買主は、売主の管理費・修繕積立金支払義務を引き継ぐとしていますが、不動産仲介業者は、不動産売買契約とセットで行われる重要事項説明書で、買主への説明義務があります(区分所有法第7条1項・第8条)。

その時点において、滞納している管理費・修繕積立金をどちらが支払うのか決めますが、多くのケースでは、売却代金から滞納しているマンション管理費用や修繕積立金を引くことで、実質的に売主に延滞金額を負担させるからです。つまり管理費用などの延滞額の分、売主の手取りが少なくなってしまいます。

2.任意売却の際の金融機関の対応

任意売却の場合、売却代金から管理費用が差し引かれることによって、住宅ローン返済に充てられる分が減って金融機関が損をしてしまいます。

ただ、任意売却を行うとき、金融機関はマンション管理費や修繕積立金の滞納額を引くことを認めてくれるケースが多いです。ただし、必ずではありませんし、駐車場代や駐輪場代などの延滞費用までは差し引いてくれないことが一般的です。

3.買主が見つかりにくくなることも

金融機関が管理費や修繕積立金等の差引を認めてくれない場合、売主自身が負担するしかありません。とはいえ、支払えなければ、買主がその管理費用等を負担することを承知の上で購入しなければならないので、買主を見つけにくくなってしまう可能性が高まります。

マンションの管理費用や修繕積立金を延滞していると、売却時にいろいろな問題が発生する可能性があります。できるだけ損をしないためにも、経験豊富な不動産会社に相談するべきです。

そもそも、住宅ローンを借りていても、お家の売却代金が、残っている住宅ローンの金額より高ければ、銀行など金融機関の承諾なしに自らの判断で売却できるため、まずはお家の査定価格を知るべきでしょう。

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