何から始める？マイホーム買い替えの進め方とポイント

お家の買い替えをしたいのですが、どのような点に注意すればよいのでしょうか？

こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。

お家の買い替えや住み替えには、さまざまな事情があります。

新居についてだけ考えればよかった初めてのマイホーム購入の時とは違い、持ち家を手放して住み替える「買い替え」は「売却」の手続きも必要です。

「購入」と「売却」の両方が絡む「買い替え」を成功させるための進め方とポイントを説明します。

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1.資金計画を立てて、買い替えの進め方を検討する

まずは資金計画を立てる必要があります。

1-1.ローンの残債と返済の目処を把握する

買い替えの資金計画では、いま手元に資金がいくらあるかだけでなく、現在の住宅ローンの残債を考慮する必要があります。

ご自身の状況がどれにあてはまるのか把握しましょう。

1-2.売却先行か購入先行か

買い替えの進め方には、先に現在の住居を売却して資金としたり、毎月支払っている住宅ローン分を資金計画に組み込む「売却先行」型と、先に買い替え先の物件を購入して、住み替えてから売却を行う「購入先行」型の2つの方法があります。

住宅ローンが残っていても、預金などがあり一括返済できる場合は、購入先行で売却を進めることが可能です。

手元に資金がなく、ローンの残債が多く残っている、また新たなローンを組むのが難しい事情があるといった場合は、現在住んでいるお家を先に売却してローンの残債の返済に充てる、または購入資金に回すのが一般的です。

このように、新たなお住まいを現金購入できるなど、資金計画に余裕がある場合以外は、売却先行で進めることになります。

2.売却先行での買い替えの進め方

資金に余裕があり購入先行で買い替えを進められるなら、購入と売却を別々に行っても問題ありませんが、資金を確保するために売却先行で買い替えを進めるのなら、スムーズに行うために売却活動と購入活動のタイミングを合わせる必要があります。

売却と購入の動きを考慮した理想的な流れは次の通りです。これを踏まえて買い替えに向けて動きましょう

2-1.（売却）現住居を仲介業者の査定に出す　（購入）最終的な購入予算を決める

まず、最初に、現在のお住まいを訪問査定してもらい、売却したらローンの残債をいくら返せるのか、購入資金にはいくら回せるのかを算出し、最終的な購入予算を決定します。

実際に売り出す価格は、査定額より高くなるでしょうが、なかなか物件が売れなければ、値下げせざるを得ないこともありえます。「最低限この価格なら諸々の費用をカバーできる」という最低価格を設定して、資金計画に組み込みましょう。

2-2.（売却）媒介契約を結んで販売活動を開始　（購入）予算内で購入物件を探す

不動産会社と不動産売買の媒介契約（ばいかいけいやく：売却活動を依頼する契約）を結ぶと、販売活動が始まります。

すぐに売却できるか、どれくらい時間がかかるかわかりませんが、買主が決まり売却代金を受けとれば、売却した物件には住むことができません。

売却が完了するまでに買い替え先物件を決定し、売却代金を受け取った後すぐに購入できる状況になっていることが理想です。

媒介契約について詳しくは「【媒介契約とは？】3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

2-3.（売却）売買契約の成立　（購入）購入物件を決めて売買契約を結ぶ

買主との間で売買契約が結ばれると、買い替え先の購入資金が用意できる状態になります。

契約後、買主との残代金決済と引き渡しが完了するまでに、通常1〜2ヶ月程度かかります。

不動産売買契約におけるお金の流れは「家を売ったらお金はいつもらえる？」も併せてご覧ください。

居住中のまま売りに出した場合に住み続けられるのは、原則この決済日前日までです。決済完了後は買主の物件となるので、すぐに引き渡さなければいけない決まりです。ただし、売買契約に引渡し猶予の特約を付けることができれば、この限りではありません。

もちろん、新しく購入する物件の売買契約から決済完了までも同程度の時間がかかります。仮住まいでの生活を避けたい、なるべく短くしたいなら、売却物件の売買契約成立のタイミングで購入物件の契約もできるのが理想的です。

買い替えの流れやメリット・デメリットについては「家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの？買ってから売るの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

3.「買取」で売却と購入をスムーズに進める

売却先行では、気に入った物件が見つかっても、現在のお住まいが売れなければ購入に向けて動き出せません。売却の目処が立っていなければ、買い逃してしまうことになります。

購入のタイミングを逸しないために、不動産仲介業者の「買取」の利用も検討してみてください。

普通の売却方法である「仲介」での売却はどれくらいの期間がかかるかわかりませんが、「買取」では不動産会社がすぐに買い取ってくれます。

相場価格の7〜8割の価格となりますが、好きなタイミングで確実に売却することが可能です。

しかし、仲介での相場価格が3,000万円だと買取は2,100万円〜2,400万円になるため、残っている住宅ローンが返済できなくなる可能性もあります。

できるだけ仲介で高値で売却し、少しでも次のお住まいへの資金とされた方がよいでしょう。

まとめ

現在のお住まいの相場価格がいくらなのか、査定価格を知りたいという人はまず「イクラ不動産」をご利用ください。住宅ローンが残っている場合、完済できるかどうかわかります。

また、自分にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶこともできます。

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