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何から始める?マイホーム買い替えの進め方とポイント

不動産売却(買替)

多くの人にとって人生の中で最も大きな買い物となるマイホーム購入。

たくさんの疑問や不安を解消しながら資金繰りや物件探しを行い、やっと一軒の家が手に入ります

こうして購入したマイホームも、終の住処(ついのすみか:最後を迎えるときまで生活する住まいのこと)となるとは限りません。

売主

「老後は管理しやすい小さめの家に移りたい」

売主

「仕事の都合で引っ越す必要性が出てきた」

売主

「近隣のトラブルで住みにくくなった」

など、さまざまな事情で住み替えを迫られる可能性は誰にでもありえます。

新居についてだけ考えれば良かった初めてのマイホーム購入の時とは違い、持ち家を手放して住み替える「買い替え」は、「売却」も関わってきます。

「購入」と「売却」の両方が絡む「買い替え」は、いったいどんなふうに進めていけば良いのか、進め方とポイントをご説明します。

資金計画を立てて、買い替えの進め方を検討する

まずは資金計画を立てる必要があります。

ローンの残債と返済の目処を把握する

買い替えの資金計画では、現状手元にいくらの資金があるかだけでなく、現在の住宅ローンの残債を考慮する必要があります。

・ローンの残債があって手元に資金がない

・ローンの完済の目処が立っていて新たにローンを組める

・ローンは完済しているものの、手元の資金はなく新たなローンも難しい状態

・ダブルローン(現在の住宅ローンと新居の住宅ローンどちらも支払い続けること)の心配がなく、購入資金にも余裕がある

ご自身の状況がどれにあてはまるのか把握しましょう。

売却先行か購入先行か

買い替えの進め方には、先に現在の住居を売却して、その毎月支払っている分を資金計画に組み込む「売却先行」型と、先に買い替え先の物件を購入して、住み替えてから売却を行う「購入先行」型の2つの方法があります。

住宅ローンが残っていても、預金などがあり一括返済できる場合は、購入先行で売却を進めることが可能です。

手元に資金がなく、ローンの残債が多く残っている、また新たなローンを組むのが難しい事情があるといった場合は、現在住んでいるお家を先に売却してローンの残債の返済に充てる、または購入資金に回すのが一般的です。

このように、新たなお住まいを現金購入できるなど、資金計画に余裕がある場合以外は、売却先行で進めることになります。

売却先行での買い替えの進め方

資金に余裕があり購入先行で買い替えを進められるなら、売却と購入を別々に行っても問題ありません。

しかし売却先行で進めるのなら、買い替えをスムーズに行うために売却活動と購入活動のタイミングを合わせる必要があります。

売却と購入の動きを考慮した理想的な流れは次の通りです。これを踏まえて買い替えに向けて動きましょう

1.(売却)現住居を仲介業者の査定に出す (購入)最終的な購入予算を決める

まず、最初に、現在のお住まいを査定に出して、売却したらローンの残債をいくら返せるのか、購入資金にはいくら回せるのかを算出し、最終的な購入予算を決定します

実際に売り出す価格は、査定額より高くなりますが、なかなか物件が売れなければ、値下げせざるを得ないこともありえます。「最低限この価格なら諸々の費用をカバーできる」という最低価格を設定して、資金計画に組み込みましょう。

2.(売却)媒介契約を結んで販売活動を開始 (購入)予算内で購入物件を探す

不動産会社と不動産売買の媒介契約(ばいかいけいやく:売却活動を依頼する契約)を結ぶと、販売活動が始まります。

家の売却方法媒介契約とは?どの媒介契約が一番多いの?なぜ、その不動産会社に依頼したの?

すぐに売却できるか、どれくらい時間がかかるかわかりませんが、買主が決まり売却代金を受けとれば、売却した物件には住むことができません。

売却が完了するまでに買い替え先物件を決定し、売却代金を受け取った後すぐに購入できる状況になっていることが理想です。

3.(売却)売買契約の成立 (購入)購入物件を決めて売買契約を結ぶ

買主との間で売買契約が結ばれると買い替え先の購入資金が用意できる状態になります。

契約後、買主との残代金決済と引き渡しが完了するまでに、通常1〜2ヶ月程度かかります。

売却ガイドブック(売却基礎知識)不動産売買契約の時に全てのお金がもらえるわけではないって知ってた?

居住中のまま売りに出した場合に住み続けられるのは、原則この期間までです。決済完了後は買主の物件となるので、すぐに引き渡さなければいけない決まりです。

売却ガイドブック(売却基礎知識)自宅を売って買う「買替え」のときに必要な「引渡し猶予」とはなにか

もちろん、新しく購入する物件の売買契約から決済完了までも同程度の時間がかかります。仮住まいでの生活を避けたい、なるべく短くしたいなら、売却物件の売買契約成立のタイミングで購入物件の契約もできるのが理想的です。

買い替えの流れやメリット・デメリットについてはこちらをご参照ください。

不動産売却(買替)家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

「買取制度」で売却と購入をスムーズに進める

売却先行では、気に入った物件が見つかっても、現在のお住まいが売れなければ購入に向けて動け出せません。売却の目処が立っていなければ、買い逃してしまうことになります。

購入のタイミングを逸しないために、不動産仲介業者の「買取制度」の利用も検討してみてください。

不動産は、すぐに売却できるか、どれくらい時間がかかるかわかりませんが、「買取」は不動産会社が直接購入してくれます。相場価格の7〜8割の価格となりますが、好きなタイミングで確実に売却することが可能です。

家の売却方法不動産をすぐに売ることができる「買取」という方法についてまとめた

とはいえ、相場価格が3,000万円だと買取は2,100万円〜2,400万円になりますので、残っている住宅ローンが返済できなくなる可能性もあります。

できるだけ市場価格である相場価格で売却し、少しでも次の新たなお住まいへの資金とされた方がよいでしょう。

現在のお住まいの相場価格がいくらなのか、査定価格を知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。住宅ローンが残っている場合、返済できるかどうかわかります。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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